Больше, чем поручитель: кто такой созаёмщик по ипотеке и как им стать? И как перестать быть созаемщиком?

Кто такой созаемщик по ипотеке?

Созаемщик – это лицо в кредитном договоре, которое исполняет обязательства наравне с титульным заемщиком по ипотеке. По сути, кредит с созаемщиком – это договор, по которому получают деньги сразу несколько лиц, которые обязуются их вернуть.

В результате этого созаемщик обладает такими же правами и обязанностями по ипотечному договору, что и титульный заемщик (основной).

Статьей 323 ГК РФ предусмотрено, что созаемщик несет по кредиту солидарную ответственность. Это значит, что он отвечает по обязательствам, согласно установленной доле. Процент доли (или уровень ответственности) всегда прописывается в кредитном договоре.

Созаемщик привлекается в том случае, когда у титульного заемщика не хватает официального дохода для получения запрошенной суммы. Рассмотрим на примере принцип погашения долга.

Принцип работы ипотечного кредита с привлечением созаемщика:

• Заемщик запрашивает сумму, при которой взнос по ипотеке составит 50 000 р. При этом официальный доход заемщика составляет 55 000 р. Вычитая размер прожиточного минимума и обязательные платежи, банк выносит решение, что взнос для клиента высокий и предлагает снизить сумму по договору или привлечь созаемщика.
• Клиент привлекает платежеспособного созаемщика, с официальной з/п 60 000 р. Банк суммирует з/п и условно делит платеж 50 000 р. на двух участников сделки.
• Заключается договор, в котором прописаны два участника сделки, которые обязаны вернуть долг.

При этом неважно, будет реально созаемщик вносить оплату или нет. Главное, чтобы доходов хватило на получение запрошенной суммы и взносы поступали в срок. На практике созаемщиком всегда выступает супруг(а) или иной близкий родственник.

Чем созаемщик отличается от поручителя по ипотеке?

Большинство граждан уверены, что поручитель и созаемщик – это одинаковые участники сделки. Но, это не так!

Разница:

1. Доходы поручителя не учитываются, при утверждении суммы кредита.
2. Поручитель обязуется вернуть долг, только если титульный заемщик сам не сможет рассчитаться с кредитом.
3. У поручителя нет никаких прав на приобретаемое имущество, а у созаемщика есть.
4. Если созаемщиком может быть только физическое лицо, то поручителем может являться как частный клиент, так и компания.

У созаемщика по ипотечному договору прав всегда больше, чем у поручителя.

Кто может стать созаемщиком по договору?

Поскольку созаемщик является равноправным участником сделки, то и требования к нему такие же, как и к титульному заемщику.

Стандартные требования:

• Возраст: от 18/21 года.
• Регистрация: постоянная, на территории России.
• Доход: официальный.
• Стаж работы: не менее 3-6 месяцев на последнем месте работы.
• Кредитная история: положительная.

Важно! Некоторые банки могут кредитовать иностранцев при наличии вида на жительство.

Если все условия выполнены, то останется подготовить запрашиваемый пакет документов.

Банки могут запросить:

• паспорт;
• дополнительный документ для подтверждения личности;
• копию трудовой книжки;
• справку о доходах;
• согласие супруги(га).

Если хоть одно условие нарушение или не предъявлен какой-то документ, то банк откажет. В таком случае можно найти другого созаемщика.

Как оформляется кредитный договор с участием созаемщика?

Несмотря на то, что договор оформляется с участием созаемщика, процедура оформления стандартная. Единственная разница заключается в том, что в кредитном договоре прописываются персональные данные основного заемщика и созаемщика. Также прописываются их обязанность по выплате суммы задолженности.

3 этапа оформления сделки:

1. Заемщик и созаемщик обращаются в банк с полным пакетом документов для оформления заявки.
2. Банк рассматривает данные клиентов и принимает решение.
3. Назначается день и дата для подписания кредитного договора. В назначенный день оба участника ипотечного договора должны прийти с полным пакетом документов.

Дополнительно следует учитывать, что договор заключается в 3 экземплярах, для каждой из сторон. На договоре каждый участник сделки ставит свою подпись.

Есть ли права у созаемщика на ипотечную квартиру?

Если заемщики состоят в браке, то они автоматически наделены правами на приобретаемое имущество. Это определяется не условиями договора, а статьей 34 Семейного кодекса РФ.

В остальных случаях солидарный заемщик не всегда имеет право на долю в приобретаемой недвижимости. Получить долю он может, если в течение длительного срока платежи поступали от его имени, и было составлено специальное соглашение. Что касается соглашения, то в нем участники ипотечного договора обязаны обговорить долю квартиры для каждой стороны сделки.

Если нет соглашения, то отстоять свои права можно только в судебном порядке. Созаемщику потребуется предъявить кредитный договор и чеки, подтверждающие оплату взносов. Если после изучения документов станет ясно, что солидарный заемщик выплатил половину или большую часть, суд может вынести решение в его пользу.

Можно ли расторгнуть договор и перестать быть созаемщиком?

Такой вопрос возникает обычно, когда участники сделки конфликтуют, разводятся или становятся врагами. Но если созаемщик обратится в банк с заявлением и потребует изменить условия договора, то в 99,9% будет вынесен отказ.

Все дело в том, что такие изменения решаются совместно с основным заемщиком. Для банка исключение созаемщика – это риск, при котором долг может быть не погашен. В итоге банк может дать согласие только на замену созаемщика, который пройдет проверку со стороны банка.

Несмотря на то, что ситуация безвыходная, есть несколько законных способов, которые помогут перестать быть созаемщиком.

Как перестать быть созаемщиком:

1. Доказать банку свою неплатежеспособность. Это актуально, если созаемщика уволили или он перестал работать по причине временной нетрудоспособности. Если у созаемщика много долгов, то в идеале провести процедуру банкротства.
2. Погасить свою долю долга по договору. После можно выставить требование титульному заемщику о возврате средств. Это актуально, если доля в квартире не получена.
3. Обратиться в суд и потребовать расторжения договора.

Получается, соглашаясь быть созаемщиком, надо тысячу раз все продумать. В противном случае отстоять свои права будет крайне сложно.

Какие «подводные камни» подстерегают созаемщика?

Подписывая кредитный договор, следует учитывать, что банк отправляет данные в БКИ по созаемщику. При этом указывается полная сумма долга и все просрочки, допущенные в течение срока действия ипотеки.

Получается, если вы выступили созаемщиком по дружбе, то из-за халатности титульного заемщика можете с легкостью испортить себе кредитную историю. В итоге получить кредит или оформить кредитную карту под выгодный процент не получится.

Если говорить про ипотеку, то этот договор оформить будет крайне сложно, поскольку по факту в БКИ будет отражаться большая финансовая нагрузка.

Еще один нюанс – это взыскание задолженности в судебном порядке. Может получиться так, что заемщик перестанет оплачивать взносы и долг будет передан на принудительное взыскание.

В итоге приставы:

• сразу наложат арест на счета двух участников сделки;
• поставят запрет на выезд за пределы РФ.

Пока банк получит решение о продаже квартиры, реализует ее и закроет долг, пройдет несколько месяцев. В течение указанного периода созаемщик будет находиться под контролем приставов. При этом часть денег с его счета может быть автоматически списана.