Кому на самом деле принадлежит ипотечная квартира: банку или должнику?

Ипотека – чрезвычайно популярный инструмент решения жилищного вопроса. В 2021 г. в одной лишь Москве по такой схеме покупают по 13000 квартир в месяц. Альтернатив немного – лизинг либо рассрочка от застройщика. А стоимость жилья год от года только растёт, поэтому лучше платить за своё, чем за съёмное… Или же мы платим банку не за своё?

Вопрос принадлежности ипотечной квартиры на первый взгляд кажется не столь существенным. Платить банку придётся одно или два десятилетия… Так ли важно, кто является собственником по документам? На самом деле, вопрос принципиальный, ведь свою квартиру можно завещать и унаследовать, обменять или перепланировать. Чужую – нет. Разбираемся.

Кому на самом деле принадлежит ипотечная квартира?

Ипотека – это кредит под залог приобретаемого имущества. Ключевые моменты сделки урегулированы профильным законом от 16.07.1998 №102. Согласно ст.5 ФЗ №102, предметом ипотечного договора может служить не только квартира, но и жилой дом, гараж, земельный участок и даже предприятие.

Финансирует сделку банк, не становясь стороной договора купли-продажи недвижимости. Вместе с тем, вместе с заключением соглашения возникает обременение. Квартирой нельзя свободно распоряжаться: продать, подарить или обменять, пока кредит полностью не выплачен. Обременение фиксируется в государственном органе, и обойти его невозможно.

Но собственником жилого помещения является покупатель: именно его фамилия будет указана в Росреестре. Возникают не только права, но и обязанности владельца недвижимости. К примеру, ипотечник должен самостоятельно оплачивать услуги ЖКХ, ремонтировать квартиру. Он же несёт ответственность за вред, причинённый третьим лицам. Даже если впоследствии он утратит право собственности, долг за коммунальные услуги и энергию останутся на нём.

Что может делать со своей квартирой ипотечник?

Общие условия использования заложенного имущества прописаны в ст.346 ГК РФ. Без согласия банка недвижимость может использоваться по назначению. В квартире можно сделать ремонт, зарегистрировать близких родственников (мужа или жену, детей, родителей). В использовании никаких ограничений нет: можно держать домашних животных, приглашать друзей, разрешать им пользоваться своим жильём.

Заложенная недвижимость может быть завещана. При этом наследник, в случае смерти должника, принимает на себя обязательства в оставшейся сумме. Со смертью первоначальной стороны ипотечный договор не прекращается, а лишь «ставится на паузу». В период вступления в наследство накапливаются долги: проценты за пользование чужими средствами и суммы ежемесячных платежей.

Зато штраф и пеня до официального принятия имущества не начисляются.

Что можно делать с одобрения банка?

Объём ограничений должен быть прописан в договоре кредитования. Некоторые банки требуют согласовывать с ними вопрос сдачи объекта в аренду. Если это условие осталось неурегулированным, действуют положения ч.3 ст.346 ГК РФ. Норма позволяет передавать имущество во временное пользование (владение) иным лицам.

А перепланировку, как правило, без согласия кредитодателя не осуществить. Но поскольку желание подстроить площадь под свои нужды велико, банки зачастую идут навстречу и разрешают расширять проёмы, переносить стены. Главное условие – должен быть проект, а сама процедура выполнена в порядке, определенном законодательством.

К слову, продажа квартиры с одобрения банка тоже возможна. В этом случае сделке предшествует изучение её условий кредитно-финансовым институтом. Более экзотические варианты – обмен жилья или дарение. Согласие банка в этом случае необходимо, если долг переходит к новому собственнику.

Важно! На сайте «Сбера» отмечено, что держателю ипотеки запрещается осуществлять любые действия, которые повлекут снижение стоимости жилья. Зато пример – более чем странный.

blank

Источник: blog.domclick.ru

Поручители, члены семьи, третьи лица: приобретают ли они право собственности на квартиру?

Участие в ипотечной сделке не даёт никаких прав на недвижимость. К примеру, поручители отвечают за неисполнение договора основным должником. Но претендовать на квартиру при этом они не вправе. Члены семьи теоретически могут притязать на объект ипотеки (например, если недвижимость нажита в браке). Но это право безусловным не является: его нужно оформлять путём соглашения или отстаивать в суде.

Владелец квартиры по договору лизинга: кто он?

Ипотеку (кредит) нужно отличать от института, который тщательно маскируется под неё. Лизинг – это договор финансовой аренды с правом последующего выкупа. При пользовании кредитом сумма основного долга постепенно снижается. И если, к примеру, из 10 миллионов выплачено 8 млн., ипотечник уже не останется ни с чем. При лизинге уплаченная сумма засчитывается в арендные платежи.

В зависимости от условий договора, просрочки 2-3 ежемесячных взносов достаточно, чтобы предмет соглашения перешёл банку (финансовой организации). Это происходит в безусловном порядке, кредитору не нужно обращаться в суд, доказывать свои притязания на объект.

Собственником лизинговой квартиры является банк (финансовая организация). Соответственно, такой объект нельзя свободно сдавать (нужно согласие кредитора), регистрировать там родственников, завещать или подарить. Право собственности переходит к новому владельцу после уплаты последнего платежа.

Резюме. Ипотечная квартира – в собственности должника. Но есть нюанс

Итак, ипотечник обладает почти всеми правами, которые предоставлены владельцу недвижимости. Да он и является собственником, просто объект заложен, что накладывает ограничения в его отчуждении. Квартиру теоретически можно продать или подарить, но на практике банки это не одобряют. Зато ипотечную квартиру можно завещать (свободно), сдать в аренду (если это не запрещено договором).

Правовой статус квартиры при ипотеке следует отличать от её же положения при лизинге. При заключении такого договора право собственности на объект остаётся у банка. Поэтому при покупке недвижимости предпочтительнее оформлять договор ипотеки, а не лизинг. Впрочем, каждый вариант нуждается в анализе: помните, что по таким сделкам вы отвечаете деньгами и имуществом. Это серьёзно.