И снова рекорд: как ипотека в России из недостижимой цели стала обыденностью

Ипотека уже давно считается альтернативой аренде, причем более выгодной – ведь сумма платежа остается фиксированной на весь срок, по прошествии некоторого периода жилье остается в собственности у заемщика. Повышают доступность ипотечного кредитования для населения и различные льготные программы. В совокупности с мерами по защите участников долевого строительства это позволило отечественной строительной отрасти ставить рекорд за рекордом.

Ипотека поставила очередной рекорд

В конце 1990-х – начале 2000-х гг. в России ипотека воспринималась чаще всего или как рассказ о западной жизни, или как недостижимая возможность, доступная только немногочисленным уже состоявшимся представителям среднего класса.

К началу 2000-х гг. были заложены основаны институциональные основы ипотечного кредитования – в 1998 году принят профильный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и ещё до этого осенью 1997 года создано Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (в настоящее время – ДОМ.РФ). За прошедшие 20 лет количество ежегодно выдаваемых ипотечных кредитов выросло практически выросло практически с 4 тысяч за 2000-й год по всей России до 1,7 миллионов за 2020 год. Поэтому справедливо утверждать, что за прошедшее с 2000-го года время изменения на российском жилищном рынке произошли и очень значительные.

В 2020 году зафиксирован исторический минимум величины средней кредитной ставки (7,17% в сентябре 2020 года, а в 2000-х г. рублёвая ставка доходила до 50% годовых). Во многом это связано с государственными программами поддержки предоставления льготных ставок по ипотечному кредитованию и формированию специализированных ипотечных программ и систем для отдельных категорий жителей нашей страны.

Так, с 2005 года успешно действует накопительно-ипотечная система жилищного обеспечения военнослужащих. В настоящее время обсуждаются вопросы введения аналогичного механизма для врачей и учителей. С 2016 года действует программа «Дальневосточный гектар», разрабатываются аналогичные программы для северных районов европейской части России и арктических районов Урала и Сибири.

Разработаны и внедрены программы использования материнского капитала для улучшения жилищных условий, «семейной», «сельской» и «деревянной» ипотеки, при чем последние ориентированы на поддержку возрождения деревень.

Как государство защищает дольщиков?

С 2004 года действует законодательство о регулировании участия в долевом строительстве многоквартирных домов, которое пришлось несколько раз править с учётом вскрывавшихся недостатков и возникновения обманутых дольщиков, часть из которых брали кредиты на участие в долевом строительстве и не получали оплаченные квартиры, оставаясь должниками. За прошедшее время показал недостаточную эффективность механизм страхования гражданской ответственности застройщиков и в 2017 году был создан Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства, с помощью которого уже были достроены дома во многих регионах или выплачены компенсации обманутым дольщикам. В 2019 году введено проектное финансирование и появились защищённые эскроу-счета, что должно прекратить появление новых обманутых дольщиков.

Наиболее популярным способом жилищного строительства стало многоэтажное панельное или монолитное домостроение, формирующее микрорайоны и города-спутники в крупных городских агломерациях, не получилось добиться существенных успехов в малоэтажном строительстве как альтернативе огромным жилищным комплексам. Наличие в такой застройке значительного количества малогабаритных квартир и студий грозит формированием в будущем неблагополучных районов, процессам геттоизации.

Пандемия вернула спрос на рынок загородного жилья, переживавший в 2010-х гг. глубокий кризис. Однако, оставшиеся проблемы с транспортной доступностью и инфраструктурой скажутся уже через год-два. При продолжении и усилении тенденций на рост доли удалённой работы можно ожидать перенос спроса на небольшие городки и прибрежные поселения, а не на ближайшие пригороды крупных городов, где недвижимость подверглась сильной переоценке в 2020 году.

Льготы означают доступность

В 2019 в Москве, Воронеже и Екатеринбурге появились программы доступного арендного жилья, поддерживаемая государством (ДОМ.РФ), что может и должно заложить основы современных программ муниципальной аренды, распространённой во многих странах мира. Привычные программы предоставления жилья по очереди по договору социального найма, к сожалению, не могут достичь эффективности и обеспечить реальную доступность жилья из-за постоянного вымывания квартир из муниципальной и государственной собственности на основании бесплатной приватизации.

Доступность приобретения жилья определяется не только доходами и стоимостью недвижимости, но посильностью кредита для большинства работающих. Если принять во внимание средний по стране размер заработной платы (по данным Росстата в 2019-20 году 45-50 тысячи рублей), то кредит в 1,5-2 миллиона рублей, которого достаточно для приобретения квартиры в большинстве регионов, может получить значительная доля российских граждан. Например, база данных ЦИАН на 17.01.2021 года содержит данные об однокомнатных квартирах стоимостью до 2 миллионов рублей в Курске – 84 квартиры, в Кургане – 834, Рязани – 1335, Липецке – 568, Пскове – 155, Магнитогорске – 112, Челябинске – 2970, Красноярске – 977. В Москве и Санкт-Петербурге недвижимость дороже, но и средняя заработная плата выше.

В итоге ипотека к 2021 в России году стала реально популярным и доступным для многих способом улучшения жилищных условий.