Официально: льготная ипотека дорожает до 12%. Объясняем, что изменится в программах кредитования

Что изменится?

В России существуют как минимум четыре крупные ипотечные госпрограммы – это семейная ипотека (выдается семьям с ребенком, родившимся после 2018 года), дальневосточная (доступна молодым семьям в ДФО), сельская (на жилье в сельской местности и небольших городах) и льготная (на новостройки по всей России). По каждой из программ государство субсидирует часть процентной ставки банку – то есть, клиент платит 5-6% годовых, а разницу с рыночной ставкой выплачивает государство.

На фоне нынешнего кризиса больше всего вопросов вызывало сохранение льготной ипотеки – это запущенная в 2020 году программа, по которой купить жилье в новостройке можно было под 7% годовых или менее (по факту сейчас такие кредиты выдаются по ставке от 5,75% годовых). Кредиты по программе были ограничена с 1 июля 2021 года суммой в 3 миллиона рублей, поэтому ее значение было уже не таким существенным.

Тем не менее, сохранение именно этой программы вызывало больше всего вопросов после повышения ключевой ставки до 20% годовых. В правительстве обсуждали повышение ставок до 10%, 12% или даже 12,5% годовых – и только вчера было принято окончательное решение.

Так, правительство меняет условие по льготной ипотеке (программе 2020 года):

• процентная ставка будет составлять не более 12% годовых (вместо 7%);
• сумма кредита вырастет до 6 миллионов рублей, а в Москве, Санкт-Петербурге, Московской и Ленинградской областях – до 12 миллионов рублей (так было до 1 июля, после чего лимиты снизили до 3 миллионов для всех регионов);
• остальные условия не меняются.

Стоит предположить, что банки будут и дальше выдавать кредиты по чуть более низким процентным ставкам, чтобы конкурировать между собой – например, сейчас минимальная ставка на 1,15-1,25 пункта ниже максимально возможной. Но и даже при ставках в 12% годовых, льготные кредиты будут примерно вдвое дешевле, чем стандартные предложения от банков.

Сроков изменения условий программ в правительстве пока не называют – но ВТБ уже с 23 марта начал принимать заявки. Одобренные кредиты будут выданы, как только условия госпрограммы будут официально изменены.

Что по остальным программам?

Все остальные льготные ипотечные программы сохраняются, как и условия по ним:

• сельская ипотека будет выдаваться под 3% годовых (сейчас формально она есть, но банки не принимают заявки из-за отсутствия лимитов от Минсельхоза);
• дальневосточная ипотека будет предоставляться под 2% годовых (по факту банки могут выдавать такие кредиты и под 0,1%);
• семейная ипотека будет выдаваться по ставке не выше 6% годовых (сейчас есть предложения таких кредитов под 4,7% годовых).

Эти программы на данный момент действуют бессрочно – но, например, по сельской ипотеке нужно ждать согласования новых лимитов от Минсельхоза.

Льготная программа-2020 пока будет действовать до 1 июля 2022 года (то есть, в прошлом году ее продлили на год), будет ли она продолжена дальше – покажут ее результаты.

На базовые (стандартные) программы все это никак не повлияет – но стоит предположить, что кредиты на новостройки под 24-25% годовых в таких условиях брать не будет почти никто.

Что еще поменяется?

Кроме мер по стимулированию ипотечного кредитования, правительство решило помочь и непосредственно застройщикам. Для тех, кто строит дома через механизм проектного финансирования в кредит (когда банки кредитуют строительные компании под залог средств на эскроу-счетах), планируют ввести субсидирование процентных ставок.

Как предполагается, девелоперы будут платить по кредитам не более 15% годовых – вместо нынешних 23-30%.

Кроме того, правительство рассматривает вариант с поэтапным раскрытием эскроу-счетов. По действующим правилам, застройщик получает деньги с них только после достройки дома, его сдачи в эксплуатацию и оформления первой квартиры в собственность. Но сейчас на таких счетах лежит 3,2 триллиона рублей, тогда как кредитов застройщики взяли на 2,6 триллионов – вероятно, компании как-то получат доступ к разнице в 600 миллиардов рублей до окончания строительных работ.