Заемщик умер: что будет с его ипотекой? И почему банк – единственный, кто в этой ситуации не потеряет?

Ипотека: правовое регулирование

Как известно, ипотека – это кредитование под залог приобретаемой недвижимости. Банк передаёт деньги на расчёт с застройщиком или собственником квартиры (дома, комнаты), а покупатель – гасит долг. На объект недвижимости налагается обременение: распоряжение им сложнее, чем если бы объект не был в залоге.

Как правило, банки прописывают в договорах, что в такой квартире нельзя зарегистрировать другого человека без согласия кредитора, сдавать площади в аренду. Важное условие кредитования – целевое использование: в договоре прописаны сведения о приобретаемом объекте. И если заёмщик исхитрился обойти этот пункт, ему придётся рассчитаться с банком досрочно.

Это интересно! В 2020 г. в России было заключено свыше 1,7 млн. договоров ипотеки. Общий объём кредитования составил 4,3 трлн. рублей, что является рекордным показателем за всю историю ведения статистики. По сравнению с 2019 годом, количество договоров выросло на 35%, а объём выданных ресурсов – на 50%. Один из ключевых драйверов роста – государственная поддержка застройщиков и покупателей.

Институт урегулирован ФЗ от 16.07.1998 N102 «Об ипотеке (залоге недвижимости)». В ст.38 Закона прописан один из аспектов возможного поведения при смерти заёмщика:

Лицо, которое приобрело заложенное по договору об ипотеке имущество в порядке универсального правопреемства, в том числе в порядке наследования, становится на место залогодателя и несет все обязанности по договору об ипотеке, включая и те, которые не были надлежаще выполнены первоначальным залогодателем.

Этой же статьёй предусмотрено, что если наследников несколько, все они несут права умершего заёмщика в пределах приобретенной доли. А если объект неделимый (что чаще всего соответствует и квартирам, и частным домам), то становятся солидарными залогодателями.

Тут стоило бы разъяснить, что это значит. Солидарное обязательство – это ситуация, при которой выполнить его должны все должники или каждый по отдельности. Допустим, после смерти заёмщика осталось три наследника. Все они оформили право собственности на квартиру, и по идее должны платить по 1/3 от кредита – каждый. Но банк вправе требовать от любого платежеспособного погашения всего долга. Тот, кто переплатил, может взыскать излишнюю сумму в порядке регресса.

Что происходит с имуществом заёмщика после его смерти на практике?

Итак, закон надёжно защитил банк от возможных потерь при наступлении форс-мажорных ситуаций. Вспомним лишь некоторые из них:

• объект продан без согласия банка – залогодатель вправе требовать либо признания сделки недействительной, либо досрочного расчёта, обратив взыскание на заложенное имущество;
• заёмщик умер – обязательства по выплате кредита несёт либо один наследник, либо каждый из них (в солидарном порядке);
• деньги пошли на оплату другого объекта – можно требовать досрочного исполнения обязанности.

Такое событие, как смерть заёмщика, незначительно повлияет на интересы банка. Во-первых, учреждение быстро заявит о своих правах на наследственную массу. Нотариусу будет направлено уведомление о том, что после смерти заёмщика остались неурегулированные обязательства.

Во-вторых, наследники вместе с недвижимостью получат часть долга. Если буквально трактовать ч.1 ст.37 ФЗ «Об ипотеке», то правопреемники сменяют умершего должника в договоре. Они обязаны произвести как новые взносы по кредиту, так и те, которые не были оплачены наследодателем. Освободить их от старых обязанностей может только банк, заключив дополнительное соглашение.

Но банк может потребовать и немедленного погашения задолженности, если это не противоречит договору. А при отказе – обратить взыскание на имущество. Получается, что наследники находятся в проигрышной позиции, особенно если они не вносили платежей по кредиту между смертью заёмщика и вступлением в права. За 6-7 месяцев может накопиться приличная сумма.

Важно! Ведущее учреждение в сфере ипотеки – «Сбербанк»: за 11 месяцев 2020 г. организация выдала на приобретение недвижимости 1,74 трлн. рублей. На втором месте – «ВТБ» (824,65 млрд. руб.) Остальные учреждения отстают с большим отрывом: «Россельхозбанк» выдал ипотечных кредитов на 147,64 млрд. руб., «Альфа-Банк» — на 142,24 млрд. руб. По сравнению с 2019 годом «Сбербанк» нарастил портфель больше, чем на 500 млрд. рублей.

Смерть стороны по ипотечному договору без наследников

Вариант, когда у умершего не осталось правопреемников, тоже урегулирован законодательством. Такие ситуации не редкость, а оставшееся имущество признаётся выморочным (переходит в собственность государства). В этом случае банк тоже не останется с пустыми руками. Квартира будет реализована с публичных торгов, вырученные деньги – распределены между кредиторами.

Если усопший задолжал сразу нескольким организациям (лицам), то в приоритете те договора, по которым было обеспечение залогом. Таким образом, банк (держатель ипотеки) получит деньги от продажи недвижимости в первую очередь. Чего не скажешь про других кредиторов, обязательства которым залогом обеспечены не были.

А если была страховка?

Пожалуй, каждый человек, который оформлял ипотеку, вспомнит про настойчивое предложение оформить полис. Страховка должна защитить права сторон при невозможности исполнить обязанности по договору. Правовые основы страхования сделки заложены в ст.30 Закона «Об ипотеке».

Но внимательное прочтение этой нормы оставляет много вопросов. Моё мнение: главная функция страхования – это защита ипотечного имущества от утраты или повреждения. Второй вопрос – возмещение потенциальных убытков кредитора (если вырученной суммы недостаточно для расчёта). Получается, что вопрос смерти заёмщика остался вне поля зрения законодателя.

Страховые компании принимают на себя риски, но в разумных пределах. И на первом месте – интересы банка, а не наследников. Если случай признан страховым, компания выплатит долг кредитору, а потом… может взыскать потраченную сумму с наследников (если иное не предусмотрено договором).

Нужно внимательно прочитать соглашение и понять, на что могут рассчитывать наследники. Не исключено, что договор защитит их права. Но возможна и другая ситуация, когда компания попробует всеми правдами и неправдами признать случай нестраховым. Или взыскать уплаченную сумму с наследников – в порядке регресса.

Спасёт ли отказ от наследства?

«Интернет-юристы» советуют такую лазейку, как невступление в наследство либо отказ. Но этот вопрос слишком сложен для того, чтобы раскрыть его в двух предложениях или абзацах и уж тем более – рекомендовать. Во-первых, отказываться придётся от всего наследства. Нельзя оставить банку только ипотечную квартиру: нужно полностью отказаться от притязаний на любое имущество.

Во-вторых, предусмотрено и фактическое вступление в наследство. То есть, если после смерти должника его родственники продолжили проживать в заложенной квартире, оплачивать коммуналку, они уже приняли на себя обязательства. Поэтому с отказом от наследства нужно быть крайне осторожным.

Резюме: смерть заёмщика по ипотеке проблема не для банка, а для наследников

Итак, уход из жизни заёмщика не станет большой бедой для банков. Дальнейшее развитие событий зависит от конкретного ипотечного дела. Если есть наследники – платить по долгам придётся им. Если нет – имущество будет продано с торгов, а деньги пойдут на выплаты по кредиту.

Отчасти в урегулировании обязательств поможет грамотная страховка. Но нужно понимать, что главная цель полиса – защитить интересы банка, а не наследников. В исключительных случаях долг будет погашен без предъявления претензий к правопреемнику. Но далеко не во всех ситуациях, о чём нужно помнить.

Как минимум несколько лет ведутся дискуссии на самом высоком уровне о том, чтобы защитить права лиц, проживающих вместе с должником. К примеру, если кредит платил глава семейства и умер, нынешнее законодательство позволяет выставить на улицу его детей и жену, продать их квартиру.

Внесение изменений в Закон «Об ипотеке» в части страхования позволило бы решить проблему. Но достаточно лишь взглянуть на структуру портфеля выданных займов по ипотеке, чтобы понять: государство охотнее защитит интересы крупнейших банков, нежели права наследников.