Ажиотаж спадает? Что будет с ценами на недвижимость в 2022 году: официальные прогнозы, мнения экспертов

Рост цен на жилье в России стал одной из главных тем 2020 и 2021 года – наравне с пандемией, которая имеет отношение к этому росту. Сейчас льготная госпрограмма почти не работает, но цены на жилье пока не собираются останавливаться. Но многие эксперты и официальные лица считают, что цены дальше будут расти не быстрее, чем инфляция. Почему так и можно ли верить таким прогнозам – разбираемся вместе с экспертами.

Содержание статьи

Что происходило на рынке за последний год

2020 и 2021 годы стали нетипичными для российской экономики, но самую неожиданную динамику продемонстрировал рынок недвижимости. Обычно эта сфера экономики первой страдает от кризиса – однако на этот раз застройщики вышли из пандемического периода на гораздо более выгодных позициях, чем они были до него.

Напомним: до пандемии рынок жилой недвижимости не стагнировал, но уже проходил пик своего роста – например, в Москве девелоперы жаловались на спад спроса на жилье, завлекали покупателей акциями и скидками. В такой ситуации введение локдауна могло нанести серьезный урон бизнесу – из-за оттока мигрантов строительным компаниям не хватало работников, а оставшихся распустили по домам на самоизоляцию. А главное – покупатели не спешили бы вкладываться в жилье, потеряв часть доходов из-за вынужденного простоя.

Но запуск правительственной программы по льготной ипотеке изменил все – спрос не просто вырос, покупатели сначала «смели» самые доступные и выгодные предложения, потом переключились на новые проекты и «неликвид», а застройщики запустили максимум новых проектов. Естественно, цены на жилье выросли – и выросли так, что примерно в начале 2021 года нивелировали весь положительный эффект от снижения ипотечной ставки ниже 6,5% годовых.

По данным исследований, цены на недвижимость с апреля 2020 года (запуск госпрограммы) до настоящего момента росли так:

blank

Как можно заметить, в Москве цены выросли с 205,3 тысяч рублей за квадратный метр в апреле 2020 года до 284 тысяч рублей в сентябре 2021-го. То есть, рост цен составил 38,3% – такого ажиотажа на рынке не было очень давно. Рынки других крупных городов, как видно, показывают примерно такую же динамику.

Как и всегда, вслед за новостройками начали дорожать квартиры на вторичном рынке:

blank

Соответственно, повышение цен затронуло и вторичный рынок – однако не так сильно, как новостройки. Все дело в том, что по условиям двух крупнейших государственных программ ипотечного кредитования (госпрограмма-2020 и «семейная ипотека»), купить жилье в кредит с субсидированной процентной ставкой можно только в новостройке. Рост цен на вторичном рынке связано с тем, что часть покупателей не рассматривают госпрограммы, а потому выбирают между новостройками и уже заселенным жильем.

Рост цен на недвижимость в России имел и другие последствия – из-за того, что застройщики нарастили объемы строительства, вырос спрос на строительные материалы. Это естественным образом привело к росту цен на них – причем на все, начиная от металла и заканчивая отделочными материалами.

Тем временем российский рынок ипотечного кредитования ставит рекорд за рекордом – в 2020 году было выдано 1,7 миллиона кредитов на 4,3 триллиона рублей, а только за девять месяцев 2021-го – на 4 триллиона рублей.

Однако и дальше удерживать такие цифры рынок вряд ли сможет.

Ипотека в России: ставки и госпрограммы

В 2020 и 2021 годах важнейшую роль в росте цен на недвижимость сыграла именно ипотека – хоть в кредит продается и не все жилье в стране, именно льготная госпрограмма подстегнула ажиотажный спрос на квартиры. Сейчас эта программа сильно урезана, но взять кредит по льготной ставке в России все же можно.

На данный момент существуют такие программы кредитования с поддержкой от государства:

  • госпрограмма-2020: после 1 июля 2021 года максимальная сумма кредита ограничена 3 миллионами рублей, а максимальная процентная ставка увеличена до 7% годовых. Банки выдают такие кредиты по ставке примерно от 5,8-5,9% годовых, но по факту на 3 миллиона можно купить квартиру в не очень большом городе (или в Москве, но с большим первоначальным взносом);
  • семейная ипотека: с 1 июля 2021 года кредит по ставке в 6% годовых и ниже может взять семья, в которой в 2018 году и позже родился хотя бы один ребенок. Сумма кредита ограничена 6 миллионами рублей (в Москве, Санкт-Петербурге, Московской и Ленинградской областях – 12 миллионов рублей), также по программе можно рефинансировать старую ипотеку. В регионах Дальнего Востока ставка по программе снижена (например, в ВТБ – 4,3% годовых), а купить можно и жилье с вторичного рынка;
  • Дальневосточная ипотека – в регионах ДФО можно получить кредит всего под 2% годовых на сумму до 6 миллионов рублей. Важно, чтобы заемщику было не более 35 лет и он состоял в браке (супругу – тоже не более 35 лет), или был в статусе одинокого родителя несовершеннолетнего ребенка;
  • сельская ипотека – по ней можно купить жилье стоимостью до 3-5 миллионов рублей, находящееся в сельской местности, по ставке до 3% годовых. Правда, сейчас программа приостановлена.

Также продолжает работать программа военной ипотеки – но там речь идет не о субсидировании процентной ставки, а о прямом погашении кредита государством.

Как полагают эксперты, в нынешнем виде ипотечная госпрограмма-2020 вряд ли сможет так сильно влиять на рынок, как раньше, а программа семейной ипотеки все же достаточно ограничена тем, что выдается только семьям с детьми.

Но есть и еще один фактор, который сможет охладить перегретый ипотечный рынок – политика Банка России. Самый пик выдач ипотечных кредитов приходился на момент, когда ключевая ставка находилась на историческом минимуме и составляла 4,25% годовых. То есть, банки снижали также и базовые ставки по обычным ипотечным кредитам – это позволяла делать конъюнктура.

Сейчас ключевая ставка выросла до 7,5% годовых – и, с учетом сворачивания госпрограммы, вскоре начнет подниматься. Эксперты прогнозируют ее рост с нынешних 7% до 9-9,5% годовых уже до конца этого года. А учитывая, что Эльвира Набиуллина не исключила повышения ключевой ставки еще на 1 процентный пункт – то есть, в 2022 году средние ставки по ипотеке могут пробить психологическую отметку в 10% годовых.

Прогнозы по ценам на 2022 год

Официальные

Официальные лица и представители государственных ведомств в России обычно не торопятся давать свои прогнозы, если дело касается цен – как правило, чиновники ограничиваются обещанием принять меры, чтобы цены росли не очень быстро. Например, еще в январе 2021 года президент Владимир Путин обратил внимание на дисбаланс финансовых возможностей населения и цен на жилье в новостройках. В апреле с этим согласилось Министерство экономического развития – в ряде регионов обнаружили перегрев рынка, и обвинили во всем льготную ипотеку.

Ближе к июлю все чаще звучали призывы отменить госпрограмму – в том числе и от руководства Центробанка. Например, Эльвира Набиуллина советовала оставить программу только в 25 регионах из 85, но в итоге решение было принято в другом виде.

Чуть позже о росте цен высказался вице-премьер Марат Хуснуллин (кроме прочего, курирует строительную отрасль в правительстве). По его словам, кроме льготной ипотеки причиной роста цен на недвижимость стали рост цен на стройматериалы, а также дефицит строителей из-за нехватки мигрантов. Тем не менее, тогда же Хуснуллин попросит руководство Федеральной антимонопольной службы проверить ситуацию с ценами. А еще – создать штаб по анализу цен на жилье.

Что касается прогнозов на 2022 год, то из официальных лиц успел высказаться только глава института развития «Дом.РФ» Виталий Мутко – по его словам, рост цен на жилье в 2022 году стабилизируется на уровне около инфляции. И этому поможет отсутствие ажиотажного спроса.

Отметим, что официальная цель по инфляции на 2022 год – 4%, но представить, что цены на жилье ограничатся таким небольшим ростом, все еще сложно.

Кстати, среди «официальных» факторов, влияющих на цены, есть не самый очевидный – как рассказала нам президент ассоциации «Синергия» Александра Белоус, в следующем году Россию ждет переход на ресурсно-индексный метод определения сметной стоимости строительства. Из-за этого может серьезно измениться привычная система ценообразования в строительстве – застройщикам придется рассчитывать расходы по новой методике с учетом ФГИС ЦС и новой базы Государственных элементных сметных норм на строительные работы (ГЭСН) на основе цен 2021 года В теории это может устранить некоторые коррупционные элементы, снизив стоимость и повысив доступность жилья для большинства граждан. Но все будет зависеть от практической реализации этих инициатив, говорит эксперт.

Прогнозы экспертов

С тем, что цены на недвижимость в России продолжат расти, согласны все – расходятся лишь мнения касательно того, насколько существенным окажется рост. Если за полтора года цены выросли на 30-40% (а кое-где – гораздо сильнее этого), сложно ожидать, что в следующем году рост замедлится до однозначной цифры. С другой стороны, исчерпание госпрограммы-2020 и ужесточение денежно-кредитной политики могут сильно сократить ипотечное кредитование, что отразится и на рынке жилья.

Опрошенные нами эксперты дали разные прогнозы касательно роста цен. Так, некоторые считают, что рост продолжится, а о снижении цен не стоит даже думать:

  • председатель правления ИК «Евроинвест» Андрей Березин: никаких предпосылок остановки роста цен нет. Стройматериалы становятся дороже, как и рабочая сила, а покупатели квартир по ДДУ уже почти не перепродают их до завершения строительства – поэтому баланс спроса и предложения будет таким, что цены будут расти и дальше;
  • руководитель департамента маркетинга и продаж Клубного дома «TURGENEV» Алексей Непейвода: единственный вариант снижения цен – это сценарий, когда владельцы «инвестиционных» квартир массово начнут от них избавляться, тогда цены могут кратковременно снизиться на 4-9%. Но сейчас предпосылок к снижению цен нет – стройматериалы за год подорожали от 30 до 200% и более, поэтому стоит готовиться к дальнейшему росту цен;
  • директор по маркетингу ГК «Абсолют Строй Сервис» Никита Пальянов: рост цен на квартиры может остановиться, но загородная недвижимость подорожает на 10-20%, а то и больше. Все дело в том, что на рынок выйдет большой объем нового вторичного жилья (те самые «инвестиционные» квартиры), поэтому такое жилье будет дешеветь, а новостройки – стоять на месте. В то же время сегмент загородных домов становится более привлекательным.

При этом все опрошенные эксперты соглашаются с тем, что события 2020-2021 годов вряд ли можно было вообще предвидеть – то есть, и к новым прогнозам приходится относиться с изрядной долей скепсиса.

Некоторые эксперты солидарны с Виталием Мутко и прогнозируют рост цен на уровне около инфляции:

  • коммерческий директор компании «Хрустальный Девелопмент» Кристина Яковенко: цены будут держаться на прежнем уровне или медленно расти – в основном, за счет того, что ипотечные программы все еще работают. В целом в 2022 году цены стабилизируются, но на рынке загородной недвижимости все будет не так хорошо – из-за новых требований от государства строительство подорожало, а вслед за ним – и сама недвижимость;
  • владелец строительной компании «Дом Лазовского» Максим Лазовский: в сегменте загородной недвижимости стоит ожидать прихода льготной ипотеки, но из-за сложности такого инструмента и не очень выгодных условий цены на такое жилье вырастут незначительно и в пределах инфляции (до 5-10% по итогам 2022 года);
  • генеральный директор агентство недвижимости «БЕНУА» Дмитрий Щегельский: цены в 2022 году расти не будут, и даже могут скорректироваться на 5%. Это связано с тем, что рынок недвижимости перерос пик и перешел в стадию стагнации – например, в 2008-2009 годах из-за кризиса цены падали в среднем на 2% каждый месяц. А если наступит новый кризис, цены упадут еще сильнее;
  • основатель корпорации S. Holding Алексей Шепель: цены на жилье в новостройках должны стабилизироваться. Застройщики нарастили предложение, но все желающие уже оформили кредиты и купили себе жилье – соответственно, с ростом предложения и падением спроса цены устремятся вниз. А вслед за новостройками отправится в пике и вторичный рынок;
  • ведущий эксперт BuyBuyHouse Марина Лашкевич: рынок уже проходит этап стабилизации, и дальнейшего роста цен пока не заметно. Ажиотаж будет спадать в течение полгода, а затем цены даже могут начать снижаться – пусть медленно и постепенно, и даже не в ближайший квартал;
  • генеральный директор агентства БОН ТОН Наталия Кузнецова: цены могут снизиться за счет того, что застройщики будут предлагать собственные программы субсидирования процентных ставок и рассрочки. К тому же на спад спроса повлияет рост ключевой ставки и повышение ставок по ипотеке.
  • Ася Левнева, директор департамента по маркетингу и продажам ЗАО «Балтийская жемчужина» считает, что в 2022 году цены незначительно вырастут (сопоставимо с темпами инфляции) лишь на самые востребованные проекты. Стандартным жилым комплексам с мелкой нарезкой жилых помещений, чтобы хоть как-то сохранить своих покупателей, придется подешеветь.

Кстати, непростые времена ждут вскоре и арендодателей. Многие россияне скупали квартиры весной-летом 2020 года, чтобы только спасти свои деньги – жить они там пока не планируют, предпочитая сдавать в аренду. А появление тысяч новых объектов на рынке аренды жилья грозит существенно снизить ставки арендной платы, и как итог – окончательную рентабельность такого приобретения.

Покупать или ждать?

Программа льготной ипотеки так перегрела рынок в 2020 году, что к началу 2021-го эффект от удешевления кредитов был полностью нивелирован. То есть, получая кредит сейчас по ставке в 5,8% годовых, клиент будет платить банку больше, чем если бы купил такую же квартиру в апреле 2020 года под 10% годовых (при этом рост цен на жилье никаким рефинансированием не сбить).

Расчеты показывают – те, кто взял ипотеку по госпрограмме в самом ее начале, и даже взял первоначальный взнос в кредит, скорее выгадали от этого. Но чем дальше – тем менее выгодным становится такое приобретение. Сейчас цены растут – но что будет дальше и когда лучше купить квартиру

Учитывая все, что мы знаем на сегодня, можно сказать следующее:

  • цены в 2022 году, даже если остановятся, намного ниже уже не будут;
  • процентные ставки по ипотеке будут только расти;
  • серьезного пересмотра госпрограммы «для всех» не планируется;
  • из-за роста цен на стройматериалы делать какие-либо прогнозы становится еще сложнее.

То есть, по всем внешним признакам покупка квартиры уже не будет выгоднее, чем она сейчас. Тем не менее, некоторые эксперты советуют все же не спешить – из-за урезания госпрограммы, банки и застройщики уже скоро начнут завлекать клиентов специальными предложениями. Например, дать покупателю крупную скидку или разрешить оформить кредит с субсидированием процентной ставки.

Поэтому самый простой совет – ориентироваться на свои потребности и возможности. Если у семьи достаточные доходы, чтобы оформить ипотеку, а квартира нужна – не стоит откладывать решение до лучших времен.

Эксклюзивные комментарии экспертов издания «Банки Сегодня» по теме статьи

«Существует несколько основных факторов продолжения роста цен …»

Тенденции формирования цены просматриваются уже сейчас: банки стали повышать базовые процентные ставки, поэтому мы не видим никаких предпосылок остановки роста цен и тем более их понижения.

Я вижу несколько основных факторов продолжения роста цен. Во-первых, стройматериалы и рабочая сила становятся дороже, а товарная линейка на рынке, наоборот, сужается. Новые проекты, которые сейчас выходят в продажу, по цене сравнимы с теми, которые уже 1-1,5 года находятся в продаже.

Во-вторых, происходит сокращение переуступок – раньше выгоднее было покупать у перекупщиков, но сейчас это не имеет смысла.

А в-третьих, так как в продажу выходит все меньше лотов, покупатели все чаще оставляют объекты для себя.

И это только основные факторы, поэтому понижения цен ждать не приходится.

Об автореАндрей Березин, эксперт по недвижимости

Несмотря на действия ЦБ, цены на недвижимость продолжат свой рост

Несмотря на то, что Центробанк пытается сдержать инфляцию, повышая ключевую ставку, цены на недвижимость продолжат свой рост. Рост будет плавным, в некоторых сегментах незначительным. Точно не стоит ждать резких скачков, в 2022 году на стоимость недвижимости продолжат оказывать влияние те же факторы, что в 2021, но менее интенсивно.

Основное влияние на динамику будет оказывать рост себестоимости строительства. В цене растут не только все импортные комплектующие и отделочные материалы, но и внутренние. Например, такие, как дерево и алюминий, поставщикам выгоднее продавать их на экспорт, чем реализовывать в России. Только за этот год цены на материалы выросли на 30% — 200% и более:

  • фанера подорожала на 242%, с 33 тыс. за кв. м до 113 тыс.,
  • арматура — на 142%, с 33 до 80 тыс. за тонну,
  • бетон — на 33%, до 6 тыс. за кубометр без учета доставки.

По прогнозам цены продолжат свой рост, как минимум до конца 2021 года.

Также стоит учитывать, что и стоимость земли под строительство жилой недвижимости выросла. Другим не маловажным фактором является рабочая сила, за время пандемии она тоже выросла в цене. Из-за закрытых границ найти специалистов сложно, а зарплаты уже имеющихся сотрудников выросли на 20 — 40%. Если раньше разнорабочий получал на руки 50 — 70 тыс., то сейчас это 70 — 90 тыс. рублей.

Что немаловажно, в 2019 — 2020 годах вышло много проектов, ввод в эксплуатацию которых запланирован на 2022 год. Так в самой финансовой модели жилых комплексов заложено повышение цен по мере готовности объектов. Только в Клубном доме Turgenev цена со старта продаж выросла почти в 2 раза, с 650 тыс. за квадратный метр в конце 2019 года до 1,2 млн. в третьем квартале 2021 года. В доме сейчас завершены монолитные работы и до передачи ключей покупателям в 3 квартале 2022, мы прогнозируем повышение еще минимум на 30%. Что является хорошими показателями для инвесторов.

Стоит отметить вероятность, что в сегментах комфорт и бизнес к моменту завершения строительства домов, когда цены приблизятся к максимуму, на рынок поступят инвестиционные квартиры, которые приобретались не для решения жилищного вопроса, а для сохранения капитала в 2020 и 2021 годах с использованием льготной ипотеки. Это вместе со снижением покупательской активности и ростом ставок по ипотечным кредитам может замедлить рост цен на жилье в этих сегментах. Если квартиры инвесторов выйдут на рынок массово и на небольшой период времени, средняя стоимость квартиры может даже снизиться на 4 — 9%, но только на этот период.

Об автореАлексей Непейвода, эксперт по недвижимости

Высокий объем новых предложений в 2022 приведёт к снижению цен

По итогам третьего квартала спрос на первичную недвижимость в Петербурге и Ленобласти сократился на 45%, при этом предложение сначала года пополнилось почти 70 тыс. квартир (почти 47 тыс. или 68% из которых приходятся на Петербург).

В 2022 году ожидается, что на рынок выйдет много новой вторички, высокий объем предложения приведёт к снижению цен. Цены на недвижимость в новостройках будут зависеть от конъюнктуры рынка, но расти не будут.

Загородная недвижимость будет в относительно устойчивом положении: прогнозируемый рост цен – 10-20%, а если семейную ипотеку распространят на строительство индивидуального жилья, то сегмент загородной недвижимости может показать и более высокий рост.

Об автореНикита Пальянов, эксперт по недвижимости

«… к ценам прошлых лет загородной недвижимости в 2022 году мы точно не вернемся»

Цены на новостройки будут уверенно держаться на прежнем уровне, возможен даже стабильный незначительный рост, т.к. льготные ипотечные программы все еще работают, несмотря на повышение базовых процентных ставок. Это, кстати, влияет на спрос вторичного жилья, данный сегмент медленнее реагирует на рыночные изменения, но думаю, цены в 2022-ом стабилизируются.

Об автореКристина Яковенко, эксперт по недвижимости

Одно понятно наверняка: дешеветь недвижимость точно не будет

Загородные дома сейчас находятся в тренде. Спрос растет, только последние исследования рынка красноречиво говорят об этом — 70% граждан хотят свой дом.

Однако у рынка есть и свои проблемы. Во-первых, не хватает стандартов строительства, типовых домов. Он уже разработан, но остается его внедрить и успешно использовать. Типовой дом стоит на 30% дешевле и в таком случае можно уложиться в бюджет 8 000 000–9 000 000 рублей. Именно такой суммой располагает средний потенциальный клиент.

Будет ли загородная недвижимость дорожать? Дешеветь точно не будет, в нашей стране редко, что дешевеет. Однако если страна успешно пройдет вакцинацию, стабилизируется работа производства и соответственно цены на строительные материалы, но рост стоимости ИЖС можно остановить, а при помощи льготного кредитования сделать доступнее.

На этом вопросе можно остановиться подробнее. Особенно, учитывая специфику портала. Я бы хотел обратить внимание на ипотеку на земельные участки. Об ИЖС и ипотеке на него говорят много, а про участок — нет.

Потому что ее и нет почти. Всего три банка — Сбербанк, ВТБ и Россельхозбанк. Стоимость участка банк занижает обычно на 25%. Если участок стоит 10 млн, то фактически клиент получит 7,5 млн. Это потребует своих средств или потребительского кредита.

Банки пока мало ориентируются в ценности участков. Только ИЖС. А возможные сервитуты, охранные зоны и вовсе пугают их. Первоначальный взнос – 25%.

Ну и клиенты часто не задумываются, что строя на ипотечном участке, любые действия надо согласовывать банком. И если строишь на свои средства, постройка на таком участке твоей до выплаты кредита не считается.

Сейчас многие льготные программы расширяются на строительство своего дома, вводятся новые программы и инициативы по газификации и улучшению инфраструктуры. Все это подогревает спрос поэтому по логике, цены должны расти. Но растет и конкуренция за клиента. Как снизить совокупную цену дома?

Вот если комплексно подойти к ипотечному портфелю, разработать и внедрить цифровые, зеленые и прочие стандарты строительства, сформировать ресурсный и кадровый резерв, то цены начнут дешеветь. Это задача долгосрочная, на 3–5 лет, и я искренне рад, что она начала реализовываться.

В 2022 же году я вижу незначительный рост цен 5–10% в рамках инфляции, если текущая конъюнктура рынка не изменится.

Об автореМаксим Лазовский, архитектор

Рынок недвижимости достиг своего пика и плавно переходит в стагнацию

Снижение активности спроса на рынке недвижимости было заметно уже в апреле 2021 года, когда количество обращений по объектам недвижимости упало на треть по отношению к декабрю 2020 года. В июне 2021 года была зафиксирована стабилизация цен, как на первичном, так и вторичном рынках недвижимости. С мая по начало октября цены на обоих рынках практически не изменились.

В Петербурге средняя цена квадратного метра на вторичном рынке составляет примерно 175 тыс. руб., на первичном рынке — 170 тыс. руб. Объем строительства в Петербурге составляет 9,914 млн кв. м., что практически сопоставимо с объемами Московской области — 9,890 млн кв.м. При этом в Петербурге продано 40% площадей, а в Московской области 47%. Количество сделок на вторичном рынке в Петербурге за 9 месяцев 2021 года не отличается от количества сделок в другие годы.

Мы видим, что рынок недвижимости достиг своего пика и плавно переходит в стагнацию. За всю историю развития рынка недвижимости Петербурга не было периода более полутора лет, когда цены недвижимости росли. Затем всегда наступала фаза стабилизации в периоды стабильности экономики, а в периоды кризиса 2008-2009 года цены снижались в течение года в среднем на 2% ежемесячно.

Покупатели на загородном рынке в равной степени выбирают дома в садоводствах, землю и дома в ИЖС. На каждый сегмент приходится примерно по трети от общей массы спроса.

Осенью спрос на садоводства в секторе эконом резко падает. Общий спрос будет стабильным до первого снега.

Как правило среднестатистический покупатель хочет видеть землю, которую покупает отдельно или вместе с домом, а под сугробами нюансов не разглядишь. Да и добраться до некоторых объектов зимой бывает сложно.

Если мировая экономика не принесет России новый кризис, то мы можем предположить, что цены на жилую недвижимость до конца 2021 и в первой половине 2022 года расти не будут. Возможна их коррекция примерно на 5% процентов. В случае мирового кризиса цены скорее всего упадут, но насколько сильным будет падение сейчас сказать сложно. После кризиса 2008 года цены в Петербурге снизились в среднем на 25%.

Об автореДмитрий Щегельский, практикующий риэлтор

Мы (возможно) открываем новый этап: освоение земель вокруг городов

Квартиры:

Цены на новостройки в ближайшее время должны стабилизироваться. Основная причина – это отмена льготной ипотеки. Ипотека возросла, а у людей доход не увеличивается поэтому найти клиента застройщику будет с каждым месяцем все тяжелее и тяжелее.

К Новогодним праздникам на рынке будет распродано самое интересное жилье. После нового года начнется обвал рынка, потому что новогодние праздники + затраты на отдых – они обескровят покупательский спрос. Эта тенденция будет продолжаться и летом 2022 года.

В след году цены на новостройки очень сильно просядут. Но, строить девелоперы будут по-прежнему много, потому что все объекты, которые выйдут на начало строительства в следующем году, планировались заранее и земля покупалась тоже заранее, проектировались объекты и брали кредиты в этом году, когда был строительный бум.

Соответственно, уже в 2023 году выйдут на рынок квартиры, на которые спроса не будет.

То есть, мы достигли пика цен сегодня. После этого мы будем скатываться вниз по спросу и по ценам.

ИЖС:

Цены на загородные дома будут расти. Основная причина – это инициирование нашим законодательством кредитов на ИЖС.

Банк ДОМ РФ имеет 3 ценовых ступеней на кредиты:

Первый кредит на 6 млн рублей. Он будет выдаваться по всей России.

Второй кредит на 12 млн рублей – Выдается Москве и области.

Третий кредит – до 30 млн рублей — можно взять, если заложить свою квартиру.

Таким образом, у людей появляется возможность взять кредит на свой кусок земли, тем самым обойти невнятное жилищное законодательство, которое не гарантирует защиту твоей квартиры от сноса, реновации и переселения. Спрос на ИЖС и на землю под этими домами будет расти.

Но этот спрос будет аккумулироваться в цивилизованных поселках, где УК берет на себя все функции, начиная от строительства дома под ключ, заканчивая эксплуатацией и строительством всех социальных учреждений.

Покупать землю без подряда, нанимать подрядную организацию или строить своими силами свои дома люди не будут. Потому что придут на рынок те, кто берут кредит и хотят жить сразу в готовых объектах и домах. Т. е для покупателя, покупка дома – это замена бетонной ячейки «человечника». Возможно, по метражу не значительно больше, но зато на своей земле, с которой выгнать уже никто не сможет.

Перед нами, возможно, открывается масштабный этап основания землей вокруг городов и появление субурбий, как в Америке, когда вокруг Американских городов появилась одноэтажная Америка.

В следующем году цены на вторичку тоже будут падать. Вторичку покупают те, кому нужно жить или спасать деньги (если они лишние), но лишних денег сегодня нет. Все, кому жилье нужно было для жизни, уже купили квартиру. На рынке 70% инвесторов, которые инвестируют с тем, чтобы продать, поэтому вторичка упадет в цене.

Об автореАлексей Шепель, эксперт по строительству и благоустройству

Рынок сейчас в стадии стабилизации и предпосылок для роста цен нет

Сейчас спрос успокоился и будет продолжать остывать. Рынок недвижимости крайне инертный, реагирует на изменения медленно. Вот сейчас мы видим ужесточение монетарной политики со стороны ЦБ РФ. Растет учетная ставка, растут ставки по ипотеке, застройщики корректируют ценовую политику и ищут коллаборации с банками… Но реакцию в виде изменения роста цен мы увидим только через несколько месяцев. Я имею в виду, не локальные колебания, как испугались, резко стали покупать, через два дня – пауза. А именно тенденцию.

Думаю, ещё полгода минимум, будет инертный ажиотаж. И если не будет новых негативных изменений, как в плане внутренней, так и внешней политики, то цены пойдут вниз.

В Москве скорее всего с минимальным откатом, а может и без него, и позже других регионов. Но в регионах это точно будет. Учитывая средний рост цен за год в размере 20–35 % (в зависимости от региона и города), это на несколько лет вперед обогнало инфляцию. Так что запас прочности у рынка есть, и он является основой прибыли застройщиков.

Но я говорю сейчас про столицу. Москва немного другой рынок — это главный ориентир для миграции людей из регионов. И он будет только усиливаться. Этот как раз та обратная сторона, разгоняющая цену. Нужно разделять все-таки регионы при обсуждении прогноза цен. Москва заняла пятое место по темпу роста цен на недвижимость в 2021 году. Сравниться с ней может только Сочи, где ажиотаж вызван сугубо внешними факторами, локдауном и закрытием границ.

Рынок сейчас в стадии стабилизации и предпосылок для роста цен я не вижу. Снижение – да, но не в ближайший квартал и очень постепенными темпами.

Об автореМарина Лашкевич, эксперт по недвижимости

На рынке нет предпосылок для снижения цен, но небольшая коррекция произойдёт

Снижение спроса притормозило темп роста цен в летние месяцы. Но с началом нового делового сезона цены опять начали расти. В сентябре средневзвешенная цена квадратного метра квартир и апартаментов старой Москвы в массовом сегменте выросла на 2,8%. Этому способствовали несколько факторов: рост стадии строительной готовности проектов, увеличение доли предложения с наличием отделки и выход новых проектов на более высоком ценовом уровне, а также сокращение скидок от застройщиков.

В целом, на рынке нет предпосылок для снижения цен, но небольшая коррекция начнет происходить. Для поддержания спроса в условиях роста ипотечной ставки застройщики уже сейчас запускают различные программы по субсидированию ставок и программы рассрочки. Стабилизация цен будет происходить в условиях сжатия спроса и роста ипотечных ставок в результате увеличения ключевой ставки рефинансирования.

К 2022 году ожидается выход новых проектов во всех классах. Однако переход застройщиков на эскроу-счета и проектное финансирование меняет парадигму их деятельности: им не выгодно продавать быстро и дешево. Поэтому уровень стартовых цен вырос по сравнению с 2019-2020 гг. с в среднем на 10-15%.

Об автореНаталия Кузнецова, эксперт по недвижимости

«Спрос на недвижимость продолжает падать, несмотря на ожидаемое традиционное осеннее оживление на рынке»

После периода льготной ипотеки и ажиотажных покупок население закредитовано и больше не имеет достаточных ресурсов для капиталоемких вложений. Инфляция растет рекордными темпами, поэтому Банк России ужесточает денежно-кредитную политику, повышая ключевую ставку. Дешевой ипотеки больше не будет. Впрочем, у большинства населения даже на нее не осталось средств. Реальные располагаемые доходы потребителей стагнируют.

Падение спроса оказывает влияние, прежде всего, на массовый сегмент. Предложение сегментов «стандарт» и «комфорт» будет точечно дешеветь. Цены незначительно будут расти лишь на квартиры самых востребованных проектов с развитой жилой средой, инфраструктурой, рядом с зелеными зонами и водоемами. Современные покупатели стали требовательнее к экологичности и энергоэфективности своих домов. Особое значение приобрела функциональность подорожавших квадратных метров в квартирах. С одной стороны, люди стремятся экономить, покупая небольшие квартиры, а с другой – они хотят жить и работать в комфортных помещениях. Распространение удаленных профессий диктует свои задачи при проектировании жилья.

Оптимальное соотношение всех критериев идеального пространства для жизни современного человека – задача непростая. Относительно доступных по цене жилых проектов, отвечающих большинству требований, осталось не так много. Многие застройщики ушли с рынка после перехода на проектное финансирование и эскроу счета. Остались в основном только крупные игроки с солидной финансовой базой. В период ажиотажного спроса они не справлялись с наплывом покупателей. Произошло вымывание ликвидных проектов.

Поэтому цены будут расти сопоставимо с темпами инфляции, на незначительное число востребованных проектов. Стандартным жилым комплексам с мелкой нарезкой жилых помещений, чтобы хоть как-то сохранить своих покупателей, придется подешеветь. Доступные загородные проекты со всеми коммуникациями и развитой инфраструктурой продолжат дорожать. Дефицит таких комплексов дает застройщикам большой потенциал для развития. Стремление к экологичности влечет покупателей за пределы мегаполисов.

Об автореАся Левнева, эксперт по недвижимости