В российском ипотечном рынке увидели новый пузырь: есть ли угроза для экономики

Что такое рыночный пузырь

Под пузырем в экономике понимают значительный рост цены недвижимости, ценных бумаг или других активов, под которым нет фундаментальных обоснований. В конце концов такой рост заканчивается и происходит ценовая коррекция с возвратом к реальной стоимости.

Корректировка обычно идет стремительно и сопровождается паникой среди владельцев активов. Весь процесс напоминает образование радужного мыльного пузыря – сначала надувание оболочки, под которой пустота, потом быстрое схлопывание.

Выявить пузырь заранее сложно, поскольку не всегда понятно, что стоит за ростом цены – спекулятивный ажиотаж или более веские причины. Как правило, это становится ясно уже после схлопывания. Пузыри способны принести серьезные убытки инвесторам и вызвать опустошение целых секторов экономики.

Чем опасен ипотечный пузырь

Появление пузырей на рынке ипотеки несет чрезвычайно высокие риски. Причины просты – актив приобретается на заемные деньги под залог самой недвижимости, а наращивание кредитования сопровождается ухудшением качества заемщиков и увеличением просрочки.

Если дефолт заемщика происходит после начала сдувания цен, выручки от реализации имущества может не хватить для покрытия долга перед банком. Особенно велика такая опасность при малом размере первоначального взноса.

Когда неплатежи приобретают массовый характер, уже возникают угрозы для стабильности кредитных организаций. Обесценивание недвижимости в такие моменты усугубляется, поскольку выброс на рынок изъятого за долги жилья дополнительно давит на цены.

Лопнувший ипотечный пузырь в США послужил детонатором полномасштабного кризиса мировой экономики, развернувшегося в 2008 году. Финансовая подоплека тех драматических событий увлекательно и весьма доходчиво разложена по полочкам в нашумевшем триллере «Игра на понижение».

Ипотечные кредиты накануне кризиса раздавались буквально всем подряд, так как предполагалось, что заем надежно обеспечен залогом. Американские финансисты считали рост цен на недвижимость константой, которая гарантированно страхует от потерь. Эта ошибка оказалась губительной.

В результате схлопывания пузыря обвалились котировки акций ведущих игроков в секторе ипотеки – федеральных ипотечных агентств Fannie Mae и Freddie Mac, а также страховой корпорации AIG. Чтобы избежать коллапса, американскими властями было принято решение о национализации этих компаний.

Причины краха ипотечного сектора в США в 2008 году:

• выдача кредитов гражданам с низкими доходами и сомнительной кредитной историей, упрощенная оценка кредитоспособности заемщиков;
• смягчение требований к размеру первоначального взноса, порой он вовсе не требовался;
• активное кредитование по плавающей ставке, искусственное удержание ставок по займу на низком уровне;
• чрезмерный выпуск ипотечных ценных бумаг, по факту ничем не обеспеченных;
• перепроизводство в сфере жилищного строительства.

На приведенном графике четко выделяются восходящая и нисходящая стадия ипотечного пузыря того периода. Кривая показывает, что цены опять пошли в рост и уже превысили докризисный уровень. Однако на этот раз процесс идет гораздо медленнее, а из допущенных ошибок сделаны практические выводы.

Индекс цен S&P/Case-Shiller на жилье в США за 20 лет

Российскую ипотеку кризис 2008 года тоже задел, но разрушительных последствий не вызвал. Хотя стоимость недвижимости в рублях упала на треть, а в долларах втрое, получателей ипотеки на тот момент было слишком мало для встряски рынка. В основном это были обеспеченные люди, располагающие достаточными средствами. Сейчас же круг ипотечных заемщиков значительно расширился, поэтому появился потенциал для накопления проблем.

Предпосылки к надуванию пузыря на российском рынке ипотеки

Ипотечный бум в России продолжается второй год подряд. Спрос на ипотеку раздулся после запуска ряда льготных программ, прежде всего «Господдержки 2020», рассчитанной на покупку жилья в новостройках. Эта программа вводилась в качестве временной антикризисной меры для поддержки строительной отрасли, доступ к ней предоставили всем платежеспособным российским гражданам.

Вице-премьер Марат Хуснуллин выступает с заявлением о необходимости снижения ставки по ипотеке

Максимальный размер ставки по «Господдержке 2020» установили на уровне 6,5 процентов. Беспрецедентный спрос подогревался жестким ограничением по времени – программу планировалось завершить 1 ноября 2020 года. Позднее срок продлили до 1 июля 2021 года, и эта мера несколько поубавила ажиотаж.

Ставка по другим программам еще более щадящая, сельская ипотека и вовсе выдается максимум под 3 процента, однако под их действие подпадают лишь определенные категории населения или отдельные территории. На увеличение спроса сыграло расширение возможностей по оплате первоначального взноса либо долга по займу материнским капиталом, для многодетных семей выделили субсидии на погашение взятого кредита.

В отношении ставки предложения льготных программ чрезвычайно выгодны, ведь в предыдущие годы нижний порог колебался возле 10 процентов. Неудивительно, что на рынке ипотеки возникло бурное оживление, тем более что размер первоначального взноса – всего 15 процентов от стоимости жилья.

Кроме того, активному притоку денег в недвижимость поспособствовала неопределенная ситуация в экономике. Курс рубля стал заметно падать, и доходность банковских депозитов перестала устраивать вкладчиков. Располагающие сбережениями лица начали искать надежный объект для вложений, так что льготная ипотека подвернулась как нельзя кстати.

Из выданных за последнее время ипотечных кредитов каждый четвертый-пятый взят на льготных условиях, а на рынке новостроек таких займов подавляющее большинство – свыше 80 процентов.

Банки также не остались внакладе, поскольку разница между льготной и рыночной ставкой компенсируется субсидиями из государственного бюджета. По статистике ЦБ РФ объем ипотеки в банковских портфелях за три последних года вырос вдвое и к настоящему времени превысил 10 трлн рублей.

Легкость, с которой можно получить кредит, привела к формированию классического пузыря в сфере жилищного кредитования Москвы, Санкт-Петербурга и многих других городов России. Покупатели стали делать первоначальный взнос за счет средств материнского капитала или потребительского кредита, то есть ипотека выдавалась лицам, совершенно не располагавшим накоплениями.

С начала 2020 года жилая недвижимость на первичном рынке подорожала в среднем в полтора раза. Международная консалтинговая группа KnightFrank приводит данные, согласно которым Россия вошла в первую десятку стран по темпам роста цен на жилье.

Помимо подорожания покупатели столкнулись с вымыванием с рынка объектов недвижимости, возник дефицит хороших предложений. Возросшая стоимость жилья потянула за собой и цены на стройматериалы, которые за тот же период по отдельным позициям увеличились в два-три раза.

Рост цен на новостройки за апрель 2020 – июнь 2021 года (по данным портала «Мир квартир»)

Председатель Центрального банка Эльвира Набиуллина неоднократно указывала, что раздутая стоимость жилья нивелирует положительный эффект льготной ставки и создает финансовые риски на рынке ипотеки. Аргументы руководителя ЦБ перевешивались встречными возражениями главного лоббиста – Минстроя – и вице-премьера Марата Хуснуллина, выступающих за поддержку рынка новостроек.

В среднем ипотечные заемщики сейчас тратят на обслуживание взятых кредитов около 45 процентов доходов, и эта доля постоянно растет. Дальнейшее увеличение объемов ипотеки на фоне стагнации получаемых доходов создает опасность массовых дефолтов. Если в экономике возникнут проблемы или обострится не до конца прояснившаяся ситуация с коронавирусом, такая перспектива вполне реальна.

Каковы прогнозы и действия игроков с регуляторами

Представители банковского сообщества утверждают, что риски минимальны. Значительная часть ипотеки приходится на инвестиционные покупки, клиенты надежны и финансово обеспечены, многие кредиты погашаются досрочно.

Банки постоянно совершенствуют скоринговые модели (оценка кредитоспособности клиентов), да и большинство заемщиков крайне ответственно относятся к принятию решения о займе и последующим платежам. В кризисный период 2008 и 2014 года расплачивались вовремя даже лица, оформившие ипотеку в валюте.

Для тех, кто планирует взять потребительский кредит для оплаты первоначального взноса, велика вероятность получить отказ из-за высокой кредитной нагрузки. Банкиры считают подобный путь чрезвычайно опасным, риск просрочки для таких заемщиков в два с лишним раза выше.

Объем просроченной задолженности опустился к допандемийным значениям. В текущий момент доля просрочки составляет всего 0,7 процентов от суммы выданных кредитов, это мизерные показатели.

Объем просроченной задолженности по ипотеке (по данным ЦБ РФ)

Конечно, на улучшение картины сильно повлиял быстрый рост объема ипотеки, а также ипотечные каникулы для граждан, оказавшихся в сложных жизненных обстоятельствах. Тем не менее причин для беспокойства пока нет. Опыт говорит, что кризисные явления возникают при просрочке, большей на порядок.

Фатальный риск, как это было в США, и вовсе отсутствует. Причина заключается в довольно скромной доле, которую ипотека пока занимает в российской экономике по сравнению с развитыми странами.

Вклад ипотеки в ВВП России немногим более 10 процентов, что гораздо ниже, чем в таких странах со средними доходами населения, как Польша или ЮАР. В тех же США накануне кризиса он превышал 60 процентов.

По словам представителя инвестиционно-девелоперского холдинга «Инград» Вячеслава Приймака, разрушительного воздействия на экономику удастся избежать даже при неспособности половины заемщиков выполнять финансовые обязательства.

Льготную программу «Господдержка 2020» по предложению президента Путина продлили еще на год, до 1 июля 2022 года. Однако сумма кредита теперь ограничена 3 млн рублей (ранее 12 млн для Москвы и Санкт-Петербурга с областями, 6 млн – для остальных регионов). В связи с ростом ключевой ставки ЦБ подняли и процент по ипотеке до 7.

Такие изменения лежат в русле предложений Центрального банка. Эльвира Набиуллина ранее заявляла, что продление льготной программы целесообразно лишь для тех регионов, где не замечены признаки ипотечного пузыря.

По оценкам аналитиков ЦИАН, в новые условия «Господдержки 2020» впишется только пятая часть новостроек в российских мегаполисах, что приведет к спаду ажиотажного спроса. В городах-миллионниках теперь можно рассчитывать только на покупку квартиры минимальной площади, а Москва по факту вовсе выпадает из программы.

С 1 августа Центральный банк повысил надбавки к коэффициентам риска для кредитов с первоначальным взносом не более 20 процентов. Увеличенное резервирование средств по таким займам на случай невозврата замедлит их выдачу и снизит уязвимость банков к потенциальным финансовым шокам. Эксперты считают, что для охлаждения рынка давно пора поднять размер первоначального взноса, но сомневаются в достаточной эффективности принятых мер.

В профессиональной среде ожидают плавного снижения темпов ипотечного кредитования в 2021/22 году, повторения бума не предвидится. Отложенный спрос удовлетворен, а действенных стимулов для новых заемщиков нет – цены на жилье сильно выросли, ставки повышаются, ситуация с реальными доходами не располагает к покупкам.

По прогнозам специалистов, первичный рынок теперь ожидает ценовая стабилизация. Подорожание продолжится лишь в тех населенных пунктах, где ранее рост был выражен весьма умеренно. На вторичке стоимость жилья может даже упасть, в июне уже наблюдалось снижение цен в крупнейших городах России.

Компания Realiste привлекла к анализу ситуации искусственный интеллект. По результатам, выданным машинным мозгом, цены с ноября 2021 года застынут на месте, а потом пойдут вниз. Через четыре-пять месяцев продавцы станут соглашаться на скидку в 10-15 процентов. По словам основателя компании Алексея Гальцева, для отдельных районов крупных городов снижение цен в течение года составит 30 процентов.

В целом значительный потенциал для развития ипотеки сохраняется, хотя и высказываются опасения по поводу расхождения объемов кредитования с темпами экономического роста. В этих условиях первостепенное значение придается ответственной финансовой политике банков и своевременному вмешательству в ситуацию со стороны регулятора. Выдачу займов необходимо привести в соответствие с доходами, а потенциальным заемщикам совет – реально оцените свои возможности и в случае сомнений лучше отложите покупку жилья.