Принято считать, что банки не выдают ипотеку для ИП. Так ли это и какие требования у банков к заемщикам?

Заемщик с работой по трудовому договору может взять ипотечный кредит почти без проблем – ему достаточно подтвердить занятость и доходы (и не иметь проблем с кредитной историей). Но у ИП все гораздо сложнее – банки почти не выдают им ипотеку. Доцент Финансового университета при правительстве РФ Оксана Васильева рассказала нашим читателям, на каких условиях банки выдают ипотеку предпринимателям и каковы особенности таких кредитов.

Ипотека для ИП – особенности

Каких-либо специальных положений в Федеральном законе № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости) относительно Индивидуальных предпринимателей (далее – ИП) нет. Скорее, это прерогатива банка, который сам устанавливает дополнительные требования к таким видам кредитов в целях уменьшить свои риски. Как правило, это следующее:

  • возраст заемщика должен быть от 21 года;
  • гражданство Российской Федерации;
  • непрерывный стаж работы на последнем месте в среднем от 6 месяцев;
  • выплаты по данному ипотечному кредиту и по другим обязательствам заемщика не должны превышать 50 процентов от получаемого им дохода;
  • первоначальный взнос.

Требования разных банков

Из-за того, что законодатель не урегулировал данные положения, думаю, стоит лучше обратиться к самим требованиям банка. Например, можно рассмотреть ипотеку для ИП в Москве от Сбербанка. Данный банк предоставляет следующие условия:

  • первоначальный взнос от 20 процентов;
  • срок кредита до 30 лет;
  • минимальная сумма кредита – 300 000 рублей;
  • ставка от 5 процентов;
  • максимальная сумма кредита – 30 000 000 рублей;
  • подтверждать доход не обязательно (но все же желательно).

А если брать требования к заемщику в Росбанке, то увидим следующее:

  • возраст: от 21 года до 65 лет на момент погашения;
  • предоставление паспорта, декларации о доходах и управленческой отчетности.

Можно обратить внимание и на требования ипотечного кредита в Альфа-Банке:

  • Гражданство России, Украины или Белоруссии;
  • Возраст – от 21 года;
  • Возраст на момент погашения – до 70 лет;
  • Трудовой стаж – от одного года (сколько ИП должен заниматься своей деятельностью не указано, но по аналогии можно предположить, что не менее года);
  • Надбавка к базовой ставке для ИП – 0,5 процента;
  • Надбавка к базовой ставке для ИП по двум документам – 0,5 процента.

То есть, в Альфа-банке у ИП надбавка к ставке минимум 0,5 процента, а если он еще и предоставит только два документа, то целый 1 процент.

Как повысить свои шансы на одобрение?

Как показывает практика, банки не охотно дают ипотеку индивидуальным предпринимателям из-за повышенного риска в их деятельности. Для подтверждения своей надежности необходимо, чтобы ИП было зарегистрировано хотя бы полгода. Например, в Росбанке одобряют ипотеку только тем ИП, которые официально занимаются своей деятельностью более года. Хотя про это ни слова в разделе «Требования» на официальном сайте банка, но такова практика.

Желательно и предоставить необходимые справки о доходах, в том числе 2-НДФЛ, налоговые декларации и т. д. Например, Сбербанк на своем официальном сайте заявляет, что подтверждать доход вовсе не обязательно. Но если снова посмотреть на практику, то есть два «НО»:

  1. вероятность одобрения ипотечного кредита сильно снижается;
  2. если ипотека даже будет одобрена, то под более высокий процент.

Лучше брать ипотеку с поручителями или со созаёмщиками. Риски для банка снова будут снижаться, а соответственно, Ваш кредит скорее одобрят и не под такой высокий процент, как это могло бы быть.

Также лучше в некоторых банках подавать заявку в онлайн формате, через сайт. Например, тот же Росбанк дает за это скидку. Но тут надо смотреть на условия каждого отдельно взятого банка. Где-то это может быть, а где-то нет. Определённые льготы могут быть предоставлены и за выполнение других условий. Везде все по-разному, надо знакомиться с предложением каждого банка.

Кроме всего вышеуказанного стоит предоставить договоры с клиентами, если они есть, чтобы подтвердить свою платежеспособность в будущем. Но банки, как правило, не требуют этого, но при рассмотрении Вашей заявки это учтут и «плюсик» будет.

Чем выше первоначальный взнос, тем лучше. Всегда стоит помнить, что банки скептично относятся к такой категории заемщиков, как ИП – шанс одобрения ипотеки меньше. Поэтому лучше всеми способами подтвердить свою платежеспособность, показать, что риски для банка минимальны. Первоначальный взнос – хороший способ сделать это. Тем более выплачивать оставшиеся сумму кредита будет легче.

Конечно же еще важна кредитная история. Думаю, тут все понятно. Хорошая кредитная история – шанс одобрения ипотечного кредита повышается, плохая кредитная история – такой шанс минимален.

Стоит приложить и справки об имеющемся у Вас имуществе. Ваши активы будут выступать неким гарантом Вашей платежеспособности.

Расписываем все по этапам

Пошаговая инструкция по оформлению ипотеки примерно такая:

  1. выбрать банк и заполнить заявку на ипотеку, приложив к заявлению необходимые документы;
  2. определиться с недвижимостью (должна соответствовать требованиям банка, иначе в кредите откажут);
  3. Произвести оценку недвижимости (надо выбрать аккредитованную банком оценочную компанию, получить от нее отчет об оценки недвижимости, который позже направить в банк);
  4. Застраховать недвижимость (снова в целях уменьшения рисков для банка);
  5. Оформить закладную;
  6. Заключить договор.

В принципе, как уже сказано, законодатель не урегулировал правила выдачи ипотечного кредита для ИП, это прерогатива банков, поэтому нельзя выделить какие-то требования, условия, которые подошли бы ко всем банкам, все же везде есть свои отличия. Процесс получения ипотеки, в принципе, во многом схож с процессом получения ипотеки обычными гражданами.

Различия имеются в подаче заявки – ИП сложнее угодить банку, он не так привлекателен, как простой работник, что объясняет более жесткие требование к таким заемщикам и не такие привлекательные условия, как для обычных граждан.