Что не так с «ипотечными каникулами»? Почему их так невзлюбили блогеры и СМИ? Разрушаем мифы

Самый первый закон о льготном периоде вышел ещё в середине 2019 года, тогда и появилось само понятие «ипотечные каникулы». В связи с пандемией в апреле 2020 года вышел ещё один закон и несмотря на это, заблуждений меньше не стало.

«А что, разве ипотечные каникулы каникулы — не развод?»

Прежде чем ответить на вопрос о реальной стоимости ипотечных каникул, давайте на первом этапе разберём причины всех заблуждений.

Стоит отметить, что изначально некую смуту внесла официальная формулировка, размещённая на сайте ЦБ. В которой отмечалось, что ипотечные каникулы — это НЕ БЕСПЛАТНАЯ УСЛУГА:

blank

Центробанк выпустил официальную справку, которая, на первый взгляд, должна была развенчать все мифы и заблуждения — но получился обратный эффект. Многие СМИ начали перепечатывать материал справки, не вдаваясь в подробности и тем более, не сверяясь с требованиями самого закона.

В частности, издание «Комсомольская Правда» уже в заголовке прямо указывает, что кредитные каникулы даются «Не бесплатно!». Далее в материале, не разделяя ипотечные кредиты и потребительские, автор утверждает, что срок кредитования вырастет не только на период каникул, но и на период выплаты «дополнительно набежавших процентов»:

blank

Сразу скажем, что это напрямую противоречит Закону №106, где в 23 пункте 6-ой статьи сказано, что ипотечный кредит продлевается исключительно на срок льготного периода и без каких-либо оговорок.

23. По кредитному договору (договору займа), обязательства по которому обеспечены ипотекой, платежи, указанные в части 21 настоящей статьи и не уплаченные заемщиком в связи с установлением льготного периода, уплачиваются им после уплаты платежей, предусмотренных частью 22 настоящей статьи, в количестве и с периодичностью (в сроки), которые аналогичны установленным или определенным в соответствии с действовавшими до предоставления льготного периода условиями указанного кредитного договора (договора займа), до погашения размера обязательств заемщика, зафиксированного в соответствии с частью 21 настоящей статьи. При этом срок возврата кредита (займа) продлевается на срок действия льготного периода.

Не совсем точную формулировку в свою материале использовали и в РБК, где также указали на увеличение срока кредитования на срок больший, чем срок каникул:

blank

Расплывчатых или неточных формулировок в СМИ очень много, и это в свою очередь породило распространение ещё большего объёма заблуждений в соц сетях. Одни блогеры писали о росте переплаты по ипотеке на 50%, другие говорил о более скромных переплатах в размере от 60 до 200 тысяч:

blank

Большинство блогеров на YouTube однозначно утверждают — «Кредитные каникулы — очередной обман от государства»:

blank

Как обстоят дела на самом деле? Давайте разберёмся — но с холодным рассудком и трезвым умом.

Ипотечные каникулы — что это такое?

Ипотечные каникулы — возможность официально не вносить платежи по ипотечному кредиту на срок до 6 месяцев. Официально это называется «льготный период», но для простоты будем пользоваться именно термином «каникулы».

Банк не имеет право начислять в этот ни пени, ни штрафы. Любые платежи в этот период уменьшают размер основного долга (к слову, погашать ипотеку в льготный период – выгодно, и мы к этому ещё вернёмся).

На кредитную история это не влияет. Конечно, информация о каникулах попадает в бюро кредитных историй, но это гораздо лучше, чем если бы туда попала информация о пропущенном платеже по ипотеке.

Отметим, что расчёты из этого материала справедливы не только для ипотечных каникул, предоставляемых согласно«коронавирусному» ФЗ-106 (который действует до 30 сентября 2020), но и для каникул, предоставляемых в любой другой период — по ФЗ-76.

Какие законы это всё регулируют?

В законе идёт чёткое разделение – на ипотечный кредит, потребительский кредит и долг по кредитной карте. По каждому из этих продуктов есть свои нюансы. Мы в данном материале затрагиваем вопросы, касающиеся исключительно ипотечных каникул.

Изначально, ещё в июле 2019 года в России начал действовать закон ФЗ-76. Этот закон дополнил ФЗ-353 «О потребительском кредите (займе)» одной новой статьёй 6.1-1 она как раз и является так называемыми «ипотечными каникулами». В апреле 2020 года, вступил в силу новый закон – ФЗ-106. Этот закон внедрён именно под пандемию и в нем тоже говорится об ипотечных каникулах. Закон действует до 30 сентября 2020 года.

То есть мы имеем два очень похожих друг на друга закона в отношении предоставления ипотечных каникул. Один из которых (ФЗ-106) был выпущен специально под пандемию.

Результат действия этих законов один – вы не платите по ипотеке до 6 месяцев и при этом суммы процентов или основного долга в этот период не растут. Однако процесс получения каникул по этим законам разный.

Так во сколько мне обойдутся эти каникулы?

Давайте разберём стоимость «ипотечных каникул» на примере. Итак, дано:

  • Основной долг по ипотеке (стоимость квартиры минус первоначальный взнос) — 2 400 000 рублей
  • Ставка – 8%
  • Размер платежа, в месяц — 29 119 рублей
  • Общее число платежей — 120 шт. (10 лет)
  • Сумма всех процентов за 10 лет — 1 095 898 рублей

Практически все ипотечные договора имеют аннуитетный формат платежа. Это где платеж на протяжении всего периода не меняется. Меняется лишь размер части уплачиваемой в счёт погашения процентов и в счёт погашения основного долга (в начале срока — платёж по процентам заметно больше платежа в счёт основного долга, в конце — наоборот):

blank

На графике отображены первые 14 платежей. Напомним, в сумме в нашем примере 120 платежей.

Предположим, что первые 50 платежей (4 года и 8 месяцев) мы вносили исправно и не отступали от условий договора. Однако далее у нашей семьи из примера случились финансовые трудности и семья решает уйти на каникулы

Изначальный график платежей:

blank

Банк одобряет заявку и предоставляет ипотечные каникулы на срок 6 месяцев:

blank

К 50-ому платежу остаток долга по ипотеке составил 1 643 584 рублей (напомним, изначально он был равен 2 400 000 рублей). На каникулы выпадает 6 платежей по 29 119 каждый, итого за 6 месяцев — 174 714 рубля.

Напомним, что согласно ч. 17 статьи 6 ФЗ-106 заёмщик в период каникул не платит ничего.

17. После установления льготного периода исполнение обязательств кредитора по предоставлению денежных средств заемщику приостанавливается на весь срок действия льготного периода.

То есть график платежей будет выглядеть следующим образом:

blank

Отметим, что после предоставления каникул график платежей не изменяется, поскольку это напрямую противоречило бы части 23 статьи 6 ФЗ-106:

ФЗ-106. Ч 23. Ст 6. По кредитному договору (договору займа), обязательства по которому обеспечены ипотекой, платежи, указанные в части 21 настоящей статьи и не уплаченные заемщиком в связи с установлением льготного периода, уплачиваются им после уплаты платежей, предусмотренных частью 22 настоящей статьи, в количестве и с периодичностью (в сроки), которые аналогичны установленным или определенным в соответствии с действовавшими до предоставления льготного периода условиями указанного кредитного договора (договора займа), до погашения размера обязательств заемщика, зафиксированного в соответствии с частью 21 настоящей статьи. При этом срок возврата кредита (займа) продлевается на срок действия льготного периода.

То есть платёж после каникул будет равен 29 119 рублей. Ровно столько же, сколько он был и до льготного периода.

blank

После того, как вы приблизитесь к окончанию срока своего кредита (к 120 платежу):

blank

Внимание! Не обращайте внимание на то, что 120 платёж больше остальных. Это абсолютно нормальная ситуация, когда последний платёж по аннуитетному формату больше остальных. Это техническая деталь, требуемая для полного погашения остатка долга по кредиту и никак не связанная с предоставлением каникул.

Вам будут добавлены те 6 платежей (с 51 по 56), которые вы пропустили:

blank

Обратите внимание, размер этих платежей абсолютно такой же, как и если бы вы их уплачивали так, как было положено по условиям договора.

Самое главное — продлить срок ипотеки больше, чем на срок предоставленных каникул (то есть, вы пропустили всего 6 платежей, а вам за это будет прибавлено не 6, а, скажем, 12 платежей) — это прямое нарушение закона о предоставлении каникул. Так как в 23 части 6-ой статьи прямо написано: «При этом срок возврата кредита (займа) продлевается на срок действия льготного периода.».

Здесь никаких ограничений нет. Если вы получили каникулы по ФЗ-106 или 76 и банк продлил срок кредита больше чем период каникулы — банк нарушил закон. Смело подавайте жалобу на банк на официальном сайте ЦБ.

blank

А в чём же люди заблуждаются?

Многих СМИ, блогеров и обычных граждан смутила фраза на официальном сайте ЦБ. Где сказано, что каникулы — не бесплатная услуга:

blank

Сами представители ЦБ в ответе на нашу просьбу прокомментировать это, отмечали:

blank

В данном случае под фразой «… не бесплатно» ЦБ отмечает факт того, что те проценты (по платежам, выпавшим на ипотечные каникулы), которые были положены по изначальным условиям договора, они не сгорают, а переносятся на конец кредита. То есть вы платите те проценты, которые и должны были платить до каникул. Только на сразу, а потом.

На графике ниже показаны те проценты, которые вы должны были платить по изначальным условиям договора и которые, по сути, без изменений будут перенесены в конец:

blank

Наличие обязанности уплаты этих самых процентов, но не сразу и лежит в основе фразы, указанной на сайте ЦБ.

А в чём именно заблуждались другие?

Заблуждались они в том, что считали проценты на дополнительные месяцы ипотечных каникул на остаток долга.

Чисто в ознакомительных целях проведём простые расчёты:

8% годовых / 12 месяцев = 0,67% в месяц

Исходя из изначальных условий кредитования месячная ставка составляет 0,67% в месяц. Напомним, что на момент предоставления каникул размер основного долга составлял 1 643 584 рубля.

1 643 584 × 0,67% = 11 012 рублей

В том случае, если бы материал из КП был верен, нам бы начислялось по 11 012 рублей в месяц,

blank

в сумме это бы составило 66 о72 рубля за весь срок предоставления каникул.

И это бы удлинило срок кредита на 3 платежа (в дополнении к 6 платежам)

blank

Как видим, даже если брать неверные расчёты, переплата составляет далеко не 50%. Наши расчёты показали удлинение срока кредиты всего на 3 месяца. Но, чтобы читатель на заблуждался, ещё раз напомним, что начисление даже этих 3 платежей банком в связи с предоставлением ипотечных каникул — незаконно.

А стоит ли вносить платежи на каникулах, если есть возможность?

В принципе — да, стоит. Так как размер переплаты по кредиту будет снижаться. Однако насколько это снижение будет весомым — решать каждой семье самостоятельно. В данном материале мы лишь приведём расчёты.

Напомним, что в соответствии с частью 16 статьи 6 ФЗ-106, платежи, уплачиваемые в период каникул, идут на погашение основного долга:

ФЗ-106 Ст. 6 Ч. 16 Заемщик вправе в любой момент времени в течение льготного периода досрочно погасить сумму (часть суммы) кредита (займа) без прекращения льготного периода. При этом платежи, уплачиваемые заемщиком в течение льготного периода, направляются кредитором прежде всего в счет погашения обязательств заемщика по основному долгу.

Предположим, в период каникул у вас есть возможность внесения по 25 000 рублей ежемесячно. В сумме за 6 месяцев будет уплачено 150 000 рублей в счёт погашения основного долга:

blank

Таким образом, основной долг снизится:

1 643 584 — 150 000 = 1 493 584 рублей

Производим перерасчёт условий платежей в связи с уменьшением основного долга:

blank

Результатом внесения платежей будет следующее:

Ежемесячный платёж снизится с 29 119 до 26 771 рубля (на 2 348 рублей меньше). Число платежей при этом останется таким же, как если бы вы дополнительные платежи во время каникул не вносили.

Сумма всех процентов начисленных по кредиты за весь период снижается с 1 095 898 рублей до 1 061 959 рублей. То есть на 33 939 рублей меньше. Эту сумму и можно назвать экономией в случае совершения платежей во время ипотечных каникул.

К чему привод дезинформация?

Ответ прост — к банковскому произволу. Как видим из примеров выше, получение каникул не приводит к росту переплаты. Для банка это значит следующее — граждане дольше пользуются деньгами, при этом за пользование деньгами не платят. Разумеется, на таких условия банкам работать не выгодно.

Представим ситуацию. В отделение банка пришёл человек, которого сократили на работе, ему буквально не хватает средств на продукты. Однако в СМИ он вычитал, что предоставление каникул по ипотеке будет стоить определённых трат, то есть он уже к ним морально готов. В этом случае сотрудник банк будет пытаться под видом каникул по ФЗ-76 или ФЗ-106 предоставить свои внутренние (и часто — грабительские) программы банка по реструктуризации кредита. Да, какое-то время заёмщик сможет не платить по кредиту, однако это может привести к баснословному росту переплаты и числа платежей.

На портале Banki.Ru – десятки отзывов, когда за предоставленные каникулы на 2-3 месяца, банк пересчитывал ипотеку так, что заёмщику необходимо было переплатить 500 тысяч и больше:

Женщина обратилась за каникулами на 3 месяца, и за это банк прибавил ещё 5 лет к сроку ипотеки, а переплата выросла на 1 200 000 рублей:

blank

За каникулы на 3 месяца, клиенту добавили дополнительных 16, при этом общая переплата составила 1 076 200,79 рублей:

blank

В крупных СМИ также было несколько материалов о банковском произволе.

В своём материале «Коммерсант» рассказывает про то как по программе банка сроки кредитов удлиняются не на три-четыре месяца, а на три-четыре года, переплата достигает 2 млн руб.

blank

Также издание «Лайф.Ру» опубликовало материал в котором рассказало, как Сбербанк под видом каникул по ФЗ-106 предоставляет внутреннюю программу реструктуризации.

Банк увеличил не только срок кредита на год, но и поднял ставку с 9,5 до 9,775% годовых. В итоге переплата по кредиту выросла на 110 000 рублей. Причём необходимо обратить внимание на то, что у заёмщика упал доход более чем на 30%, то есть он подходил под условия программы.

Небольшое дополнение

Здесь всё же стоит сделать оговорку. Суммарная стоимость кредита, всё же вырастет. Так как при ипотечном кредитовании страхование имущества, которое находится в залоге – обязательно. Таким образом, стоимость кредита вырастет на сумму, которая требуется для страхования вашей квартиры на срок до 6 месяцев, либо меньше, в зависимости от того, на сколько были оформлены каникулы.

Редакция благодарит финансового аналитика Brobank.Ru Дмитрия Сысоева,
за помощь в подготовке материала