Ипотека и COVID: сбылись ли прогнозы, что пандемия убьет ипотечный рынок?

Скоро пройдет два года, как в нашу жизнь ворвался COVID-2019, глобально изменив представления о действительности. Нет, эпидемии и раньше испытывали человечество на прочность. Но не в 21-м веке, когда учёные, казалось бы, победили природу. Но речь пойдёт не о медицине или демографии, а об экономике.

Маститые учёные уверяют, что пандемия сильно ударила по народному хозяйству. Приводят в пример цифры, сильно оторванные от реальности (например, темпы роста ВВП). Я же предлагаю сузить кругозор до обозримой части – ипотеки в России. Как пандемия повлияла на этот рынок? Сбылись ли предсказания о массовых банкротствах граждан и банков? Читаем, считаем, наблюдаем. И прогнозируем.

Исходные данные

Не могу удержаться, чтобы припомнить кое-что «аналитикам». В марте-мае 2020 года многие экономисты предрекали крах мировой экономике в целом и российскому народному хозяйству – в частности. Якобы, к началу 2021 года рынок недвижимости рухнет, квартиры будут сдавать за коммунальные платежи. А продавать, наверно, за мешок картошки. Стоит ли говорить, что эти прогнозы не сбылись?

Итак, данными о рынке со мной (как и со всеми желающими) щедро поделился Банк России. Информацию о распространении инфекции я взял в открытых источниках. Первые случаи COVID был зафиксированы в Тюмени и Чите (31.01.2020), Москве (02.03.2020). С 1 апреля по 12 мая 2020 года был введён «режим нерабочих дней».

И вот любопытные цифры о выданных кредитах в этот период:

По состоянию на дату (за месяц) Выдано средств на ипотеку, млн. руб.
01.01.2020 369 629
01.02.2020 200 428
01.03.2020 282 875
01.04.2020 329 468
01.05.2020 217 771
01.06.2020 214 980

Локдаун, завуалированный под режим нерабочих дней, определенно сказался на объёме выдаваемых ресурсов. Впрочем, декабрь 2019 г. – январь 2020 г. оказались крайне урожайными на сделки. Потом было традиционное зимнее затишье на рынке недвижимости. И ещё, самоизоляция – это не пандемия. И как только ограничительные меры окончательно ушли в прошлое, объём кредитования не пошли, а рванули в гору. Это хорошо видно на графиках Банка России:

blank

Здесь и далее источник – cbr.ru

Сильнее всего от пандемии пострадали крупные города и их агломерации – Москва и область, Санкт-Петербург и область. Даже по официальным данным счёт умершим идёт на тысячи. Влияло ли это на объём выданных средств? Отнюдь. На 1 марта 2020 года (самое начало эпидемии) в Москве прокредитовано ипотечных сделок на 44,898 млрд. рублей, в области – на 25,275 млрд. В СПб на ту же дату – 21,007 млрд., в области – 4,5 млрд. рублей.

blank

blank

Прошёл год. Самые пессимистичные экономисты успели похоронить, эксгумировать и снова похоронить российскую экономику. А что ипотека? Объём ипотечных кредитов в Москве за месяц на 1 марта 2021 г. – 67,937 млрд. рублей, в области – 35,5 млрд. Вымерла ли Северная столица? Отнюдь. В том же месяце в СПб прокредитовано ипотечных сделок на 28,04 млрд. рублей, в Лен. области – на 6,459 млрд. рублей. Рост фантастический.

blank

blank

С весны 2021 года постоянно обновляются рекорды как заболевших, так и умерших. На тему «799,99 в день» не иронизировал только ленивый. Сотни бизнесов разорились, тысячи людей остались без работы. Как видим, на объёме выданных средств это не отразилось вообще никак.

Задолженность по ипотеке постоянно растёт за счёт новых клиентов – это нормально. И темпы согласуются с далёкими доковидными временами – не было ни скачков, ни провалов. Это тоже хорошо прослеживается на графике. Смею напомнить, что резких курсовых колебаний более 5% в этот период тоже не отмечалось.

blank

Просроченная задолженность: есть ли рост?

Поскольку пандемия набирает обороты, это должно сказаться на платежеспособности населения. По крайней мере, такая теория доминировала в 2020 году. Тезис был главным аргументом оказать помощь гражданам и бизнесу (с чем я лично совершенно согласен). Как мы знаем, власти пошли другим путём. Что получилось?

blank

Просроченная задолженность действительно прирастала, но странно. Пик пришёлся на декабрь 2020 года, хотя логичнее было бы ему выпасть на июнь-июль, когда у людей… должны были закончиться деньги. Но в какой-то момент население просто адаптировалось к новым условиям. Задолженность пошла вниз, и не только в процентах, но и в абсолютных значениях.

Если на 01.12.2020 показатель составлял 72,796 млрд. рублей (0,8%) от объёма кредитов, то на 01.09.2021 – 66,136 млрд. (0,6%). Просроченная задолженность по федеральным округам коррелирует с объёмами выданных средств. Лидером тоже являлся Центральный МФО: на 01.09.2021 – 22,655 млрд. рублей, или 34,26% всего пирога «просрочки».

blank

blank

Резюме. Чего ждать от ипотеки в будущем?

Можете бросать в меня камни, но я это скажу: экономисты в своих прогнозах на 2021 г. сильно просчитались. Коллапса ипотечного рынка не наступило, как и краха рынка недвижимости. По двум причинам: во-первых, отмечается огромный спрос на квартиры. Государственные субсидии подхлестнули желания людей обзавестись собственным жильём.

Во-вторых, банки по-прежнему охотно кредитуют такие сделки. Риски минимальны: цена квадратного метра во флагманах рынка (а это Москва и область, СПб и Ленинградская область) всё время растёт. Даже если в будущем должник не рассчитается (вероятность, как видим, меньше 1%), залоговый дисконт на квартиру с лихвой покроет убытки.

Получается, что влияние пандемии COVID-2019 на ипотечный рынок если и имело место, то минимальное. И даже нереальная смертность от коронавируса не уменьшила очередь желающих купить квартиру в кредит. Влияние пандемии на ипотеку пока значительно ниже, чем в период всех предшествующих кризисов. Хотя сразу казалось, что будет наоборот. О чём это говорит? Мы крайне плохо разбираемся и в экономике, и в человеческой природе.