Ставки выросли, а цены? Ищем выгодную ипотеку прямо сейчас

И поскольку солидную сумму на личные квадратные метры собрать сразу нереально, остаётся ипотека. После почти 14 лет стабильности рынок жилья пошатнулся в феврале 2022 года. Перегретое ипотечное кредитование целый месяц пыталось адаптироваться к новым условиям. Посмотрим, что готовы предложить банки прямо сейчас, сколько придётся гасить ежемесячно и какой будет переплата на выходе.

Лидеры 2021 года: кто они?

Больше половины рынка в минувшем году принял на себя «Сбер», выдав 50,4% ипотечных кредитов. В рублёвом выражении займы приблизились вплотную к 3 триллионам. На втором месте с 2,5-кратным отставанием идёт Банк «ВТБ». Ему принадлежит 20,8% ипотечного портфеля, что составляет 1,2 трлн. рублей. Остальные «преследователи» владеют относительно небольшой долей рынка.

На диаграмме – 5 крупнейших игроков на рынке ипотеки

В целом топ-20 банков в 2021 г. профинансировали ипотечные кредиты на общую сумму 13,4 трлн. рублей. Это на 27% больше, чем годом ранее. Поскольку лидирующие организации не захотят терять позиции, посмотрим их предложения. Исходные данные такие: молодая семья без детей, с общим доходом 180 тыс.руб. в месяц, ищет 2-комнатную квартиру в Москве. На первоначальный взнос смогли собрать 15000$, что эквивалентно 1,3-1,6 млн. руб.

Недвижимость

Средняя цена двухкомнатной квартиры в столице – 8,5 млн. рублей (или 100-120 тыс. долларов). В базе данных компании «Этажи» мне удалось найти самую дешёвую двушку на Колхозной улице (в Одинцово). 52 квадрата черновой отделки за 5,5 млн. рублей – звучит неплохо.

Источник (здесь и далее): etagi.com

Но куда более реальный вариант по расположению (из дешёвых) – 42-метровая двушка в Химках. Если верить объявлению, продавец снизил цену с 7,435 млн. до… Этой же суммы. Ремонта не избежать, но торговаться можно и нужно. Итак, ниже этой цифры квартиры либо далеко за пределами МКАД, либо нуждаются в полном ремонте. Большинство реальных вариантов стоит 8 млн. и больше: никаких распродаж мне обнаружить не удалось.

Квартиры стали дешевле?

На сайте ИРН (Индикаторы рынка недвижимости) можно увидеть парадоксальную статистику. Цены на недвижимость в Москве в марте 2022 года резко выросли – до 265 тысяч рублей за квадратный метр (в среднем). Подорожали все сегменты рынка: дорогое и дешёвое жильё. Но в долларах и в евро цены резко просели, до уровня марта 2021 года. При этом информации о том, что собственники избавляются от активов, нет.

Источник: irn.ru

Сбербанк: условия, близкие к кабальным

На сайте банка по-прежнему есть предложение построить жильё с господдержкой (под 5,8% годовых), но мы намеренно посмотрим рыночные условия. Нам подходит вариант новостройки и вторичного рынка. Но предложение, конечно, не впечатляет: максимально кредитуют 80% цены недвижимости, минимум под 19% годовых.

Чтобы купить квартиру за 8 млн. руб., нужно иметь 1,6 млн. на первоначальный взнос. На сумму кредита в 6,4 млн. ежемесячный платёж составит около 103 тысяч рублей (если оформить страховку). Нашей молодой семье такой вариант подходит «в натяг», потому что первоначальный взнос «вытягивается» с трудом, а ежемесячные выплаты превышают 50% дохода. А без страховки выплаты и вовсе превысят 108 тыс.руб. в месяц.

Источник: sberbank.ru, расчёт без страховки

Внимание! При максимальном сроке кредитования (30 лет) нашей семьё придётся платить 1302300 руб. в год, а за весь срок – отдать банку фантастические 39 миллионов рублей! Переплата составит 32,669 млн. руб. или 510%.

Банк ВТБ: у «Сбера» не так уж плохо

Второй по значимости игрок тоже не свернул ипотечные программы. Но на первичном и вторичном рынке недвижимости, на общих условиях, ставка – 22,4% годовых. При покупке квартиры стоимостью в 8 млн. рублей нужно иметь те же 1,6 млн. руб. на первоначальный взнос. Нашей семье придётся платить 122799 рублей в месяц, то есть значительно больше, чем в «Сбере». Остальные банки либо не финансируют ипотеку, либо предлагают ещё худшие условия.

Источник: vtb.ru

Внимание! В год заёмщику придётся выплатить 1,473 млн. рублей, а за 30 лет – 44207640 рублей! Вы не ошиблись: переплата составит 690 процентов.

Резюме. Брать ипотечный кредит в 2022 году – не вариант

Итак, если ничего не изменится в ближайшие месяцы, то ипотека станет попросту недоступной большинству населения России. Да, в долларах/евро цены на недвижимость упали, но это выгодно лишь тем, у кого есть иностранная валюта и кто хочет купить метры прямо сейчас. Потенциальным ипотечникам коррекция стоимости не сделает погоды.

Конечно, ношу облегчит материнский капитал, налоговый вычет, а также крупные скидки от застройщика. И всё же, брать даже 3-4 миллиона рублей у банка в долг крайне невыгодно. Те организации, кто не приостановил финансирование, поспешили переложить все риски на плечи будущих клиентов.

Во-первых, для получения кредита нужно иметь солидный доход. Мы изучили вариант обеспеченной семьи из двух человек, каждый из которых имеет высокую по отечественным меркам зарплату. А что говорить о тех, кто таким доходом похвастаться не может? Что если семью обеспечивает только муж, а жена – в декрете?

Во-вторых, переплаты даже психологически выглядят неподъёмными. При максимальном сроке кредитования заём будет перекрыт многократно! И не забывайте, что при несоблюдении условий договора ипотеки семья лишается жилья. Мой вердикт: в 2022 г. ипотечный рынок впадёт в летаргический сон, выйти из которого он сможет только при либерализации условий кредитования.

Update: ключевая ставка снизилась, сколько теперь?

Видимо, топ-менеджеры Центробанка и «Сбера» прочитали мою статью и решили радикально пересмотреть взгляды на жизнь. Сначала ЦБ снизил ключевую ставку с 20% до 17% (переменная стала на 11 процентов ниже). А потом стоимость кредитов пересмотрели ведущие ипотечные банки. Или нет?

Сбербанк: чуть-чуть реальнее

В прошлый раз процентная ставка на общих условиях составляла 20,3% годовых. За последние дни стоимость пользования кредита снизились… До 18,2% (без страховки и без выбора недвижимости на Домклик). При необходимом доходе в 126,7 тыс. руб. в месяц придётся отдавать почти 97,5 тысяч. Минус 10 тысяч, которые трансформируются в 120 тысяч за год. Ощутимо.

Источник — domclick.ru. Вариант без страховки и без выбора объекта на Домклик

Со страховкой условия выглядят реальнее, но даже в этом случае переплата за 30 лет составит 26,26 млн., или 410 процентов

Банк ВТБ: что-то изменилось?

Ещё один ипотечный гигант предлагал условия, которые и близко не назовёшь выгодными. После снижения ставки рефинансирования стало… Да ничего не поменялось! На общих условиях предлагают брать жильё под 23% годовых: очень дорого.

Источник: vtb.ru

Если у вас есть зарплатная карта «ВТБ» и вы воспользуетесь цифровыми сервисами, то получите «выгодное» предложение — 22,4% в год. Переплата гигантская: даже не хочется вычислять её и портить читателю настроение.

Условия несколько лояльнее для владельцев зарплатной карточки «ВТБ»