Ипотека по госпрограммам грозит налогом на выгоду с 2024 года. Кому придется платить 35% налога и получится ли избежать этого

Госдума в настоящее время рассматривает законопроект, который распространяет обязанность платить налог на доходы физлиц на налогоплательщиков, которые получают кредиты по заниженным ставкам.

Предполагается, что за доходы, полученные после 1 января 2024 года, нужно будет платить НДФЛ с материальной выгоды, которая рассчитывается как разница между такими суммами:

• сумма процентов, рассчитанных по ставке, равной 2/3 от ключевой ставки Банка России (на момент выдачи кредита или на момент получения выгоды);
• сумма процентов, фактически уплаченных по кредитному договору.

С конца 2023 года ключевая ставка составляет 16% годовых. Соответственно, индикативная ставка для расчета выгоды составляет 10,67% годовых – это выше, чем процентные ставки по всем льготным ипотечным госпрограммам. Так, по льготной ипотеке ставка составляет не более 8%, по семейной – 6%, а по Дальневосточной – 2% годовых.

Как подсчитал представитель Клуба инвесторов Москвы Владислав Преображенский, при ставке по кредиту в 6% и ключевой ставке в 16% годовых, за весь срок кредита заемщику придется уплатить НДФЛ, равный примерно 25% стоимости купленной недвижимости.

Исключение в НК РФ есть только одно – налог на выгоду не нужно платить, если у заемщика есть право на имущественный вычет по НДФЛ. Этот вычет, напомним, предоставляется на стоимость недвижимости или сумму ипотечного кредита (до 2 млн рублей) и на уплаченные проценты по ипотеке (до 3 млн рублей). При этом вычет предоставляется лишь раз – исчерпав лимит, получить возврат по новому купленному объекту владелец не сможет.

Многие заемщики по ипотеке (особенно по семейной) покупают в кредит жилье большей площади взамен имеющегося. Поэтому они по факту уже исчерпали свое право на налоговый вычет – и потому автоматически потеряют право на льготу по материальной выгоде.

Решить эту проблему теперь пытается Национальный совет финансового рынка (НСФР). Его представители предлагают Госдуме исключить из-под налогообложения материальную выгоду по кредитам, которые получены согласно государственным программам. Такой же позиции придерживается и Минфин, отмечают в НСФР, поэтому шансы на принятие инициативы достаточно хорошие.