Появилась новая услуга – снижение ставки по ипотеке в обмен на разовый платеж. Что предлагают банки и насколько это выгодно?

Рынок ипотеки в России очень конкурентный, поэтому банки готовы на многое ради своих клиентов – даже снижать ставки ниже рыночных значений. Правда, иногда банки готовы снизить ставку в обмен на небольшой платеж – пару процентов от суммы кредита. Мы собрали все такие предложения банков и посчитали, насколько они выгодны для заемщиков.

Услуга по снижению ставки

Несколько лет назад в Сбербанке существовала не очень широко известная программа снижения процентных ставок по ипотеке. Любой клиент мог оформить заявку на снижение ставки, и если разница между ставкой по ипотеке в его договоре и текущими рыночными ставками была действительно большая, процентная ставка по его договору снижалась – как правило, до рыночной.

Это было связано с тем, что процентные ставки по ипотечным кредитам в России начали резко снижаться – и клиенты, оформившие кредиты в «сложные» 2015-2016 годы, в 2018-м были вынуждены платить по ипотеке намного больше, чем новые клиенты. Для самого банка такая услуга, на самом деле, тоже была выгодной – хоть для клиента и снижалась ставка, он никуда не уходил и не рефинансировал свой кредит в другой кредитной организации.

Потом банк принял решение свернуть программу, но в некоторых банках и сейчас существует нечто подобное – оформив заявку по особой форме, клиент может заметно снизить платеж по ипотеке (если, конечно, он оформлял ее тогда, когда ставки были гораздо выше, чем сейчас).

Но другие банки пошли еще дальше – и превратили снижение процентной ставки в особую, оплачиваемую услугу. Более того, за определенную плату они даже готовы снизить процентную ставку по ипотеке ниже, чем средние ставки по рынку. Работает это достаточно просто:

  • на этапе оформления кредита клиент разово вносит определенную сумму. Эта сумма рассчитывается, как определенный процент от общей суммы ипотечного кредита.

    Это не первоначальный взнос, и не засчитывается в счет погашения кредита – формально эта выплата считается комиссией для банка. Соответственно, она не снижает сумму кредита, и полностью идет в доход банка.

  • банк может предлагать несколько вариантов – чем больше разовый платеж, тем сильнее снижается процентная ставка по ипотеке;
  • если клиент оформил эту услугу и внес оговоренную сумму, процентная ставка в его договоре снижается на весь срок выплаты кредита.

Соответственно, банк соглашается на сниженную процентную ставку лишь за то, что получает разово определенную сумму.

Но не стоит думать, что банк занимается благотворительностью – эта услуга выгодна и банку:

  • банк зачисляет в свой доход всю сумму разовой выплаты. Как правило, это 1-2% от общей суммы кредита;
  • процентная ставка снижается на весь срок кредитования, но клиенты достаточно часто рефинансируют свои кредиты – соответственно, банк потеряет часть процентных доходов лишь за несколько лет. При рефинансировании кредита другой банк погасит за клиента всю сумму долга, и клиент с банком уже не будет связан;
  • стоимость денег изменяется со временем. Получив разовую выплату сейчас, банк за эти 20 лет ее многократно «прокрутит» в других кредитах, заработав на процентах.

Самые крупные банки вроде Сбера, ВТБ, Промсвязьбанка или Райффайзенбанка таких услуг не предлагают, но у меньших по размеру кредитных организаций они есть.

А чтобы понять, выгодно это для клиента или нет, мы собрали условия этой услуги по основным банкам, и сравнили их между собой.

Условия услуги по снижению ставки в разных банках

Росбанк

Росбанк (а, точнее, его подразделение «Росбанк Дом») называет услугу по снижению процентной ставки собственной разработкой – он предложил ее своим клиентам уже много лет назад, а в 2007 году даже получил за нее престижную премию в сфере финансов.

Условия программы «Назначь свою ставку» достаточно просты – банк предлагает три варианта снижения процентной ставки:

  • при уплате 1% от суммы кредита процентная ставка снижается на 0,5%;
  • при уплате 2,5% от суммы кредита процентная ставка снижается на 1%;
  • при уплате 4% от суммы кредита процентная ставка снижается на 1,5%.

Как пишет банк, это работает в разных программах кредитования – на первичном и вторичном рынках, и с рефинансированием. Что интересно, Росбанк готов снизить процентную ставку даже при оформлении кредита по госпрограмме – в этом случае клиент будет платить по ипотеке всего от 3,99% годовых (при базовой ставке в 6% годовых), но только если еще и является зарплатным клиентом банка.

Правда, если открыть полную версию правил и тарифов банка, то окажется, что минимальная сумма разового платежа составляет 8000 рублей, а в Москве и Санкт-Петербурге – 10500 рублей. С другой стороны, эта сумма соответствует платежу в 1% при кредите на сумму около 1 миллиона рублей, так что особенно неприятной новостью для клиентов не станет.

Примсоцбанк

У 70-го по размеру активов Примсоцбанка из Приморского края тоже есть такая услуга, причем и называется она точно так же – «Назначь свою ставку». Но непосредственные условия у этой программы чуть отличаются от Росбанка.

У Примсоцбанка условия программы достаточно сложные, и зависят от программы. В отличие от других банков, он готов снизить ставку очень серьезно – до 3 процентных пунктов. Итак, условия такие:

  1. по старым программам ставка на 0,5% снижается бесплатно, на 1% – за 1,3% от суммы кредита (минимум 22 тысячи рублей), на 1,5% – за 2,4% от суммы кредита (минимум 36 тысяч рублей);
  2. по действующим программам тарифы такие:
    • снизить ставку на 0,5% модно за 1,9% от суммы кредита;
    • на 1% – за 3,7% от суммы кредита;
    • на 1,5% – за 5,6% от суммы кредита;
    • на 2% – за 7,4% от суммы кредита;
    • на 2,5% – за 9,2% от суммы кредита;
    • на 3% – за 11,3% от суммы кредита.

Сложно представить заемщика, который будет кроме первоначального взноса в 20% вносить еще и 11,3% от суммы кредита ради снижения процентной ставки, однако на самом деле это может быть выгодно. С другой стороны, для льготной ипотеки скидка составляет максимум 1,5% – и с ней ставка будет равна 4,99% годовых (что уже не так выгодно, учитывая предложения других банков).

Транскапиталбанк

Другой банк из числа средних (38 место по размеру активов в банковской системе России) – Транскапиталбанк – предлагает снизить процентную ставку, но на совершенной иных условиях. Если остальные банки предлагают услугу по снижению процентной ставки сразу при оформлении ипотечного кредита (и выплатить этот платеж нужно сразу же), то в Транскапиталбанке это работает для выданных ранее кредитов.

Речь идет о кредитах, которые банк выдавал по тарифу «Экономный» в 2014-2015 годах и позже (по утвержденным тогда условиям). Учитывая, что с тех пор процентные ставки по ипотеке сильно снизились, услуга выглядит уже не так интересно: ставка снижается на 4,5% или 6% годовых (в зависимости от программы кредитования) при внесении платежа в размере 5% от остатка задолженности.

Соответственно, та услуга, которую Сбербанк оказывал абсолютно бесплатно несколько лет назад, в Транскапиталбанке – платная. С другой стороны, большинство клиентов, которые оформили ипотеку 5-6 лет назад, и так уже давно ее рефинансировали на более выгодных условиях.

Газпромбанк

В Газпромбанке тоже решили ограничиться возможностью снизить ставку по кредиту за определенную комиссию – но при этом оформляется это только по уже выданным кредитам, как и в предыдущем банке.

Так, если заемщик просит банк пересмотреть условия договора в сторону снижения процентной ставки, и банк такое решение принимает, то заемщик обязан будет выплатить определенную комиссию:

  • в Москве и Санкт-Петербурге с областями – 1% от остатка суммы долга на дату оплаты, но не менее 35 000 рублей и не более 150 000 рублей;
  • в остальных регионах России – 1% от остатка суммы долга на дату оплаты, не менее 15 000 рублей и не более 100 000 рублей.

В документе с тарифами также указано, что это условие не распространяется на кредиты, выданные банком по программе «семейной ипотеки» (той, которая под 6% годовых).

Банк Дом.РФ

Этот банк – подразделение института развития в жилищной сфере «Дом.РФ». По сути, институт координирует отношения в сфере ипотечного кредитования и вообще занимается стимулированием строительной отрасли в масштабах всей страны. При этом Банк «Дом.РФ», кроме прочего, занимается ипотечным кредитованием, в том числе по государственным программам льготной ипотеки.

Есть в этом банке и опция «Ставка ниже» – при осуществлении единовременного платежа банк снижает процентную ставку по ипотечному кредиту. Снижение происходит на таких условиях:

  • если внести 2% от суммы кредита – ставка снижается на 0,5%;
  • если внести 3,5% от суммы кредита – ставка снижается на 1%.

Есть дополнительное условие: процентная ставка не может снизиться до 0% (что логично). Но опция работает вместе с другими опциями – например, с материнским капиталом или с ипотекой по минимальному набору документов. Оформить услугу и внести плату за нее нужно до подписания кредитного договора.

Совкомбанк

Зарегистрированный в Костроме Совкомбанк показывает очень высокие темпы роста, он параллельно скупает и присоединяет другие банки (например, «Восточный»). Банк уже занимает 9 место по размеру активов в банковской системе России, также он выдает ипотечные кредиты.

В Совкомбанке существует услуга «Снижение процентной ставки по кредиту», и работает она точно так же, как и в других рассмотренных банках:

  • если внести 1,99% от суммы кредита, ставка снижается на 0,5%;
  • если внести 2,99% от суммы кредита, то ставка снизится на 0,75%.

Более того, при желании эту услугу можно вообще оплатить за счет кредитных средств – то есть, увеличить на нее сумму ипотечного кредита (правда, тут нужен точный и сложный расчет выгоды). Главное – оформить услугу при заключении кредитного договора.

Правда, есть и минус – эта услуга не применяется в программе «семейной ипотеки» (хотя в госпрограмме-2020 она применяется).

У Совкомбанка есть и вторая программа по снижению процентной ставки по ипотеке – связана она с картой «Халва», и называется «Гарантия отличной ставки». Условия такие:

  • клиент должен пользоваться картой «Халва» с подключенной к ней программой финансовой защиты;
  • каждый месяц делать не менее 5 операций по оплате картой на общую сумму от 10 000 рублей (можно своими или кредитными средствами);
  • если условия соблюдаются, банк вернет разницу между фактическими платежами по ипотеке и платежами по ставке 5,9%;
  • программа действует 3 года.

Подключать такую программу есть смысл тем, кто и так пользуется картой «Халва» – иначе выгода от возврата части платежа будет не так очевидна.

Насколько выгодны эти услуги заемщикам?

Снижение процентной ставки по кредиту – это хорошо, но чтобы такие услуги были выгодны для клиента, разница в платежах должна перекрывать сумму, потраченную на разовую выплату комиссии за подключение такой услуги.

Рассмотрим выгоду клиента от такой услуги по трем банкам – Росбанку, Банку «Дом.РФ» и Совкомбанку (у остальных услуги работают не так, а Примсоцбанк подключает их не ко всем кредитам).

Чтобы понять, насколько будет выгодно снижать ставку, нужно просчитать сумму ежемесячного платежа при оформлении кредита на 10, 15 и 20 лет – причем как с подключенной услугой, так и без нее. А еще нужно учесть изменение стоимости денег во времени (Центробанк считает, что они будут обесцениваться со скоростью в 4% за год).

Весь расчет представлен в таблице:

Росбанк (снижение на 1% при базовой ставке 8,35%) Банк «Дом.РФ» (снижение на 1% при базовой ставке 9,2%) Совкомбанк (снижение на 0,75% при базовой ставке 8,65%)
Без программы С программой Без программы С программой Без программы С программой
Сумма кредита 3 000 000
Сумма разового платежа 0 75 000 0 105 000 0 89 700
Размер ежемесячного платежа
10 лет 37 155 35 578 39 725 37 119 37 437 36 240
15 лет 29 361 27 640 30 947 29 183 29 807 28 497
20 лет 25 793 23 937 27 459 25 553 26 320 24 907
Разница за месяц
10 лет 0 1 577 0 2 606 0 1 197
15 лет 0 1 721 0 1 764 0 1 310
20 лет 0 1 856 0 1 906 0 1 413
Экономия за весь срок с учетом платежа (который условно «растет» на 4% в год)
10 лет 0 78 222 0 157 294 0 10 862
15 лет 0 174 709 0 128 421 0 74 255
20 лет 0 281 106 0 227 372 0 142 576

Таким образом, услуга по снижению процентной ставки в обмен на разовый платеж – действительно выгодна, так как показывает неплохую экономию даже с учетом того, что полученные банком разово за эти годы деньги могли бы принести определенный процентный доход.

Правда, все же стоит учитывать некоторые аспекты:

  • если планируется через 3-4 года рефинансировать этот кредит, платить за сниженную ставку не стоит – тогда она не окупится;
  • возможно, в другом банке можно найти программу с более низкими процентами и без разовых платежей (тем более что эту услугу не предлагают топовые банки);
  • если свободных денег нет, брать сумму на разовый платеж в кредит тоже нет смысла – проценты «съедают» выгоду.

А в остальном это достаточно выгодная программа. Тем более, учитывая, что льготная ипотека по госпрограмме уже скоро закончится, да и базовые ставки по стандартным программам падать не будут.