Юрист Русяев объяснил пенсионерам риск потери доплат из-за сдачи квартиры в аренду

Многие пенсионеры живут по принципу «лишняя копейка карман не тянет», сдавая освободившиеся гаражи или «однушки». Главный страх при этом — остаться без господдержки. Основатель бизнес-сообщества «Русяев Клуб» и юрист Илья Русяев, специализирующийся на правовых вопросах недвижимости, в интервью телеканалу «RT на русском» успокоил пожилых россиян: факт аренды не лишает ни самой пенсии, ни её ежегодной индексации, ни налоговых послаблений от государства.

Однако в этом правиле есть несколько юридических «подводных камней», о которых лучше знать заранее.

Когда квартира не становится коммерцией

Ключевой момент, на который указывает эксперт, — разделение дохода на пассивный и предпринимательский. Если пенсионер сдает жилье обычному физику по договору найма и честно платит 13% НДФЛ или использует режим НПД с 4% налога, ФНС смотрит на это сквозь пальцы. Такая квартира остается объектом личного имущества, а значит, льгота по налогу на имущество сохраняется.

«Квартира продолжает считаться пассивным доходом, — поясняет Русяев. — Та же логика работает с дачей, пока внутри не поселяется туристический поток или не начинается торговля выращенными огурцами. А вот посуточная сдача отдыхающим — это уже совсем другая история».

Самый коварный объект — гараж

По словам специалиста, самый частый спор возникает вокруг гаражных боксов. Ситуация распадается на два варианта:

1. Безопасный сценарий: пенсионер сдает гараж соседу под личную машину. Это бытовая аренда, не пересекающая границы предпринимательства. Льгота остается в силе.
2. Рискованный сценарий: если бокс арендует организация, ИП или гараж превращается в мастерскую, склад или шиномонтаж, — коммерческое использование очевидно. Владельцу придется платить налог на имущество на общих основаниях.

Регистрация ИП — красная линия

Отдельный нюанс касается официального статуса. Как только пенсионер регистрируется как индивидуальный предприниматель, любая сдаваемая им недвижимость автоматически переквалифицируется в коммерческую. В этом случае государство безоговорочно снимает налоговую льготу.

Где кроется настоящая угроза для кошелька?

Удивительно, но самые большие потери пенсионера ждут не в налоговой инспекции. Русяев обращает внимание на две социальные выплаты, которые «съедает» арендный доход:

1. Социальная доплата до прожиточного минимума. Доход от аренды плюсуется к основной пенсии. Как только общая сумма перешагивает региональный порог, доплата исчезает.
2. Субсидия на оплату жилищно-коммунальных услуг. Логика та же — совокупный доход растет, государство снижает поддержку.

«Где действительно стоит пересчитать выгоды, так это в социальной доплате и субсидиях на ЖКУ, — предупреждает юрист. — Может оказаться, что 10–15 тысяч от аренды перекроются потерей ежемесячной надбавки от государства. И тогда экономический смысл сдачи попросту исчезает».

Итог прост: сдавать недвижимость пенсионеру можно и выгодно, но только пока аренда остается бытовой, а доход от неё не отменяет социальную поддержку.