Взять кредит под залог жилья, но не в банке: возможно ли это и какие здесь есть риски?

Параллельно с обычной ипотекой, в России развивается сегмент нецелевых кредитов под залог недвижимости. Более того, такой кредит при желании можно получить не только в банке – их выдают, например, кредитные кооперативы. Но чем кредиты от них отличаются от банковских, каковы их риски и в чем преимущества? Разбираемся в этом вопросе вместе с вами.

Почему так важен залог по кредиту?

О том, что россияне слишком закредитованы, постоянно напоминают чиновники Центробанка. Так, только за август 2021 года граждане оформили в банках необеспеченных кредитов на 647 миллиардов рублей, что стало рекордным показателем. Это даже больше, чем объем выданных за тот же месяц ипотечных кредитов (их было на 445,7 миллиардов) или автокредитов (меньше 100 миллиардов). То есть, около половины всех выданных кредитов ничем не обеспечены. Это подвергает банки определенным рискам (клиент может не вернуть долг), но также и влияет на их прибыль – необеспеченные кредиты обычно дороже.

С точки зрения клиента отсутствие залога означает, что банк может с большей вероятностью отказать в кредите. А если не откажет – то выставить более высокую процентную ставку по кредиту. Это происходит по ряду причин:

  • банки самостоятельно определяют свою кредитную политику и вправе без каких-то ограничений отказывать одним клиентам и одобрять кредиты для других, устанавливая еще и разные ставки;
  • если по кредиту нет залога или иного обеспечения, он считается более рискованным. Так как этот кредит могут не вернуть в банк, то этот риск переносится на процентную ставку – и все заемщики платят больше (чтобы компенсировать возможные потери);
  • Центробанк с 1 июля ужесточил требования по необеспеченным кредитам – если банк выдаст такой кредит, он должен будет начислить по нему повышенные резервы. Так как деньги просто выводятся из оборота, проценты по кредиту должны компенсировать недополученную прибыль, из-за чего растет процентная ставка.

А если кредит будет обеспеченным, банк сможет выдать более крупную сумму (обычно до 70-80% от стоимости залога), на более длительный срок и меньше привязываясь к тому, сколько зарабатывает клиент и как долго он работает на последнем месте работы.

Однако выдавать кредиты и займы в России могут не только банки – это же право есть у микрофинансовых организаций, кредитных потребительских кооперативов и прочих финансовых организаций. И некоторые из таких кредиторов тоже в целом заинтересованы в возврате кредитов, а потому готовы более охотно выдавать их под залог недвижимости.

Кто может выдавать кредиты под залог жилья?

С банками все понятно – почти любая более-менее крупная кредитная организация выдает кредиты под залог недвижимости, причем это необязательно залог той самой квартиры, которая приобретается в кредит. Но банки – не единственные участники рынка, которые могут выдавать займы под залог недвижимости.

Еще не так давно займы под залог недвижимости выдавали буквально всем подряд сомнительные организации – под гигантские проценты и с такими же огромными штрафными санкциями. Но с 1 октября 2019 года вступил в силу закон, который разрешает выдавать кредиты и займы, обеспеченные ипотекой (то есть, залогом недвижимости), только тем организациям, которые находятся под надзором Банка России.

И перечень таких кредиторов очень небольшой:

  • банки;
  • микрофинансовые организации;
  • кредитные потребительские кооперативы;
  • прочие организации, уполномоченные АО «Дом.РФ»;
  • ФГКУ «Росвоенипотека» (только по части военной ипотеки).

Чуть позже, с 1 ноября 2019 года, вступивший в силу закон запретил выдавать займы под залог жилья и МФО (если только эту МФО создало не государство). Это было нужно, так как некоторые микрофинансовые организации так загоняли клиентов в долги, что потом без проблем обращали взыскание на объект залога и выселяли семью заемщика из квартиры.

Кроме того, закон не запрещает выдавать ипотечные займы работодателю (например, если крупный завод строит дом для своих работников и передает им квартиры в рассрочку), а также не до конца урегулированным остается выдача займов просто частными лицами под залог жилья.

Соответственно, если есть желание взять кредит под залог, но не в банке, вариантов немного – это либо КПК, либо организация из списка АО «Дом.РФ», либо частный инвестор.

И у каждой из категорий кредиторов есть свои нюансы:

  • кредитные потребительские кооперативы. Это такие объединения пайщиков, которые распоряжаются сбережениями, которые вносят некоторые пайщики. При этом пайщикам обещают доходность почти вдвое выше среднерыночной, и ради этого КПК «прокручивает» их сбережения. Обычно КПК выдают либо микрозаймы до зарплаты, либо занимаются жилищным кредитованием. Ни один КПК не выдает льготные займы, да и процентные ставки у них обычно завышены – хоть в рекламе и обещают от 8,5% годовых, по факту платежи будут гораздо больше (но не больше 17% годовых – так требует закон);
  • уполномоченные организации. Это организации, которые занимаются льготными ипотечными программами на уровне каждого региона. Создаются они либо самим АО «Дом.РФ», либо властями региона, и предлагают особые условия для жителей конкретного субъекта РФ. У них обычно выгодные условия кредитования, но ориентируются они в основном на льготные категории заемщиков;
  • частные инвесторы. Этот рынок вообще никак не регулируется – некое частное лицо дает деньги под проценты, а взамен просит оформить на него залог. Закон запрещает делать это на регулярной основе, но рынок существует – просто займы оформляются как разовые на индивидуальных условиях. Процентные ставки тут будут самые большие (вплоть до 80-100% в годовом выражении), но ведь и инвесторов никто особо не регулирует.

Кстати, государство достаточно активно противодействует сомнительным фирмам, которые выдают займы под залог жилья. Как говорит Гульнара Ручкина из Финансового университета, представитель Центробанка прямо говорил – вместо МФО займы под залог жилья начали выдавать совсем сомнительные фирмы, которые, по сути, представляют собой риелторские агентства. Соответственно, развиваться такой рынок в России, скорее всего, не будет.

Риски и преимущества залогового кредита не в банке

Любой залоговый кредит – это риск лишиться этого самого залога. В случае с ипотекой банк или другой кредитор вправе обратить взыскание на объект залога, если заемщик допустит просрочку по кредиту в течение нескольких месяцев. Более того, на заложенную квартиру даже не распространяется норма, позволяющая должнику сохранить единственное жилье – закон полагает, что заемщик добровольно соглашается передать свою квартиру в залог банку.

Если же речь идет о небанковском кредите под залог жилья, можно говорить о достаточно серьезных недостатках:

  • на такие кредиты не распространяются почти все государственные программы. Почти – потому что жилищный займ в КПК можно погасить за счет материнского капитала или разовой выплаты в 450 тысяч рублей на третьего ребенка. Минус – этим очень активно пользуются сомнительные фирмы по обналичиванию материнского капитала, за что рискуют попасть под уголовную ответственность;
  • такие кредиты выдаются под высокую процентную ставку. На практике КПК выдают займы в среднем под 30% годовых и выше, тогда как частные инвесторы могут устанавливать ставку на уровне в 3-5% в месяц. Соответственно, заемщик будет вынужден переплачивать крупные суммы – за несколько лет может накопиться процентов больше, чем изначальная сумма займа;
  • в займе могут отказать, если кредитор посчитает залоговое имущество не очень интересным или ликвидным;
  • в условии договора с частным инвестором могут быть прописаны невыгодные для заемщика условия – например, крупные пени или неустойки. И хоть закон формально не разрешает устанавливать штрафные санкции выше определенного предела, в данном случае речь идет о договорных отношениях двух частных лиц, что закон регулирует уже не так серьезно;
  • чтобы получить займ от КПК, нужно стать его пайщиком. При этом по условиям договора пайщики несут солидарную ответственность, если кооператив получает убытки (то есть, убытки разделяются на всех членов кооператива).

То есть, брать займ под залог недвижимости где-то кроме банка – означает понести существенные риски. Однако практика показывает, что клиенты банков редко обращаются к сторонним фирмам и наоборот.

Дело в том, что у КПК и частных инвесторов будут совсем другие условия предоставления займов. Например:

  • многие КПК прямо на своих сайтах пишут, что готовы кредитовать под залог жилья буквально всех – клиентов с проблемными кредитными историями и просрочками, и с долгами в базе ФССП;
  • кредиторы рассматривают даже заемщиков без официальной работы – стоимость залога в любом случае перекрывает возможные риски;
  • частные кредиторы и КПК не связаны требованиями Центробанка касательно долговой нагрузки – соответственно, они спокойно выдают займы даже тем, кто и без того отдает более 50% своих доходов в виде платежей по кредитам;
  • если клиент приносит полный пакет документов, кооператив или инвестор готовы выдать всю сумму кредита на руки буквально в течение того же дня.

Другими словами, преимущества таких кредитов – в гибкости и гораздо меньшем уровне регулирования. Соответственно, желающих взять такой займ всегда будет достаточно, пока в стране не побеждены кризис и бедность. Кстати, есть похожая система, но с автомобилями – «займы под ПТС» в России выдают буквально на каждом шагу, причем тоже под высокие проценты и с риском лишиться автомобиля.

Стоит ли доверять сторонней фирме или пойти в банк?

Как мы уже выяснили, россияне идут за кредитами в банк, если имеют более-менее нормальную кредитную историю, невысокую долговую нагрузку и официальные доходы. Если всего этого нет, остается только вариант с кооперативом или сторонним кредитором.

То есть, если есть возможность получить кредит в банке – лучше воспользоваться ей, так как банк почти гарантированно предложит более низкую процентную ставку по займу, более-менее удобные и прозрачные условия погашения, а если у заемщика начнутся проблемы – еще и даст кредитные каникулы. И в этом случае обращаться к сомнительным посредникам смысла попросту нет.

Но стоит ли вообще связываться со сторонними кредиторами, если срочно потребовались деньги? Увы, у каждого человека своя ситуация, и дать универсальный рецепт для всех не получится. Можно лишь выделить ситуации, когда обращаться за таким займом не стоит:

  • если жилье, которое предполагается отдать в залог, единственное (и особенно если в нем живут дети) – в данном случае даже единственное жилье не защищено от взыскания. Одна-две просрочки, и кредитор начинает процедуру изъятия залога и выселения всех, кто живет в этой квартире;
  • если процентная ставка специально указывается за день или за месяц – нет смысла брать кредит под 1% в день, потому что это 365% годовых. И даже под 5% в месяц лучше не брать, ведь годовая переплата составит 60%;
  • если фирма-кредитор вызывает подозрения – у кредитора должна быть регистрация (а КПК должен быть в реестре), у него должен быть хотя бы какой-то след в интернете и реальные отзывы клиентов. Лучше всего найти отзывы в социальных сетях там, где сам кредитор не может их удалять или редактировать;
  • если нет уверенности, что кредит удастся вернуть – в этом случае в долг лучше не брать вообще (что работает не только в залоговых займах, но и в любых ситуациях вообще). Выход есть из любой ситуации – скорее всего, он есть и здесь, причем и без риска залезть в долговую яму.