6 способов получить долг за услуги ЖКХ, и не подозревать об этом

Прописка в неприватизированной квартире

Сейчас примерно 15% квартир остаются неприватизированными, а жильцы проживают в них на основании договора социального найма. Даже в Москве таких квартир еще почти 400 тысяч. В этом есть некоторые преимущества (муниципальную квартиру никто не сможет украсть, подделав документы, не нужно платить налоги), есть и недостатки (нужно платить арендную плату городу, нельзя продать).

Уже несуществующий в России институт прописки берет начало именно с неприватизированного жилья. Дело в том, что у приватизированной квартиры есть конкретный собственник, а у муниципальной собственник город. Но все, кто зарегистрирован в этой квартире, имеют право на долю в собственности при приватизации.

Где есть права – появляются и обязанности. Так, согласно статье 153 Жилищного кодекса РФ , платить за жилое помещение и коммунальные услуги обязаны:

• собственники жилья;
• члены жилищных кооперативов;
• застройщик (для непроданных квартир);
• наниматели жилых помещений по договорам социального найма.

Обычно в договоре социального найма прописывается наниматель – это один человек, на которого оформлены лицевые счета и которого владелец квартиры считает «главным» среди жильцов.

Но дело в том, что статья 69 ЖК РФ конкретизирует, кто именно входит в число нанимателей. Главное, что к ним относятся члены семьи нанимателя – они имеют равные с ним права и обязанности.

И еще в этой статье прямо прописывается, что дееспособные (и даже ограниченные судом в дееспособности) члены семьи нанимателя несут с ним солидарную ответственность по обязательствам, которые прописаны в договоре социального найма.

Солидарная ответственность означает, что кредитор (в случае коммунальных долгов – управляющая компания или поставщик ресурсов) может взыскать долг с любого человека из тех, кто вписан в договор социального найма.

Именно здесь кроется серьезный риск. Например:

1. в квартире на основании договора социального найма жила семья из 4 человек – мать, отец и 2 детей;
2. через какое-то время один из детей переезжает в другое жилье, но числится зарегистрированным в первой квартире (чтобы сохранить право на долю при приватизации или просто не было времени выписаться);
3. оставшиеся члены семьи не в состоянии платить за услуги ЖКХ и по квартире начинает копиться долг;
4. управляющая компания получает судебный приказ и обращает взыскание на всех четверых – включая того, кто по факту в квартире не живет;
5. если у него есть средства на счетах в банке – они будут списаны в счет погашения долга.

Единственный вариант в этой ситуации – сняться с регистрационного учета по этой квартире, соответственно, тогда этого человека исключат из договора социального найма.

Одновременно с освобождением от долгов он потеряет право на долю в квартире при ее приватизации. Поэтому вопрос не такой простой.

Бывший владелец скрыл долги

При оформлении договора купли-продажи принято передавать от старого владельца новому справки об отсутствии задолженности по коммунальным услугам. Иногда этого не происходит, так как квартира продается с непогашенными долгами.

После завершения сделки и переоформления на себя всех лицевых счетов новый владелец может столкнуться с тем, что управляющая компания или другой поставщик коммунальных ресурсов выставит ему крупный счет за то, что было начислено при прошлом владельце.

Это не проблема: статья 153 Жилищного кодекса четко оговаривает, что за услуги ЖКХ обязан платить собственник, и обязанность эта появляется у него с момента возникновения права собственности.

То есть, если право собственности было зарегистрировано Росреестром 15 декабря 2019 года, то никто не может заставить владельца платить по долгам за свет, воду, газ или квартплату за октябрь или ноябрь 2019 года и еще более ранние периоды.

Фактически задолженность числится не за квартирой, а за конкретным владельцем. Поэтому такие начисления достаточно просто аннулировать – предоставить в управляющую компанию выписку из ЕГРН с датой перехода права собственности на нового владельца.

Более того, некоторые компании намеренно отказываются переоформлять лицевой счет, пока не погашен долг. Это абсолютно незаконно, и в этом случае нужно написать официальное письмо-уведомление о смене собственника на имя руководителя компании. Если и это не поможет – остается Роспотребнадзор, Государственная жилищная инспекция и даже прокуратура.

Есть всего 2 случая, когда долг прежнего владельца переносится на нового:

• если была оформлена процедура перевода долга. Например, при продаже квартиры долги были учтены в стоимости квартиры. Чтобы перевести долг на нового владельца, обязательно требуется его согласие – поэтому неожиданным такой долг не будет;
• если это задолженность по взносам за капитальный ремонт.

Именно взносы на капремонт – то неприятное исключение из общего правила. Согласно статье 158 ЖК РФ, на нового владельца переводится обязанность по оплате расходов на капремонт, включая неисполненную прежним владельцем обязанность.

Так что, если после покупки квартиры пришла квитанция с крупным долгом за капремонт, начисленным за предыдущие периоды, ошибки здесь нет. Единственный способ не платить – найти прежнего владельца и предъявить ему эти квитанции.

Судиться с ним будет сложно: придется доказывать, что при подписании договора купли-продажи квартиры продавец показал поддельный документ об отсутствии долга по капремонту. Но даже в этом случае положительный исход не гарантируется.

Пропущен срок поверки счетчика

За редкими исключениями на всех коммунальных ресурсах устанавливаются приборы учета (счетчики). Это, как правило, достаточно сложные механические или электрические устройства, работающие в агрессивной среде. Высокая нагрузка на узлы при работе прибора учета приводит к тому, что точность измерений может со временем снижаться.

Для этого все приборы учета нуждаются в периодической поверке – в специальной метрологической лаборатории проверяется, насколько точно счетчик проводит измерения.

У каждого прибора учета свой межповерочный интервал, и прописывается он в паспорте (прилагается к счетчику при покупке). Как правило, сроки такие:

• счетчик горячей воды – 4-5 лет;
• счетчик холодной воды – 5-6 лет;
• счетчик газа – 5-8 лет;
• электросчетчик – до 16 лет.

Как правило, счетчики воды нет смысла отдавать на поверку – новый прибор учета стоит 600-700 рублей (но если это более дорогая модель, то, возможно, смысл есть).

Каждый абонент должен помнить о предстоящих сроках поверки приборов учета. Вообще, об этом должны предупреждать компании-поставщики ресурсов в письменном виде, часто об этом предупреждают и контролеры.

Главное, что нужно знать об этом абоненту: после истечения межповерочного интервала счетчик считается недействительным, а потребление воды, электроэнергии или газа – безучетным.

В этой ситуации сумма к уплате будет рассчитываться по таким правилам:

• в первые 3 месяца после истечения срока поверки – по среднемесячному потреблению за последние полгода;
• после 3 месяцев – по установленным нормативам с учетом повышающего коэффициента 1,5.

И если расчет по среднему – это вполне нормально (сумма в счетах будет примерно такой же, как и ранее), то расчет по нормативам точно будет невыгодным.

Нормативы рассчитываются, исходя из разных параметров. Чаще – из расчета на количество жильцов квартиры. Например, 6-7 кубометров воды в месяц на одного человека. По электроэнергии могут учитывать и количество комнат, и наличие электроприборов.

Соответственно, если семья из 3 человек по счетчику расходует 10 кубометров воды в месяц, то по нормативам это будет уже 18-21 кубометров, а с повышающим коэффициентом – все 30. То есть, не поменяв счетчик или не отдав его на поверку, придется платить примерно втрое больше, чем обычно.

Обжаловать в суде такое начисление нет смысла – закон будет не на стороне потребителя. Даже если после поверки счетчик окажется исправным, оплатить начисления по нормативу все равно придется.

Проблема здесь в том, что не всегда квитанции и предупреждения от ресурсоснабжающих организаций доходят до потребителей вовремя. И ситуации, когда семье приходится платить в 2-3 раза больше, чем обычно – весьма частые.

Соседи отказываются платить

Эта проблема – из числа тех, что скоро уже могут быть решены, но на данный момент она существует. Суть ее в том, что управляющие компании иногда пытаются переложить долги некоторых жильцов на всех остальных.

Юристы считают это спорным вопросом с точки зрения законодательства. Так, у каждого жильца есть свой лицевой счет, на котором отображаются потребление ресурсов, начисления и оплаты. И когда долг за потребленные им ресурсы «раскидывается» на других жильцов, это можно посчитать нарушением закона.

По факту для остальных жильцов вырастает тариф за общедомовые нужды (ОДН). Это тоже спорно, так как есть 2 варианта:

• если управляющая компания самостоятельно проводит расчеты с поставщиками ресурсов, то оплата общедомовых нужд осуществляется строго по нормативам;
• если жильцы заключили прямые договоры с поставщиками, то включение долгов соседей в ОДН может быть законно.

В некоторых случаях управляющие компании требуют, чтобы жильцы «надавили» на своих соседей и потребовали оплатить долги. Это тоже незаконно: заниматься взысканием управляющая компания должна самостоятельно и без помощи жильцов.

Включение долгов соседей в сумму расходов на общедомовые нужды может привести к накоплению долгов у добропорядочных плательщиков, которые просто продолжают оплачивать услуги по старым тарифам.

Но уже скоро эта ситуация должна будет уйти в прошлое: депутат Виктор Шрейдер (от «Единой России») внес в Госдуму законопроект, который запрещает перераспределять долги за коммунальные услуги между жильцами многоквартирных домов.

Пока законопроект не поступал на рассмотрение Госдумы, но, учитывая партийную принадлежность его автора, стоит рассчитывать на его принятие.

Оплата на ошибочный лицевой счет или вообще другому поставщику

Те, кто оплачивает коммунальные услуги по единому платежному документу, вряд ли с этим столкнутся (там вся сумма идет единым платежом на счет управляющей компании, которая затем разносит деньги по отдельным поставщикам ресурсов). Но часто по каждой отдельной коммунальной услуге нужно платить отдельному поставщику, и по каждому у плательщика будет свой лицевой счет.

Достаточно часто бывают ситуации, когда оплата проходит на неправильный лицевой счет. Причин может быть несколько:

• в интернет-банке настроена автооплата по шаблону, который изначально заполнен с ошибкой;
• ошибся операционист в банке или оператор на почте;
• клиент изначально не знал правильного лицевого счета, и т.д.

Если просто перепутан лицевой счет, ситуация неприятная, но не критичная. Внутри одной организации деньги можно без проблем перевести с одного лицевого счета на другой. Достаточно будет предъявить квитанции об оплате (при желании их можно распечатать из интернет-банка).

Куда серьезнее проблема, если деньги были отправлены в другую организацию или вообще в другой город: такие ошибки тоже случаются (есть вполне реальный риск отправить деньги в Красноярск вместо Краснодара или в Саратов вместо Саранска).

Соответственно, так как деньги ушли не той организации, за абонентом начинает копиться долг. И чем дольше он не будет замечать свою ошибку, тем больше долгов накопится.

Решить проблему нужно пытаться разными способами:

• если перевод только отправлен – можно попробовать его отозвать (когда деньги зачисляться на счет получателя, будет поздно);
• если проблема обнаружилась слишком поздно, нужно обратиться в ту компанию, в которую пришли деньги. Хорошо, если она будет в том же городе, но иногда проблему можно решить по телефону и электронной почте
• если организации, в которую отправились деньги, вообще не существует – нужно просто подождать и перевод вернется обратно;
• если организация есть, но в ней нет указанного в платежке лицевого счета – то деньги тоже могут быть отправлены обратно (но это уже не факт).

В любом случае это серьезная проблема, которая обычно решается в индивидуальном порядке.

Новый владелец не переоформил лицевые счета

Эта проблема немного напоминает другую – когда после продажи автомобиля бывшему владельцу продолжают приходить штрафы и налоги, потому что новый владелец не переоформил его на себя.

Продать квартиру без переоформления просто невозможно – сама регистрация права собственности на нового владельца де-факто есть финальный этап сделки купли-продажи.

Но другой вопрос – что заставить нового владельца переоформить на себя лицевые счета и договоры с управляющей компанией и другими поставщиками достаточно сложно.

Поэтому получается так:

• новый владелец не переоформляет на себя договор;
• по какой-то причине он не платит за ЖКХ;
• управляющая компания выставляет долг тому, кто числится абонентом (то есть, бывшему владельцу);
• бывший владелец узнает об этом только после списания денег с его счета по исполнительному листу или судебному приказу – так как все уведомления приходят на адрес уже проданной квартиры.

Конечно, это не такая серьезная проблема, если предъявить управляющей компании свой экземпляр договора купли-продажи или выписку из ЕГРН, долг будет переведен на нового владельца. Но списанные деньги могут вернуться не сразу.

С точки зрения закона в этой ситуации можно пожаловаться на управляющую компанию в Государственную жилищную инспекцию, так как обязанность вести актуальный реестр собственников – прямая обязанность компании (и за нарушение этого правила она попросту лишится лицензии).