ЦБ хочет ввести жесткие рамки для ипотеки под 0,1%, банки – против. Кто и что предлагает

В вопросе ипотеки под сверхнизкие ставки с субсидированием от застройщиков возникли определенные коллизии. Против таких программ выступил Центробанк – по мнению регулятора, программы ипотечного кредитования под 0,1% вводят клиентов в заблуждение. И ЦБ даже выдвинул ряд требований к совместным программам с банками. Но банки согласны не со всеми предложениями регулятора, поэтому выдвинули встречные. Они готовы регулировать рынок административными методами, если будут введены квазильготные ипотеки.

Напомним, что в 2022 году банки стали предлагать ипотеку «от застройщиков» по заниженным ставкам, даже ниже ставок по государственным программам, за счет субсидирования от продавцов недвижимости. В результате с начала лета более 2/3 кредитов на новостройки выданы по супернизким ставкам.

Стандартный механизм заключается в том, что застройщик будет компенсировать банку разницу между рыночной и квазильготной ставкой, а свои расходы закладывает в стоимость квартиры. В ЦБ уверены, что такая схема искажает стоимость недвижимости и вводит заемщика в заблуждение.

Ограничения от ЦБ предлагается ввести следующие:

• макропруденциальные ограничения (то есть, прямые ограничения на выдачу кредитов);
• надбавки к ставке резервирования по ипотеке «от застройщика» (что сделает их выдачу менее выгодной);
• выделение ипотеки от застройщика в класс кредитов;
• включение данных о переплате заемщика в кредитный договор и расчет стоимости кредита.

В АБР считают, что предложенные варианты создают нагрузку на капитал банка и затрагивают аспекты, на которые банк не может повлиять.

Банки выступили против включения в ПСК данных о переплате, так как кредитор не может иметь информацию, на сколько была завышена стоимость объекта. Усиление регулирования банков не может являться методом борьбы с «неправильными» ценами застройщиков.

В своем письме участники российского финансового рынка предложили 4 варианта расчета минимального размера ставки по квазильготным кредитам:

• по льготным программам – не ниже 2/3 от базовой ставки программы, по рыночным – не ниже 2/3 ставки от минимальной полной стоимости кредита по банковской цене;
• разница между рыночной ставкой или льготной программой и субсидированием от застройщика может составлять не более 1/3 ключевой ставки ЦБ;
• разница между ставкой по программе «от девелопера» и ключевой – не больше 3%;
• итоговая ставка – не ниже 4%.

Также банки не против отменить субсидирование от государства, если ставка по кредиту окажется слишком сильно занижена за счет застройщика.

Ограничение минимального уровня процентной ставки поможет справиться с рисками, указанными в ЦБ. Это позволит пересмотреть условия программ кредитования, но не приведет к их исчезновению.

Однако, ценовой минимум фактически запретит ипотечные кредиты по низким ставкам, что является нерыночным механизмом и не соответствует политике регулятора по купированию системных рисков.

А как вы относитесь к тому, что переплата по кредиту включена в первоначальную сумму?