Что будет с ценами на недвижимость в 2019 году

Что происходит на рынке недвижимости сейчас

В последние годы строительная отрасль характеризуется спадом, причем как по денежным показателям, так и по площади возведенной недвижимости. Причины негативных тенденций заключаются, прежде всего, в общем экономическом спаде, который отмечается с 2014 года. Серьезно влияет на финансовое положение застройщиков тот факт, что доходы населения в реальном исчислении падали вплоть до 2017 года. Существенное влияние на строительство оказали и проблемы на финансовом рынке.

Нехватка денег у населения и сложность получения кредитов привели к общему падению объема строительных работ:

Как видно, в 2014-2015 годах было введено больше всего жилой площади – были завершены проекты, начатые несколькими годами ранее. В денежном выражении в силу роста цен в строительной сфере присутствует положительный тренд:

Однако темпы роста объема работ в строительстве в 2014-2017 годах ниже темпа инфляции за тот же период (23,2% против 35,8%). Также на рост повлияло строительство крупных инфраструктурных проектов – Крымского моста, объектов ЧМ-2018 и других.

Негативные тенденции в экономике влияют и на положение застройщиков. С одной стороны, сокращается общее количество строительных компаний (на 20% только в 2016 году), но с другой – среди функционирующих организаций преобладают прибыльные:

Высокий удельный вес прибыльных строительных организаций – признак того, что большая часть строительных проектов успешно завершается, а проблема обманутых дольщиков будет проявляться реже.

Что касается жилого строительства, в 2017-2018 годах эксперты отметили такие основные тенденции, как:

• снижение площади введенных многоквартирных домов – признак ориентации покупателей и застройщиков на меньшие по площади и более дешевые квартиры;
• неравномерность показателей по регионам: в некоторых регионах экономическая обстановка такова, что количество введенной жилой площади снизилось на 25% при среднем спаде по стране в 2%;
• ряд застройщиков после завершения имеющихся проектов не начинали новые, потому что не было уверенности в стабильности в будущем;
• появились проблемы с реализацией квартир в завершенных домах (в особенности, в Москве).

Несмотря на это, средняя стоимость квадратного метра в новостройках по стране увеличивается. Эксперты отмечают, что причина этого – появление недвижимости сегмента «премиум», которая реализуется хоть и в небольших объемах, но по цене существенно превосходит комфорт-класс (эконом).

Как видно, реальные цены на новостройки по стране снижается: рост цен в 2014-2017 годах составил около 10% при инфляции в 35,8%.

Изменения в законодательстве с 2018 года

В сфере жилищного строительства в настоящее время преобладает модель финансирования по договорам долевого участия (ДДУ) – свыше 80% от общего объема возводимого жилья. Этот механизм регулируется Федеральным законом от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».

Начиная с 2018 года модель долевого участия в строительстве претерпела значительные изменения. Согласно принятым поправкам к закону предполагается к 2020 году полностью отказаться от долевого участия в пользу проектного финансирования и использования экроу-счетов.

Однако и до этого момента для застройщиков введены дополнительные ограничения. Так, с 1 января 2018 года вводятся такие правила:

• усилен контроль над счетом застройщика со стороны банка – банк сможет заблокировать любую транзакцию, которую посчитает подозрительной;
• в каждом проекте застройщик должен внести собственные средства как минимум в размере 10% от проектной стоимости объекта;
• запрещено строить несколько домов по одному разрешению на застройку;
• застройщиком может быть только организация, работающая не менее 3 лет в строительстве многоквартирных домов и построившая не менее 10 тысяч квадратных метров жилья.

Эти ограничения косвенно влияют на стоимость жилья – теперь не каждый застройщик сможет осуществлять строительство по долевому участию. Если же строительная организация выбирает вариант строительства через эскроу-счета, затраты возрастают еще больше.

Согласно правилам, которые будут действовать для всех застройщиков по ДДУ с июля 2019 года, строительная организация сможет привлекать взносы дольщиков, но использовать их сможет лишь после того, как дом будет сдан в эксплуатацию.

Это нововведение непосредственно скажется на стоимости жилья на первичном рынке:

• поскольку цикл строительства занимает приблизительно 2 года, застройщик будет вынужден привлекать банковские кредиты для финансирования работ. Предполагается, что деньги дольщиков на специальном счете будут использоваться как залог по кредиту, и ставка будет минимальной. Однако даже при условии привлечения кредита по ключевой ставке ЦБ РФ за 2 года застройщик заплатит около 15% в виде платежей за кредитные ресурсы;
• далеко не каждый застройщик сможет работать по такой системе. Только организации с достаточным размером собственного капитала и хорошим кредитным рейтингом смогут работать по новым правилам. Как итог – сокращение предложения, что приведет к росту цен;
• большая часть квартир будет реализовываться уже в готовом виде, что означает значительно большую цену, чем при покупке «на стадии котлована».

Преимущества у новой системы тоже есть, главное из них – более высокий уровень защиты прав покупателей. В теории, после полного перехода на модель проектного финансирования будет полностью устранена проблема обманутых дольщиков.

Таким образом, стоит ожидать роста цен на недвижимость по мере внедрения новаций в регулирование строительной отрасли. При желании купить жилье через механизм долевого участия еще можно, что при условии последующего роста цен может стать хорошей инвестицией.

Факторы роста цен на недвижимость

Изменения в законодательстве – один из главных факторов, которые повлияют на цену недвижимости в 2019 и последующих годах. Однако, по мнению большинства экономистов, такие изменения назрели уже давно.

Кроме законодательных норм, на конъюнктуру рынка недвижимости в России влияют и другие факторы:

1. расходы на более качественную городскую среду и инфраструктуру;
2. инфляция;
3. спрос на недвижимость;
4. состояние ипотечного кредитования.

Прежде всего, следует учитывать среднюю продолжительность цикла строительства (около 2 лет) – изменения цен в настоящее время частично связано с процессами, которые протекали ранее. Так, участники рынка связывают нынешний рост с тем, что в этот год завершаются проекты с более высоким качеством строительства и удобной инфраструктурой. С 2016 года реализуется приоритетный проект «Формирование комфортной городской среды и ЖКХ», и застройщики теперь в большей степени обращают внимание на состояние инфраструктуры, что влияет на цену жилья.

Макроэкономические факторы изменения цен на недвижимость тоже важны. В частности, по прогнозу ЦБ РФ инфляция составит в 2018 году и далее порядка 4% – это целевой уровень. С учетом этого изменится стоимость строительных материалов, труда, логистики и других составляющих, что повлечет рост цен на недвижимость в рамках инфляции.

Спрос на недвижимость, в соответствии с экономическими законами, напрямую влияет на цену. Поскольку реальные доходы населения продолжают падать, цены на жилье не будут резко расти. Недостаток денег у населения государство пытается компенсировать через развитие ипотеки.

Ипотека напрямую влияет на уровень спроса на жилье, из чего формируется цена. Политика государства направлена на активизацию ипотечного кредитования и это увязывается с переходом на проектное финансирование для застройщиков. Реализуются программы льготной ипотеки (для молодых семей, военных и т.д.), также банки предлагают особые условия в сотрудничестве с застройщиками. Положительно влияет на развитие ипотеки и сохранение ключевой ставки на одном уровне даже в условиях обесценения рубля.

В итоге рыночная цена недвижимости подвержена влиянию двух основных факторов – законодательного регулирования и уровня спроса на жилье. Фактическая отмена долевого строительства и ожидания роста доходов населения означают, что вскоре цены на жилье будут продолжать расти.

Прогнозы цен на недвижимость

Официальные

Регулирование цен на недвижимость происходит по рыночным законам и государство не имеет прямого влияния на цены. Министерства и ведомства прогнозируют, как правило, макроэкономические показатели, которые прямо или косвенно влияют на рынок недвижимости.

Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства регулярно оценивает средние цены на жилье и утверждает нормативные значения средней стоимости квадратного метра жилья. Эта величина используется для расчета субсидий. Однако прогнозированием цен на жилье Минстрой не занимается.

Министр строительства и ЖКХ Михаил Мень в докладе о перспективах развития жилищного строительства отметил, что его ведомство прикладывает все усилия, чтобы помочь застройщикам работать в новых условиях после изменения законодательства о долевом строительстве.

Агентство ипотечного жилищного кредитования («Дом.РФ») в представленной Стратегии развития жилищной сферы РФ на период до 2025 года прогнозирует ежегодный темп роста реальных цен на жилье в размере 2,2-3% до 2025 года. При том, что инфляция прогнозируется в размере 4% в год, в номинальном исчислении жилье будет дорожать на 6,2-7% в год.

Что касается спроса на жилье, глава Банка России Эльвира Набиуллина прогнозирует дальнейшее удешевление ипотечного кредитования, что в перспективе увеличит спрос. В этих условиях следует ожидать роста цен на недвижимость.

В целом официальные прогнозы основываются на том, что в ближайшие годы следует ожидать роста цен на недвижимость, однако этот рост не будет скачкообразным и компенсируется более выгодными условиями по ипотеке.

Участников рынка

Среди представителей строительной отрасли настроения более категоричные. Большая часть рынка ожидает вскоре ощутимое повышение цен на недвижимость, и связывает это повышение с отказом от долевого строительства.

Л. Цветкова, глава Ассоциации инвесторов Москвы, считает, что застройщики предпочтут вообще не связываться с эскроу-счетами, а будут продавать готовые квартиры. Это приведет к необходимости активно привлекать кредиты, к закономерному снижению числа участников рынка и, соответственно, к росту цен. Мелким застройщикам придется вообще покинуть рынок, их место займут крупные объединения, что поспособствует монополизации рынка.

Специалисты Группы «Эталон» прогнозируют рост цен на недвижимость в Москве на 20% в ближайшие 2 года. По мере того, как рынок будет освобождаться от недвижимости, построенной до ужесточения законодательства, будет расти средняя цена квадратного метра.

Некоторые эксперты считают, что будущий рост цен будет связан с циклическими колебаниями. Так, О. Репченко, руководитель консалтингового центра «Индикаторы рынка недвижимости» утверждает, что из-за превышения предложения над спросом сейчас цены на жилье находятся на низшей точке, а небольшой рост цен в ближайшее время будет связан с повышением ставки НДС с 18 до 20%. Серьезный рост цен начнется с 2020 года, когда построенная по старым правилам недвижимость будет распродана.

П. Самиев, управляющий партнер НРА, утверждает, что после замены фактически бесплатных для застройщика денег дольщиков на банковские кредиты под проценты, следует ожидать роста цен на жилье в 2019-2020 годах.

В сфере ипотечного кредитования участники рынка ориентируются на небольшое снижение ставок в ближайшие годы. Если Банк России продолжит политику стимулирования кредитования за счет снижения ключевой ставки, к началу 2019 года ожидается снижение средней ставки по ипотеке до 8,5% с нынешних 10%, что отмечает эксперт банка ДельтаКредит Н. Зубарев. Однако это снижение возможно только если не изменится внешняя среда.

Как видно, большинство экспертов ожидают роста цен на недвижимость в 2019-2020 годах, это неотвратимо в силу принятия поправок к закону о долевом строительстве.

Стоит ли спешить с приобретением недвижимости

Как следует из прогнозов большинства участников рынка, в 2019 и 2020 годах ожидается рост цен на недвижимость из-за вступления в силу поправок к законодательству о долевом строительстве, а также из-за других факторов, в том числе макроэкономических.

Поэтому для тех, кто хочет купить жилье по низкой цене стоит обратить внимание на проекты с долевым участием, которые до середины 2019 года еще могут быть начаты застройщиками. При этом нужно выбирать надежную строительную компанию, которая следует всем правилам долевого строительства, особенно вступившим в силу в начале 2018 года.

Эксперты ожидают, что застройщики будут использовать вариант с долевым строительством до тех пор, пока такая возможность будет. Поскольку при заключении договора долевого участия застройщик предлагает недвижимость по цене гораздо ниже, чем для готовых квадратных метров, этот вариант будет предпочтительнее в ближайшее время и для покупателей.

Вместе с тем нужно отметить, что к настоящему моменту процентные ставки по ипотечным кредитам достигли своих исторических минимумов. Поэтому покупка квартиры в кредит сейчас целесообразна: даже если ставки снизятся еще больше, в будущем можно будет рефинансировать ипотеку по более низкой процентной ставке.

Следовательно, дольщикам в 2018 году можно дать такие рекомендации:

• при выборе застройщика обратить внимание на уже законченные им проекты, сопоставить плановый и фактический срок сдачи домов в эксплуатацию;
• внимательно ознакомиться с проектной декларацией и с самим договором долевого участия. Важно, чтобы заявленный срок ввода в эксплуатацию дома был указан в договоре;
• если жилье приобретается в ипотеку, можно узнать в разных банках о совместных предложениях с застройщиками. Кроме скидки от цены недвижимости можно получить еще и более низкую процентную ставку по кредиту;
• для тех, кто предпочитает купить готовое жилье от застройщика, также есть выгодные предложения. Так, в Москве есть достаточно большое количество нераспроданных квартир в уже завершенных домах, на которые предлагаются хорошие скидки.

На фоне ухудшения внешнеэкономической ситуации, неустойчивости рубля и инфляции покупка квартиры – хороший способ сохранить свои деньги. А в условиях предстоящего роста цен вложения в недвижимость могут принести доход в будущем. Важно только выбрать надежного застройщика, который выполнит все свои обязательства.