В Промсвязьбанке появилась ипотека с первоначальным взносом от 0%. Разбираем, в чем здесь подвох

Что предложил банк

Принадлежащий государству Промсвязьбанк недавно изменил условия по ипотечным кредитам. Один из лидеров ипотечного кредитования неожиданно предложил своим клиентам ипотечные кредиты без первоначального взноса. Пока другие банки снижают ставки, упрощают оформление и расширяют целевую аудиторию, Промсвязьбанк предложил иное преимущество.

Речь идет о кредитах на квартиры в новостройках, которые банк выдает вне любых государственных программ (семейной ипотеки или программы 2020 года). Основные условия такие:

• сумма кредита – от 500 тысяч до 20-30 миллионов рублей (в зависимости от региона);
• срок – от 3 до 30 лет;
• процентная ставка – от 8 до 10,99% годовых;
• первоначальный взнос – от 10% до 80%, однако есть предложение «Ипотека без первого взноса»;
• за отсутствие комплексной страховки – надбавка в размере 3%;
• если регистрация права собственности откладывается более чем на год с момента плановой сдачи дома – надбавка в размере 1,5%.

То есть, по базовым условиям программы нужно внести первоначальный взнос в размере не менее 10% от стоимости приобретаемого жилья, однако специальное предложение позволяет обойтись без него.

Это предложение распространяется только на новостройки из особого списка. Этого списка даже нет на сайте банка, уточнить его предлагается лично в ипотечном центре или в колл-центре банка.

Правда, нулевой первоначальный взнос достаточно сильно влияет на процентную ставку:

• если первоначальный взнос от 0% до 10% – процентная ставка составит 10,29% годовых для зарплатных клиентов и работников ОПК, и 10,99% годовых для всех остальных;
• если первоначальный взнос составляет от 10% до 15% – ставка увеличивается на 0,49% (то есть, это надбавка к базовой ставке);
• при первоначальном взносе от 15% – базовая ставка составляет 8,7% годовых, а для зарплатных клиентов и работников ОПК – 8,1-8,3% годовых.

Таким образом, отсутствие первоначального взноса повышает процентную ставку примерно на 2,3 процентных пункта.

Почему банк разрешает нулевой взнос не по всем кредитам?

Первоначальный взнос по ипотечным кредитам выполняет сразу несколько функций: прежде всего, он позволяет банку минимизировать свои риски на случай, если клиент откажется платить, а купленная им недвижимость потеряет в цене (тогда те 15-20% как раз компенсируют возможную потерю).

Но это не первое и не главное – первоначальный взнос достаточно жестко регулирует Центробанк. Например, по льготным госпрограммам первоначальный взнос по кредиту не может быть меньше 15%. А по обычным программам Центробанк считает кредиты с низким первоначальным взносом более рискованными.

Если ЦБ считает кредит рискованным, он требует от банка сформировать дополнительные резервы на возможные потери. Другими словами, банк вынужден «переложить» часть своих денег в резерв вместо того, чтобы пустить их в оборот. А так как деньги банку достаются не бесплатно (это или вклады, или средства клиентов, или деньги от Центробанка), то дополнительные резервы – лишние расходы для банка.

Решить проблему банк может несколькими способами:

• в принципе не выдавать ипотечные кредиты без первоначального взноса;
• выдавать их только на квартиры по партнерским проектам с конкретными застройщиками. Здесь застройщик компенсирует банку расходы на дополнительные резервы (пример – кредит от ВТБ на жилье от ГК ПИК, от «Открытия» на квартиры от «Самолета», и т.д.);
• выдавать такие кредиты только по более высокой процентной ставке. Тогда клиент естественным образом компенсирует банку лишние расходы на его кредит.

При этом такие кредиты рискованны для банков даже без учета позиции ЦБ – по статистике такие клиенты гораздо чаще выходят на просрочку, чем клиенты с первым взносом хотя бы более 10%.

Кстати, по этой же причине банки часто не хотят принимать в виде первоначального взноса только материнский капитал, а просят часть внести собственными средствами – так банк проверяет платежеспособность клиента заранее.

А если потом рефинансировать кредит по ставке ниже?

Среди россиян есть определенный спрос на кредиты без первоначального взноса – даже сам Промсвязьбанк отмечает, что так пытается привлечь платежеспособных клиентов, которые пока не накопили достаточно денег на первый взнос. А потому такие кредиты будут оформляться и дальше – хоть получить отказ становится гораздо проще.

А чтобы не платить повышенную ставку, у клиента есть два варианта:

• взять деньги на первоначальный взнос в кредит (обычный потребительский кредит наличными);
• взять ипотечный кредит по более высокой ставке, а спустя какое-то время рефинансировать его.

Увы, оба варианта неидеальные. Так, Центробанк недавно раскритиковал практику, когда клиенты берут кредит на первый взнос – таких нашлось порядка 7% от общего числа ипотечных заемщиков. Это рискованно, потому что в первые годы клиент вынужден выплачивать два кредита, причем один из них по высокой ставке. Кроме того, банк может отказать в ипотеке, если увидит слишком высокую долговую нагрузку у клиента.

С другой стороны, так клиент сможет воспользоваться льготной госпрограммой, что даст ему определенную экономию в будущем.

Рефинансирование – еще менее очевидный вариант. Дело в том, что банки требуют, чтобы сумма кредита рефинансирования была не более 80-85% от оценочной стоимости жилья. А так как в первые годы клиент выплачивает в основном проценты, сумма долга (то есть, объем рефинансирования) будет сокращаться медленно – и будет выше максимального процента от оценочной стоимости.

Соответственно, оптимальный вариант – все же накопить денег на первоначальный взнос и не связываться с дорогими потребительскими кредитами, и не надеяться на скорое рефинансирование.