Эксперты: ждать ипотечного пузыря на рынке недвижимости пока преждевременно

Термин «ипотечный пузырь» снова проник в информационную повестку – в наступившем году о такой угрозе заговорили в Госдуме. Этой же позиции придерживаются и в агентствах АКРА и НРА, где также заговорили о планомерно нарастающих рисках. Тревогу заставил забить рекордный показатель ипотеки в сделках с новостройками, который достиг 82%. Однако опрошенные изданием Forbes аналитики успокаивают – пока угрозы слишком преувеличены.

«Ипотечным пузырем» называют ситуацию, когда из-за чрезмерно высоких темпов кредитования вырастает объем просроченных платежей, все больше заемщиков переходят в разряд высокорисковых, а ипотечные бумаги обесцениваются. Все эти факторы влекут за собой обвал как ипотечного рынка, так и рынка недвижимости в целом. На данный момент у представителей агентств недвижимости и девелоперов есть сразу три причины для того, чтобы считать – пока «ипотечного пузыря» бояться не стоит, потому что текущая ситуация далека от той, что была в 2008 году.

Основной аргумент против высоких рисков – минимальная доля просроченных кредитов. Росстат, Минстрой и Центробанк говорят о том, что лишь 0,5% от всех приобретателей ипотечных квартир не платят вовремя, а это является незначительным показателем. Однако есть и другое мнение – такие просрочки могут появиться в будущем, высказывают осторожность другие эксперты, ссылаясь на постоянное снижение доходов заемщиков.

Вторым аргументом против скорого образования «ипотечного пузыря» становится стабильность цен на рынке жилья. Так по данным Циан, в 2022 году в Москве квадрат в новостройках стал стоить дороже на 6,5% и квартиры в новостройках в целом часто уже дороже «вторички». Таким образом, сохраняется тенденция к подорожанию недвижимости. Эксперты отмечают, что для обесценивания залоговых объектов цены на жилье должны рухнуть не менее чем на 10-20%, а это маловероятно.

Свой вклад в поддержание стабильности на рынке вносит и Центробанк, где ведут борьбу с ипотекой от застройщиков под экстремально низкие проценты. Регулятор давно выражал тревогу на фоне таких предложений, полагая, что это способствует увеличению рисков образования «ипотечного пузыря» за счет технического увеличения цен на квадратные метры. Сейчас рискованные ипотечные программы со ставкой 0,1% приостановлены.

В то же время эксперты не отрицают, что возможность ухудшения ситуации на рынке недвижимости остается. На это влияют снижающиеся доходы населения, падение цен на вторичное жилье. Самый большой риск, по мнению экспертов, вызывают действия инвесторов, которые ранее значительно вкладывались в недвижимость, ожидая постоянного роста цен, а теперь не могут получить доход от перепродажи жилья. Это может стимулировать образование пресловутого «ипотечного пузыря».

Как вы считаете, возможен ли в России ипотечный пузырь?