Ипотека в России в 2019 году — актуальные условия и перспективы развития

Ипотека становится феноменом современной экономики. О данном банковском продукте говорят ежедневно: в средствах массовой информации, на уроках в школах и ВУЗах, да и просто на соседнем рынке за углом.

Так как в ипотеке задействованы миллионы наших соотечественников, так или иначе, всем интересно следить за развитием этого направления, как в масштабном, так и в узком смысле.

Сохранит ли ипотечное кредитование тенденцию прошлого года? Какова ситуация с займами под залог недвижимости в регионах? Какова динамика ставок кредита на новостройки и вторичное жилье? А так же: влияние Центрального Банка Российской Федерации на развитие ипотечного кредитования в России – все эти моменты будут подробно описаны в данной статье, посвященной актуальным сведениям и краткосрочным перспективам развития ипотечного кредитования на 2019-2023 года.

Февральское Послание Президента — 2019 как существенный вклад в послаблении ипотечных выплат некоторым категориям граждан

20 февраля 2019 года Президент Российской Федерации, Владимир Владимирович Путин, выступил в очередном Послании Президента к Федеральному Собранию. Особое внимание в своем Послании Путин уделил ипотечному кредитованию. Он говорил о том, что Правительству и Центральному Банку РФ нужно последовательно выдерживать линию на снижение процентных ставок по ипотеке. А именно, предлагалось снижение ставок за пользование ипотечным кредитом сначала до 9, а затем и до 8% годовых в ближайшие 2 года. Однако же ввиду обстоятельств ужесточения денежно-кредитной политики Центрального Банка России эта задача приобрела практически невыполнимый характер.

«Снижение ипотечных ставок достижимо при условии отсутствия макроэкономических и геополитических шоков», — считает генеральный директор Рейтингового агентства строительного комплекса (РАСК) Николай Алексеенко. Глава «ВТБ», Андрей Костин, в свою очередь считает, что «ипотечные ставки могут опуститься до 8% в перспективе пары лет, когда уровень инфляции снизится до 3-4%».

Напомним, что в прошлом году Центробанк повышал ключевую ставку дважды. В сентябре и в декабре 2018 года. В данный момент ключевая ставка Центробанка равна 7,75%. Директор филиала «Уральского банка реконструкции и развития (УБРиР)» в Санкт-Петербурге Александр Казанский, полагает, что «небольшие увеличения ключевой ставки Центробанка не повлияли на объемы выдачи кредитов».

«Чтобы банки смогли предложить ипотеку по ставке ниже 9%, необходимо чтобы Центральный Банк России снизил значение ключевой ставки ниже 7%», — говорит генеральный директор консалтинговой компании в области строительства «Вальтер Констракшн», Евгений Вальтер. Его мнение абсолютно разделяет и ведущий аналитик по банковским рейтингам «Эксперт РА» (RAEX) Екатерина Щурихина.

Особо Президент подчеркнул возможную причину не востребованности государственной программы для семей с маленькими детьми. Глава Государства выступил с предложением установить фиксированную льготную ставку по ипотеки в 6% на весь срок кредитования для данной категории граждан. Напоминаем, что в настоящее время льготная ставка субсидируется лишь первые 3-5 лет кредитования.

«С увеличением срока действия льготной ставки спрос на такие кредиты действительно увеличится», — согласен директор дирекции ипотечного кредитования ТКБ Вадим Пахаленко.

Для реализации данной программы дополнительно потребуется:

  • В 2019 году 7,6 миллиарда рублей;
  • В 2020 году 21,7 миллиарда рублей;
  • В 2021 году – 30,6 миллиарда рублей.

Президент комментирует: «По оценкам, программа может охватить 600 тысяч семей. Безусловно, нужно эти деньги найти. Мы знаем, где их взять. Они у нас есть. Нужно их использовать для таких, важнейших для нас, направлений».

Так же Глава Государства решил, что при стабильной макроэкономической ситуации, Российская экономика может себе позволить запуск еще одной льготной ипотечной программы (причем задним числом – с 1 января 2019 года).

Дополнительная мера поддержки будет касаться семей, в которых рождается третий и последующий ребенок. Суть программы – частичное погашение ипотечного долга многодетной семьи напрямую из Федерального бюджета Российской Федерации в размере 450 тысяч рублей.

Читайте также:
Технический анализ – главный помощник в успешной торговле

Для поддержания данной программы в 2019 году дополнительно потребуется 26,2 миллиарда рублей, в 2020 году – 28,6 миллиарда рублей, а в 2021 году – 30,1 миллиарда рублей.

Примечательный факт, что в рамках новой меры поддержки, многодетные семьи смогут не только приобретать готовое новое, или вторичное жилье, но и заняться строительством частного дома!

Путин поручил Центральному Банку и Правительству Российской Федерации разработать оптимальный доступный финансовый инструмент для поддержки индивидуального жилищного строительства.

Актуальная ситуация на рынке ипотечного кредитования в России

С начала 2017 года российская банковская отрасль наблюдала плавное снижение ипотечных ставок, как на первичное, так и на вторичное жилье. Такая тенденция продолжалась до середины 2018 года.

Однако же в середине 2018 года ситуация в корне переломилась, и ставки «поплыли вверх». Этому следовало множество причин:

  1. Рост ставки рефинансирования;
  2. Повышение ключевой ставки Центрального Банка России;
  3. Внедрение программы «эскроу-счетов»;
  4. Повышение ставки резервирования для ипотечных кредитов с малым первоначальным взносом (менее15-20%) и прочие сопутствующие причины.

К слову, банк «ВТБ» поднял ипотечную ставку в среднем на 0,6%, Сбербанк: на 1–1,2%.

Ставки по ипотеке продолжают расти с сентября 2018 года. «Рост ставок будет продолжаться и в 2019 году», — прогнозирует ООО «Первое ипотечное агентство».

По статистике, в последнее время заемщики стараются оформлять ипотеку на максимально возможный срок погашения.

С примерными значениями ставок по программам ипотечного кредитования топовых российских банков можно будет ознакомиться в Приложении № 1.

В связи с ужесточением денежно-кредитной политики Центрального Банка Российской Федерации, банки просто вынуждены повышать ставку ипотечных кредитов.

С 1 января 2019 года вступила в силу новая норма резервирования для кредитов с минимальным первоначальным взносом. Коэффициент риска по ипотеке увеличился с 150% до 200%. Первый заместитель Председателя Центрального Банка Российской Федерации, Ксения Юдаева, объясняет, что «регулятор весьма обеспокоен увеличением объемов наиболее рискованного сегмента кредитования – ипотекой с первоначальным взносом менее 20%.».

«Повышенное резервирование отражается в цене кредита. Сейчас для кредитов со сниженным первым взносом ставка будет выше стандартной на 0,5–0,7% годовых. Либо банки вовсе не будут предоставлять кредиты с первым взносом меньше 20%», — поясняет Татьяна Владимировна Хоботова, территориальный менеджер по работе с партнерами банка «Открытие».

Одним из основных изменений в сфере ипотечных сделок является возраст заемщика: он заметно помолодел. Молодежь сейчас более продвинута, нежели старшее поколение. Они знают свои права и возможности:

  • Рефинансировать кредиты;
  • Реструктуризировать долг;
  • Использовать льготные программы кредитования;
  • Оформить кредитные каникулы;
  • «Вернуть» или отказаться от различного вида страховок.

«Скорей всего, тренд на омоложение покупателей будет продолжаться. Что же касается размера ставок, предсказать их на долгосрочный период крайне сложно, так как они зависят от ключевой ставки Центробанка РФ», — отмечает Ирина Тютрина, руководитель отдела ипотечного кредитования группы компаний «ПСК».

Новости обсуждаемой программы «ипотечные каникулы»

28 февраля 2019 года в Государственную Думу Российской Федерации внесли новый законопроект по программе ипотечных каникул. Данный проект направлен на облегчение финансовой нагрузки заемщиков, попавших в трудную жизненную и финансовую ситуацию.

Депутаты уверены, что перечень уважительных причин для одобрения заявки на ипотечные каникулы должен быть максимально широким, и охватывать различные области обстоятельств. «Перечень оснований, по которым банки будут обязаны вводить ипотечные каникулы для заемщиков, должен быть максимально широким и включать в себя не только потерю работы, но и вторую беременность», — считает член общественного совета партийного проекта «Крепкая семья», депутат Государственной думы Татьяна Цыбизова.

Комитет Государственной Думы по финансовому рынку постановил «предусмотреть возможность распространения норм указанного законопроекта в отношении ипотечных кредитов, заключенных до вступления в силу проектируемого закона».

Читайте также:
Как купить квартиру в ипотеку на вторичном рынке? Пошаговая инструкция

«Полностью поддерживаю идею ипотечных каникул и продления сроков субсидирования процентной ставки для таких семей. Убеждена, что это поможет многим молодым семьям принять решение о рождении второго ребенка. Синхронизация действий на федеральном и региональном уровне для поддержки семьи и детства – это именно то, что необходимо сегодня, чтобы помочь молодым семьям», — отметила Галина Гореликова, Председатель Комитета по образованию, культуре, спорту и молодежной политике.

«Мы считаем, что «ипотечные каникулы» не должны никоим образом влиять на формирование резервов, с Центробанком такая договоренность уже есть», — заявил «Интерфаксу» глава Комитета Государственной Думы по финансовому рынку, Анатолий Аксаков.

Мнения экспертов об изменениях условий ипотечного кредитования на фоне увеличения ключевой ставки Центробанка

Экономические эксперты оценивают рост ипотечных ставок естественным «ответным» процессом: ведь при повышении ключевой ставки Центрального Банка возрастают как доходность по депозитам, так и одновременно ставки по кредитам.

«На финансовом рынке нет «справедливых» ставок. Это бизнес. Если, например, ключевая ставка равна 7%, то не ждите, что рынок массово предложит ипотеку менее 9%. Когда кивают на Европу и говорят, что там ипотека по 2% — забывают добавить, что там и ключевая ставка в районе 0%. Так что и у них, и у нас банки вкладывают в ипотеку всего лишь 2-3% маржи», объясняет Ян Арт, эксперт комитета Государственной Думы России по финансовому рынку.

«С учетом того, что ключевая ставка ЦБ РФ на данный момент составляет 7,75%, думаю, что ставки по ипотеке в настоящее время достаточно справедливы», — считает Фирдия Фалахутдинова, начальник отдела ипотечного кредитования АКБ «Энергобанк».

Ипотека в 2019 году продолжит дорожать. Например, лидер ипотечного кредитования «Сбербанк» уже дважды увеличил ставки. Эта тенденция, вероятнее всего, сохранится. В последнее время они возросли примерно с 9% до 11%. Пока предпосылок к снижению ставок по ипотеке эксперты не видят.

«В подобных условиях ипотека не сможет расти прежними темпами», — высказывает свое мнение Павел Голубев, региональный директор банка «ДельтаКредит».

Игорь Борисов, директор филиала СДМ-банка в Санкт-Петербург, отмечает: «Вероятен сценарий со снижением объемов ипотечного кредитования из-за повышения цен на жилье, перехода на эскроу-счета и увеличения регулятором коэффициента риска по ипотеке с первым взносом менее 20%».

Другие же аналитики считают, что в настоящее время потенциал роста ставок представляется исчерпанным; Главный аналитик банка «Дельта Кредит», Наталья Ващелюк, полагает, что «можно ожидать, что средняя ставка по ипотечным кредитам в 2019 году будет приблизительно на 1 п. п. больше, чем в 2018 году».

Новый законопроект в сфере ипотечного кредитования

В конце марта 2019 года на рассмотрение в Государственную Думу направят новый законопроект о создании в некоторых банках особого вида дебетового счета. Данный счет будет особенным – его будут открывать потенциальные ипотечные заемщики для накопления своего первоначального взноса.

Идея создания данного Законопроекта и подобной системы вполне логична: ведь в данный момент особо актуальна тема с низким первоначальным взносом.

В этой программе смогут участвовать только те кредитные организации, которые зарегистрированы в системе страхования вкладов.

Причем в Законопроекте планируется указать особое условие для данных депозитных счетов: а именно, увеличение Агентством по страхованию вкладов страхового покрытия по таким вкладам до 10 миллионов рублей. Напомним, в настоящее время, в случае банкротства кредитной организации, государство гарантирует вкладчикам страховое возмещение по депозитным вкладам в пределах 1,4 миллиона рублей.

Другими особенностями депозитного вклада «накопления на первоначальный взнос по ипотеке» будут являться:

  • Повышенная процентная депозитная ставка;
  • Минимальный срок вклада не менее 1 года (что будет прописано в договоре);
  • Уменьшенная (льготная) ипотечная ставка для владельцев таких счетов (при условии накопления на депозите суммы, не менее 20% от стоимости приобретаемого ипотечного объекта);
  • Запрет на открытии подобных счетов в различных банках (дебетовый счет на накоплении первоначального взноса в приоритете должен открываться вкладчиком в той кредитной организации, в которой он планирует взять ипотеку);
  • Право вкладчика отказаться от оформления ипотеки, если он уведомит банк
Читайте также:
Черный список неплательщиков по кредитам

о своем решении до прописанного в договоре срока;

  • Право кредитной организации отказать в оформлении ипотеки вкладчику даже при выполнении последним всех условий депозита. Данное право кредитная организация сможет реализовать при выявлении объективной неплатежеспособности потенциального заемщика или при возникновении непредвиденных обстоятельств в рамках действия срока депозитного договора.

Участие в подобной системе Законопроекта преследует выгоду и удобство не только будущих заемщиков, но и банков. Для первых создается отличная «копилка», и, с психологической точки зрения, реальный стимул скорее накопить на первоначальный взнос. Для банков же это, безусловно, отличный анализ платежеспособности клиента (банк сможет реально оценить периодичность вложений, размер взносов, и динамику накоплений в целом — эти сведения будут очень ценны для оценки кредитоспособности будущего заемщика).

Ипотека под 1%

Министерство сельского хозяйства России предложило внедрить программу льготной ипотеки для жителей сельской местности. Данная разработка регламентируется в качестве одного из инструментов целевой программы по развитию сельских территорий Российской Федерации.

Правила и условия льготной ипотеки для сельчан установлены в проекте государственной программы «Устойчивое развитие сельских территорий» на 2020-2025 годы.

Процентную ставку по такой льготной ипотеке для сельчан планируют установить в размере 1%, сроком до 25 лет. Механизм будет работать точно так же, как сейчас субсидируются льготные кредиты.

В ходе реализации данной программы планируется предоставлять банкам возмещения недополученных доходов по выданным льготным ипотечным кредитам для сельчан.

Прогнозируется, что общий объем финансирования ведомственной целевой программы в 2020—2025 годах может составить около 207 миллиарда рублей. Средства из федерального бюджета планируются на уровне 121-122 миллиарда рублей.

Проект еще требует доработок, а именно: определения четких правил, становления условий и регламентации системы. Данная задача поручена, в том числе, рабочей группе, в которую включили представителей трех регионов России: Алтайского края, Башкирии и Удмуртии.

Резюме

По состоянию на 1 марта 2019 года общая задолженность населения России перед кредитными организациями составляет около 15 триллионов рублей. Наиболее «закредитованными» регионами признаны:

  1. Республика Калмыкия;
  2. Республика Тыва;
  3. Чувашская Республика;
  4. Иркутская область;
  5. Ханты-Мансийский автономный округ.

В среднем, по подсчетам статистов, на одну семью в России приходится около 260 тысяч кредитной задолженности.

Конечно, большая часть займов во всей совокупности выданных кредитов приходит на ипотеку. Сумма жилищных кредитов, которые оформили жители России, на 1 марта 2019 года, составляет 6,6 миллиардов рублей. При чем, что примечательно, половина из них были оформлены в 2018 году.

Ставки за пользование кредитными средствами у банков в прошлом году были минимальными за всю новейшую кредитную историю страны. Плюс ко всему, в минувшем году активно ходили слухи о подорожании жилья с 1 января 2019 года (так как планировалось ввести программу эскроу-счетов).

Согласно расчетам, сделанным на основании данных Банка России и Росстата, по сравнению с 2017 годом, средняя долговая нагрузка (соотношение кредитной задолженности к среднегодовому доходу) российских семей увеличилась с 22 до 27%. Иными словами, граждане по-прежнему отдают банкам примерно пятую часть своих доходов…

Под какие проценты дают ипотеку российские банки в 2019 году?

Ипотечные процентные ставки рейтинговых российских банков на покупку готового и строящегося жилья

Наименование Банка % ставка на приобретение готового жилья в ипотеку (%
годовых)
% ставка на приобретение строящегося жилья в ипотеку (%
годовых)
Сбербанк 11-12,6 8,8-12,1
ВТБ 10,1-12,1 10,1-12,1
Россельхозбанк 9,75-12,75 9,3-12,4
Газпромбанк 9,5-9,8 9,5-10,8
Райффайзенбанк 9,9-11 9,9-11
«Абсолют» Банк 11,75-16 11,75-16
Банк «Открытие» 9,6-11,9 9,6-11,9
Банк «Уралсиб» 10,7-11,9 10,3-11,5

*как на первичном, так и на вторичном рынке недвижимости (примерные значения). Точные условия кредитования необходимо уточнять у каждого определенного банка более подробно.