Что изменится в правилах перепланировки с 1 апреля 2024 года: обновленный алгоритм согласования

Зачем потребовался новый закон о перепланировке с 1 апреля 2024 года

В России практически каждый год устанавливаются рекорды по объемам вводимого в эксплуатацию жилья. Например, за 2023 год было построено более 110 миллионов квадратных метров жилья, и примерно 50 миллионов из них – это многоэтажные дома. Но многие продолжают жить в морально устаревших домах – которые, кроме прочих минусов, не очень удобны в повседневной жизни.

«Улучшить» старую квартиру можно по-разному – например, кто-то переносит дверные проемы, кто-то – объединяет небольшие комнаты в одну большую. Проблема в том, что закон не очень четко определял, когда переделка квартиры может считаться просто ремонтными работами, а когда – перепланировкой. Так, перепланировкой считалось изменение конфигурации помещения – и это не очень понятно. Из-за этого одни владельцы отказывались от изменения помещения, а другие – годами не могли их согласовать.

В конце 2023 года был принят закон № 608-ФЗ, который призван исправить существовавшие проблемы. Он вносит поправки к Жилищному кодексу РФ и в закон о госрегистрации недвижимости. Новшеств несколько:

• уточняется, что именно стоит подразумевать под перепланировкой помещения
• вводятся новые правила согласования перепланировок – в частности, теперь они считаются завершенными только после изменения данных в ЕГРН;
• устанавливаются четкие сроки регистрации изменений – раньше процедура могла затягиваться на годы;
• определяет штрафные санкции для тех, кто нарушит правила перепланировки.

Соответственно, с 1 апреля 2024 года будет гораздо меньше неурегулированных вопросов в сфере реконструкции и перепланировки помещений. К тому же, сама процедура ускорится – если, конечно, не будет задержек со стороны исполнителей.

В чем разница между ремонтом и перепланировкой квартиры

Главное, что определяет новый закон – это критерии перепланировки помещений. По новым правилам перепланировкой квартиры с 1 апреля 2024 года считаются такие действия:

• Изменения формы и площади помещений. Например, если внутри квартиры передвинуть стены, заложить или расширить дверной проем, прорезать новое окно – все это будет считаться перепланировкой.
• Выделение новых помещений внутри уже существующих. К примеру, если снести перегородку между двумя комнатами и сделать из них одну – это будет перепланировка (так как появляется новое помещение), даже если перегородка была сделана из встроенного деревянного шкафа. То же касается, например, выделения гардеробной – она тоже считается отдельным помещением, и потому требует согласования.

По старым правилам объединение двух комнат внутри одной квартиры считалось реконструкцией – такова была позиция Верховного суда. И это требовало гораздо больше согласований – вплоть до разрешения на новое строительство. После изменений по перепланировке с 1 апреля 2024 года согласовать это станет проще.

Соответственно, если в ходе работ помещение не выходит за рамки своих базовых параметров (площади, формы, внутренней планировки), то это просто ремонтные работы. Проще всего это проиллюстрировать в таблице:

Таким образом, если после ремонтных работ поменяется план помещения, то такие изменения придется согласовывать как перепланировку. Но если границы и площадь не меняются, а в квартире просто заменяются изношенные коммуникации, то это никаких разрешений не требует.

Исключением может быть замена окон и остекление балконов в зоне исторической застройки – такие работы нужно согласовывать с органом по охране культурного наследия.

Как согласовать перепланировку с 1 апреля 2024 года по новым правилам

Кроме уточнения понятия перепланировки, новый закон достаточно подробно прописывает этапы этой процедуры и их сроки. Ранее некоторые этапы не имели установленных максимальных сроков, что затягивало перепланировку на годы. Теперь таких пробелов станет меньше.

Так, по новому закону о перепланировке с 1 апреля 2024 владельцам придется пройти такие этапы:

1. Собрать пакет документов. Среди них:

• • заявление – его можно заполнить на месте перед подачей;
  • правоустанавливающий документ – например, договор купли-продажи, дарственная, решение о приватизации (если данные о собственнике есть в ЕГРН, то отдельный документ не нужен);
  • проект перепланировки и техническое заключение о безопасности таких работ – его должна выдать компания, имеющая допуск от СРО для проектных работ;
  • техпаспорт на квартиру – желательно, но не обязательно (чиновники могут запросить его сами);
  • протокол общего собрания жильцов многоквартирного дома – большинство из них должны дать свое согласие на перепланировку;
  • письменные согласия всех совершеннолетних членов семьи, которые прописаны в этой квартире;
  • разрешение от органов по охране культурного наследия – если дом имеет статус памятника архитектуры, истории или культуры.

2. Подать документы в госорган, который занимается согласованием перепланировок. Как правило, это управление жилищно-коммунального хозяйства местной администрации, также заявления могут принимать в МФЦ. В Москве все эти вопросы решает Мосжилинспекция, в других городах органы могут быть другие.
3. Администрация рассматривает заявление с документами в течение 30 дней, после чего выносит решение о согласовании перепланировки или об отказе. Это решение направляется заявителю в течение 3 дней. И если принято решение о согласовании, то оно фактически является разрешением на начало строительных работ.
4. Дальше можно приступать непосредственно к проведению работ. Конкретную бригаду или строительную компанию выбирает владелец, при желании он может и сам провести все работы – главное следовать проекту.
5. После окончания работ нужно снова обратиться в тот орган, который согласовал начало работ – то есть, в управление ЖКХ или МФЦ. Там создается приемочная комиссия, которая в назначенное время посетит квартиру и проверит все изменения.
6. Если работы проведены согласно проекту, то заявителю выдается акт о завершении перепланировки, вносятся изменения в техпаспорт.
7. Дальше нужно заказать новый технический план помещения у кадастрового инженера, а затем – подать его в Росреестр. Как правило, данные записываются на диск – его и нужно будет подать в подразделение Росреестра.

Если комиссия решит, что проведенные работы не соответствуют плану и проекту, то это решение можно обжаловать в суде. Например, если владелец квартиры уверен, что все работы проведены правильно, а комиссия вынесла такое решение неправомерно.

В ряде источников сообщается, что данные в Росреестр подает тот же орган, который направляет комиссию на приемку работ по перепланировке. На это отводится срок до пяти дней. Вероятно, здесь все зависит от города – к примеру, Мосжилинспекция может передавать данные самостоятельно. Другие источники пишут, что данные в Росреестр действительно подают органы власти, но сами данные готовит кадастровый инженер.

Что будет, если не согласовать перепланировку квартиры

С начала 2024 года были увеличены штрафы за проведение несогласованной перепланировки помещений.

Теперь они составляют:

• для физлиц – от 2 до 2,5 тысяч рублей;
• для компаний – от 40 до 50 тысяч рублей.

Штраф выпишут независимо от того, были устранены последствия перепланировки или нет. Но кроме уплаты самих штрафов, владельцу придется либо узаконить перепланировку, либо вернуть свою квартиру в исходное состояние за свой счет. Здесь все будет зависеть от того, признает ли проектная организация внесенные изменения допустимыми и безопасными.

Госорганы могут узнать о незаконной перепланировке из разных источников – например, от соседей, которые услышат шум ремонтных работ и обратятся в Госжилинспекцию. А также – при попытке продать жилье оно просто не пройдет оценку. Поэтому менять параметры квартиры без согласований не стоит – это и опасно, и чревато штрафными санкциями.