Нечем платить по ипотеке. Что делать?

К сожалению, в случае прекращения платежей по ипотечным кредитам перспективы сохранения заложенной недвижимости должников выглядят весьма не радужными. При наличии просрочек по платежам банк имеет право на обращение взыскания на квартиру и реализацию ее с торгов. Эта процедура может быть весьма продолжительна по времени, что обусловлено тем, что кредиторы все-таки стараются не доводить дело до суда, пытаясь уладить возникший спор в досудебном порядке.

Однако если переговоры между банком и заемщиком не приносят результатов, то уже тогда идет обращение к процедуре обращения взыскания на квартиру. В этой связи самой главной ошибкой заемщиков, испытывающих трудности с исполнением обязательств по ипотечным кредитам, является игнорирование контактов с кредитором. Наоборот, самым важным на данной стадии является информирование банка в письменном виде о своих проблемах с просьбой пересмотреть график платежей.

Важно отметить, что в настоящее время законодательство предоставляет заемщику целый спектр вариантов выхода из подобной проблемной ситуации.

Вариант 1. Ипотечные каникулы

Во-первых, заемщик, столкнувшийся с потерей работы, имеет право на получение ипотечных каникул. По времени они могут быть предоставлены на срок до 6 месяцев. Ипотечные каникулы могут быть в виде либо отсрочки платежей на установленный срок, либо сокращение их размера. При этом требуется предоставление в банк документов, которые подтверждают наличие трудной жизненной ситуации.

В качестве критериев наступления последней выступают:

• постановка на учет в качестве безработного,
• получение инвалидности I или II группы,
• признание временно нетрудоспособным на срок более двух месяцев,
• снижение на 30% дохода,
• если при этом размер ежемесячных выплат по ипотеке превысил 50% от среднемесячного дохода.

Помимо этого на каникулы могут претендовать те заемщики, у которых увеличилось число лиц, находящихся на их иждивении (к ним относятся несовершеннолетние или инвалиды I и II группы) при условии, что совокупный доход должника снизился на 20%, а выплаты по ипотеке в итоге превысили 40% от среднемесячного дохода.

Вариант 2. Реструктуризация

Во-вторых, возможно применение такого механизма как реструктуризация. Его суть заключается в возможности снижения ежемесячного платежа за счет изменения либо графика платежей, либо конечного срок погашения кредита.

Вариант 3. Рефинансирование

В-третьих, это может быть рефинансирование, когда заемщик перекредитовывается в другом банке под меньший процент, тем самым снижая свою ежемесячную нагрузку. Однако, в условиях роста ключевой ставки, возможность использования подобного инструмента значительно снижается.

Вариант 4. Продажа квартиры

И наконец, это продажа с согласия кредитора заложенной квартиры и на вырученные деньги исполнение своих обязательств перед банком.

Говоря об изменениях правового поля в данной сфере за последний год можно отметить, что законодателем были сделаны дополнительные временные послабления для должников, столкнувшихся с трудностями по возврату кредитов. Так, на протяжении прошлого года заемщики могли в связи с пандемией COVID-19 обратиться к кредитору и воспользоваться кредитными каникулами, позволяющими отложить платежи по кредитам, в том числе ипотечным, на срок до шести месяцев. Однако на сегодняшний день данная программа уже прекратила силу. В настоящее время действует только закрепленная информационным письмом Банка России от 30.03.2021 г. N ИН-06-59/19 рекомендация для банков.

Ее суть состоит в том, что в случае если в период с 01.04.2021 по 30.06.2021 года заемщик, который испытывает объективные сложности с погашением кредита в связи со снижением уровня его дохода или подтверждением наличия COVID-19 у него или совместно проживающих с ним членов семьи, обратился с заявлением в банк, последний реструктурировал его задолженность. Реструктуризация при этом осуществляется в соответствии с собственными программами банка, независимо от того, была ли проведена реструктуризация долга заемщика ранее. Также в рамках данного документа рекомендуется не начислять заемщику неустойку (штрафы, пени) и не учитывать факт реструктуризации задолженности в качестве фактора, ухудшающего кредитную историю заемщика.

Довольно часто на практике встречаются ситуации, когда для должника и членов его семьи, в том числе несовершеннолетних, ипотечная квартира является единственным жильем. Здесь важно отметить то обстоятельство, что общее правило о недопустимости обращения взыскания на единственное жилье не применяется при ипотеке. Согласно положениям ст. 446 ГПК РФ допускается обращение взыскания по исполнительным документам на жилое помещение, являющееся предметом ипотеки, даже если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением.