Подробный обзор условий ипотеки на вторичное жилье в Сбербанке на 2022 год

Особенности ипотеки для вторичного рынка

За прошлый 2021 год банки выдали рекордные 2 миллиона ипотечных кредитов на рекордную сумму в 5,7 триллионов рублей. Но основной вклад в это внесли продажи жилья в новостройках – когда заемщик вкладывается в строительство жилья по договору долевого участия или покупает квартиру в готовом доме у застройщика. Именно на новостройки рассчитаны две основные программы – льготная ипотека (под 7%) и семейная ипотека (под 6% годовых).

Это сделано не просто так – кроме того, что государство решает жилищный вопрос для россиян, оно помогает строительной отрасли. Если же субсидировать ипотеку на вторичное жилье, застройщики, наоборот, будут в минусе – ведь покупатели предпочтут купить уже построенную квартиру. Причин этому несколько:

• квартиры на вторичном рынке могут быть дешевле, к тому же, покупатель уже не будет вкладываться в ремонт с нуля;
• уже давно сданные и заселенные дома имеют более качественную инфраструктуру – они обеспечены транспортом, поликлиниками, школами и парками. К тому же, это чаще малоэтажное жилье, поэтому соседей не будет слишком много;
• не придется ждать первые пару лет, пока все соседи одновременно доделают ремонт;
• по сравнению с самыми бюджетными новостройками вторичное жилье более качественное, и т.д.

Но купить жилье на вторичном рынке можно только по стандартной ипотечной программе одного из банков. Это означает, что по такой ипотеке заемщик будет платить стандартную процентную ставку, а государство не будет субсидировать часть процентов.

Исключений всего два: «Сельская ипотека» позволяет купить вторичное жилье в сельской местности (но программа часто прерывается из-за исчерпания лимита финансирования) и «Дальневосточная ипотека» для сельской местности в регионах ДФО (но купить жилье могут только молодые семьи).

С точки зрения банка вторичный рынок – более рискованный сегмент, потому что:

• квартиру нужно проверять на юридическую чистоту, но ни одна проверка не гарантирует, что не объявится никакой новый претендент на нее, и сделку не отменят;
• дом, где расположена квартира, могут признать аварийным – это резко снизит стоимость жилья в нем, а значит, залог не будет покрывать сумму долга;
• банк должен проверять, чтобы жилье было пригодным к проживанию, а также заказывать собственную оценку стоимости (чтобы посчитать максимальный лимит суммы кредита).

Тем не менее, большинство банков предлагают стандартные ипотечные программы на разные виды недвижимости, включая вторичный рынок. Кроме невозможности участия в госпрограммах, такие кредиты мало чем отличаются от кредитов на новостройки – однако требования к заемщику и к жилью могут различаться.

Ипотека на вторичное жилье в Сбербанке: условия

Сбербанк, как крупнейший банк в России, предлагает широкий спектр ипотечных кредитов – практически на все виды недвижимости и для всех категорий клиентов. Вторичное жилье банк кредитует по нескольким программам: «Готовое жилье», «Ипотека по двум документам», «Военная ипотека» и некоторым другим. Мы рассмотрим стандартную программу кредитования на покупку готового жилья и укажем, чем отличается ипотека по двум документам.

Основные параметры кредита

Сбербанк выдает кредиты на покупку жилья на вторичном рынке по ставке от 10,3% годовых – то есть, как и по кредитам на новостройки. Однако есть некоторые отличия – например, перечень надбавок к ставке или расчет максимальной суммы кредита.

Основные параметры ипотеки «Готовое жилье» в Сбербанке такие:

• сумма – не менее 300 тысяч рублей и не более 90% от стоимости жилья (договорной или оценочной – берется меньшая сумма);
• первоначальный взнос – от 10% для всех категорий клиентов (как зарплатных, так и остальных);
• срок – до 30 лет;
• обязательное страхование объекта залога;
• можно использовать материнский капитал;
• базовая процентная ставка – 10,3% годовых. По совместным программам с регионами и муниципальными образованиями ставка начинается от 10,1% годовых.

Однако взять ипотеку по базовой ставке сложно, потому что банк предусмотрел целую систему надбавок к ней. То есть, клиент не получает скидки от ставки в 10,3% годовых, а наоборот – все не оформленные им дополнительные опции увеличивают ставку.

В частности, ставку увеличивают:

• отказ от «Сервиса электронной регистрации» и отказ от покупки квартиры с сервиса «ДомКлик» – каждый на 0,3%;
• первоначальный взнос менее 20% – увеличивает ставку на 0,5% годовых;
• если клиент не получает зарплату на карту Сбербанка – ставка растет на 0,5%. А если он вообще не подтвердит доходы и занятость – то на 0,8% годовых;
• если клиент не оформит добровольное страхование жизни и здоровья, ставка вырастет еще на 1%.

Поэтому 10,3% годовых получают только зарплатные клиенты Сбербанка, которые оформляют страховку, а также проводят сделку через «Сервис электронной регистрации» от банка (что само по себе стоит от 7900 до 10900 рублей в зависимости от региона).

При этом Сбербанк может увеличивать или уменьшать базовую ставку – в зависимости от индивидуальных условий она может составить от 9,3% до 12,4% годовых с учетом скидки за страховку.

Требования к недвижимости и документам

Так как речь пойдет о стандартной ипотечной программе, банк самостоятельно определяет требования к кредитуемому объекту недвижимости. По правилам банка объект заранее согласовывается до оформления кредита, поэтому перед подачей заявки стоит знать требования к квартире.

Эти требования такие:

• квартира должна находиться на территории России;
• дом не относится к категории ветхих, под снос или расселение (кроме домов, попавших в программу реновации в Москве);
• в квартире не должно быть не оформленных официально перепланировок;
• недвижимость не может быть в залоге у кого-то или под арестом;
• по квартире не должно быть юридических рисков (когда собственник жилья может потерять право на него).

Как видно, требования вполне стандартные и не содержат ничего экстраординарного (как, например, требования к домам – там есть условия по наличию коммуникаций, материалам, санузлам и многому другому).

Кроме списка требований, банк устанавливает и перечень документов, которые нужно подавать для согласования объекта:

• проект договора купли-продажи или предварительный договор;
• отчет об оценке стоимости;
• свидетельство о браке (если собственник квартиры состоит в браке);
• если в покупке будет учитываться материнский капитал – сертификат на него (или скриншот с сайта ПФР) и свидетельства о рождении детей.

После того, как сделка будет оформлена, квартиру нужно будет передать в залог банку. А для этого – нужно предоставить целый пакет документов:

• свидетельство о государственной регистрации права собственности (если есть – уже несколько лет вместо него выдают выписку из ЕГРН);
• правоустанавливающий документ на жилье (договор купли-продажи, дарения, документ о наследстве, приватизации, и т.д.);
• отчет об оценке стоимости жилья (не старше 6 месяцев);
• выписка из ЕГРП о наличии или отсутствии ограничений и обременений (не старше 30 дней);
• кадастровый паспорт, поэтажный план и экспликация помещения (второй и третий документы могут быть в составе техпаспорта);
• если покупатель состоит в браке – нотариально удостоверенное согласие супруга на передачу помещения в залог банка. Если не состоит в браке – заявление об этом (нотариально заверенное), если в браке по брачному договору – копию договора;
• если в жилье выделяется доля детям – разрешение органов опеки и попечительства.

Как правило, указанный на сайте перечень документов не является исчерпывающим. То есть, при необходимости кредитный менеджер может запросить и другие документы.

Требования к заемщику

В отличие от государственных программ, ипотеку по стандартным условиям банки выдают без дополнительных ограничений по статусу клиентов. То есть, заемщик может не иметь детей и не быть младше 35 лет – условия по программе будут стандартные.

Основные требования к заемщику такие:

• возраст – не менее 18 лет и не более 75 лет (на момент возврата кредита). При этом срок возврата должен полностью попадать на трудоспособный или пенсионный возраст заемщика. А если кредит выдается по двум документам – возраст на момент полного погашения кредита не может быть более 65 лет;
• гражданство РФ;
• стаж работы – не менее 3 месяцев на последнем месте работы. Если клиент зарплатный, достаточно получить 2 зачисления зарплаты за последние 3 месяца;
• можно привлечь созаемщика – к нему предъявляются те же требования. Супруг заемщика автоматически включается в число созаемщика (но требования к возрасту и платежеспособности уже не выдвигаются).

Естественно, что к клиентам в возрасте 18 лет или около пенсионного возраста банк будет относиться настороженно и потребует максимум документов.

При этом по стандартным требованиям нужно предоставить такие документы:

• паспорт заемщика (в нем обязательно должна быть отметка о регистрации по месту жительства);
• второй документ на выбор. Это может быть водительское удостоверение, служебное удостоверение (для военнослужащих и чиновников), военный билет, загранпаспорт или СНИЛС;
• если заемщик подтверждает доходы и занятость – подтверждающие документы.

Подтвердить занятость можно, предоставив копию или выписку из трудовой книжки (включая электронную) или справку от работодателя. Подтверждение доходов зависит от их вида. Если речь идет о трудовой деятельности, нужно предоставить справку о доходах от работодателя – по бывшей форме 2-НДФЛ, по форме банка или по форме самого работодателя (если это государственное учреждение).

Плюсы, минусы и сравнение с другими банками

Ипотечная программа «Готовое жилье» от Сбербанка относится к стандартным, поэтому ее плюсы и минусы скорее связаны с процессом ипотечного кредитования в целом, чем с особенностями именно Сбербанка:

Учитывая, что купить вторичное жилье по госпрограмме практически невозможно, заемщику придется выбирать лишь между базовыми программами разных банков. А чтобы сделать выбор было проще, мы сравнили условия Сбербанка с его конкурентами:

 

Как видно, итоговые ставки (с учетом скидок и надбавок) по всем банкам приблизительно одинаковые. Соответственно, можно подбирать банк, исходя из того, где обслуживается заемщик (например, где у него открыта зарплатная карта) или который присылал ему предварительно одобренные заявки на кредиты.