Плюсы и минусы кредитов под залог приобретаемой недвижимости

Плюсы и минусы кредитов под залог приобретаемой недвижимости

Изначально нужно разобраться, что представляют собой такие кредитные программы. Это ипотеки для приобретения недвижимого имущества. Как правило, квартиры или загородного дома. Объект выступает в качестве залога, который в случае неоплаты долга банк может реализовать.

К преимуществам ипотечного кредитования относят следующее:

• Возможность получения крупной суммы денег. В некоторых банковских учреждениях готовы предоставить кредит до 60 млн. руб.
• В каждом банке установлены лояльные процентные ставки. Их устанавливают в зависимости от запрашиваемой суммы и оптимального для заемщика срока кредитования.
• Залоговое имущество сразу переходит в собственность заемщика. То есть, им можно распоряжаться в личных целях. Единственное ограничение — запрет на продажу.

Также стоит учесть, что регистрировать граждан РФ в залогом имуществе можно только с разрешения банка.

Выбрать можно любую квартиру: в новостройке или на вторичном рынке. Есть определенные требования, которым должен соответствовать залоговый объект. К нему должны быть проведены необходимые коммуникации. А сама жилплощадь должна быть пригодна для проживания.

К недостаткам ипотеки относят следующее:

• Банку принадлежит право распоряжаться залоговым имуществом в случае невыполнения заемщиком кредитных обязательств. То есть, он может конфисковать его в судебном порядке, а затем реализовать на торгах, чтобы погасить задолженность.
• На оформление ипотеки потребуется около 2-х недель. Иногда процесс затягивается на месяц. Все зависит от достоверности предоставления информации заемщиком, а также юридической правильности и достоверности предоставляемых документов на имущество.
• Для оформления ипотеки потребуются поручители. Их может быть несколько. Их финансовую состоятельность проверяют так же, как и основного заемщика.

В некоторых случаях банк требует предоставление в залог еще одного объекта недвижимости. Но такое происходит редко. В основном дополнительный залог предоставляют заемщики, которые не могут подтвердить свои дополнительные доходы. А они порой в несколько раз превышают официальные.

Многие банки навязывают оформление страховки не только на залоговый объект, но и жизнь заемщика.

В первом случае они имеют на это право согласно Федеральному Закону РФ №102-ФЗ. А вот страхование жизни заемщика не является обязательным. Заемщик может отказаться от него. Но и тут есть один нюанс. Многие банки отказывают в выдаче ипотеки без этой страховки.

Требования к залоговому имуществу

Во-первых, банк оценивает ликвидность залогового объекта. То есть, насколько быстро он его сможет реализовать в случае невыполнения заемщиком кредитного договора.

Во-вторых, на основание этой оценки будет принято решение, какую максимальную сумму банк сможет выдать клиенту. Возможно, для обеспечения по кредиту потребуется предоставить дополнительное залоговое имущество или привлечь поручителей.

К объекту недвижимости выдвигают определенные требования:

• износ объекта в момент оценки не должен быть более 50% от его первоначальной стоимости;
• расположение объекта на территории РФ в местности, где находится отделение банка;
• к объекту должны быть проведены коммуникации;
• он должен находится в статусе жилого имущества.

Не может выступать в качестве залога квартира, которая расположена в здании, относящемуся к культурному наследию или памятнику архитектуры. Или та, которая находится в здании, подлежащем сносу.

Также квартира должна быть без обременения в виде прав проживания определенных категорий граждан:

• инвалидов;
• несовершеннолетних;
• военнослужащих;
• заключенных.

Если эти граждане будут зарегистрированы в квартире, банк не сможет оформить ее в качестве залога.

Особенности ипотеки

Приобретаемое имущество не должно быть под арестом или в процессе отчуждения. На него должны быть все регистрационные документы. При оформлении ипотеки заемщик может самостоятельно выбрать график и вид платежей. У него есть возможность погашать кредит аннуитетными платежами или с пересчетом остатка задолженности. Но не все банки предоставляют такую возможность выбора.

Если заемщик находится в официальном браке, он предоставляет свидетельство о его регистрации. Также его супруг или супруга предоставляют документы, подтверждающие их доход.

Аналогичная ситуация и с поручителями. Им необходимо предоставить подтверждение официального трудоустройства и доходов. Ведь именно они являются гарантами оплаты кредита основным заемщиком. Если последний по каким-либо обстоятельствам не может погашать долг, выполнение обязательств по кредиту переходит к поручителям.

Основные особенности кредитования:

• возможность снижения процентной ставки для постоянных клиентов банка;
• предоставление кредита без внесения первоначального взноса;
• выбор заемщиком оптимального для него срока кредитования.

Подать заявку на кредит можно непосредственно в отделении банка или на его официальном сайте. При выборе последнего способа можно рассчитывать на снижение ставки по ипотеке на 0,5% годовых.

Как происходит оформление ипотеки

Изначально клиент должен выбрать банк, в котором хочет получить кредит. Затем обратиться к менеджеру по обслуживанию физических лиц и получить список необходимых для этого документов.

Затем потенциальный заемщик ищет квартиру, которую хочет приобрести. Объект может быть на первичном или вторичном рынках. Самое главное, чтобы он соответствовал требованиям банка.

После этого клиент предоставляет пакет необходимых документов. Эксперты банка проведут оценку недвижимости и финансового состояния заемщика. На ее основании вынесут решение о выдаче кредита.

Если принято положительное решение, заемщик оплачивает первоначальный взнос (при условии, что он предусмотрен в программе). Затем происходит переоформление прав собственности на имущество и оформление его в залог, а также подписание документов. После этого банк перечисляют оставшуюся сумму на счет продавца. Недвижимость переходит в собственность заемщика. Он имеет право эксплуатировать ее, но не вправе производить с ней юридические действия

Общие требования к заемщику

Не все клиенты, которые обращаются за ипотекой, могут получить ее. К заемщику выдвигают следующие требования:

• гражданство РФ;
• возраст не меньше 21 года и не старше 85 лет на момент закрытия кредита (некоторые банки возрастной порог уменьшают до 60-65 лет);
• официальное трудоустройство;
• регистрация на территории РФ в регионе, где расположен банк-кредитор;
• подтверждение доходов.

Кредитная история должна быть положительной. Если заемщик хотя бы один раз просрочил оплату кредита, банк вправе отказать ему в выдаче ипотеки. У заемщика не должно быть никаких психических заболеваний, судимости, наркотической и алкогольной зависимости. Если кредит оформляют с поручительством, поручители должны соответствовать аналогичным требованиям.

Документы для оформления кредит под залог приобретаемой недвижимости

Заемщик предоставляет:

• паспорт гражданина РФ с отметкой о регистрации по месту проживания/пребывания;
• копию трудовой книжки, заверенной работодателем, или справку о трудоустройстве/копию трудового договора;
• справку 2-НДФЛ с разбивкой по месяцам с указанием занимаемой должности и стажа работы у данного работодателя;
• свидетельство о заключении брака (если заемщик находится в браке);
• свидетельство о расторжении брака (если заемщик в разводе);
• свидетельства о рождении детей (для несовершеннолетних);
• копии кредитных договоров действующих кредитов (при их наличии);
• копии свидетельств прав собственности на недвижимое и движимое имущество (находящееся в собственности заемщика).

Поручители предоставляют аналогичный пакет документом. Банк вправе принять справку о доходах по своей форме. Для этого у заемщика должны быть движения средств на счетах. Если кредит оформляют на юридическое лицо, от него потребуются регистрационные документы, финансовая отчетность, банковские выписки и коммерческие контракты.

Условия ипотеки в популярных банках

Заключение

При оформлении кредита под залог приобретаемой недвижимости нужно правильно оценить свои возможности. Такие займы выдают на длительный срок. Их основные преимущества: приобретение своего жилья, лояльные условия кредитования.

Стоит учесть, что ипотеку оформляют с оплатой первоначального взноса. Без него процентная ставка по кредиту может возрасти на несколько процентов. Самое главное, объект и заемщик должны соответствовать требованиям банка.

Если у заемщика негативная кредитная история, банк вправе отказать ему в выдаче кредита. Если же у него недостаточно финансового обеспечения по ипотеке, банк предлагает привлечь поручителей. Ими могут выступать родственники и знакомые.