Льготную ипотеку можно сочетать с другой программой: объясняем, что это даст россиянам

Официально: сумма кредита выросла

С 1 мая в России изменились условия программы льготной ипотеки. Основное внимание было уделено снижению максимальной процентной ставки по программе с 12% до 9% годовых, однако в программе произошло еще одно важное изменение.

Как пишет вице-премьер Марат Хуснуллин, изменения произошли и в максимальной сумме кредитов. Фактически правительство разрешило комбинировать льготную ипотеку со стандартной, чтобы можно было купить жилье чуть дороже, чем лимиты по программе.

Условия такие:

• максимальная сумма кредита составит 15 миллионов рублей в регионах и 30 миллионов рублей в Москве, Санкт-Петербурге, Московской и Ленинградской областях;
• из этой суммы, соответственно, 6 или 12 миллионов рублей могут быть выданы по программе льготной ипотеки, а остальное – по стандартной ипотечной программе банка;
• государство будет компенсировать банку часть процентов на ту сумму кредита, которая выдана по льготной программе.

Соответственно, если раньше кредит не мог быть больше, чем предельная сумма именно льготной ипотеки (сначала 6 или 12 миллионов рублей, потом 3 миллиона, потом снова 6 или 12), то теперь сумма покроет стоимость практически любого объекта недвижимости. Покупателю не придется искать деньги на более крупный первоначальный взнос или брать их как потребительский кредит – даже по стандартной ипотечной программе ставка будет ниже.

Как именно это будет работать

Постановление правительства описывает механизм, по которому государство будет компенсировать банку проценты по льготной ипотеке. Вместе с тем, там говорится, что компенсация будет идти в процентном отношении к общей сумме займа.

Другими словами, если заемщик возьмет кредит на 8 миллионов рублей в регионе, то 6 миллионов будет оформлено по льготной программе, а оставшиеся 2 – по рыночной. И компенсация от государства будет приходиться именно на ту часть кредита, которая соответствует доле льготной ипотеки – в данном случае это 75% от суммы.

Правда, даже из текста постановления правительства пока сложно понять, как именно будет идти погашение такого кредита с точки зрения заемщика. Есть несколько возможных вариантов на случай, если кредит будет выдан одновременно по двум программам:

• по договору будет рассчитана средневзвешенная ставка, по которой заемщик и будет платить кредит. Например, если заемщик возьмет кредит на 8 миллионов рублей, то за 6 миллионов он будет платить 9% годовых, за 2 миллиона – 14%, а в среднем это выйдет 10,25% годовых;
• сначала будет погашаться более дорогая часть кредита (которая выдана по стандартной рыночной программе), и только потом – льготная часть. То есть, в той же ситуации банк сначала будет списывать платежи в счет погашения 2 миллионов рублей, а потом – льготной части в 6 миллионов;
• обратная ситуация – сначала банк спишет льготную часть кредита, и только потом остаток. Это будет наименее выгодная схема.

Сами банки пока никак не отреагировали на такую возможность – у большинства даже не поменялись процентные ставки по льготной ипотеке.

Что это даст заемщикам?

Невозможность сочетать льготную ипотеку со стандартной была особенно актуальной проблемой до апреля 2022 года. Тогда заемщик мог оформить льготный кредит на сумму до 3 миллионов рублей всего под 7% годовых (а на практике – от 5,75% годовых), но из-за всеобщего роста цен на жилье такая сумма соответствовала лишь квартире эконом-класса в провинции.

По новым правилам программы лимиты повышены до 6 и 12 миллионов рублей именно по льготной ипотеке, и до 15 и 30 миллионов рублей в целом. Теперь заемщик сможет оформить кредит практически на любое жилье, и платить за него проценты по ставке ниже рыночной.

Вместе с тем, стоит понимать – ставка в 9% годовых может оказаться тоже не вечной. Всего за месяц льготная ипотека подешевела с 12% до 9% годовых, а ключевая ставка с тех пор снизилась с 20% до 14% годовых. Соответственно, оформлять даже льготный кредит сейчас может быть не лучшим выбором, ведь после еще одного снижения ставки изменить условия договора уже не получится.