Что делать, если вы построили что-то на своем участке без согласований: примеры из судебной практики

Мы уже подробно рассказывали о том, что важно знать при выборе участка и какие нормы нужно соблюсти при возведении дома. Давайте теперь рассмотрим ситуацию, что этого сделано не было, а строительство уже начато, а может и закончено.

В чем проблема?

В таком случае постройка будет считаться объектом, возведенным с нарушением градостроительных и строительных норм и правил (которые, напомним, установлены в Гражданском кодексе РФ, ст.222) и – самовольной постройкой. И кажется, выход один – сносить и строить заново по правилам. Но в той же, упомянутой выше, статье ГК установлено, что на самовольную постройку право собственности может быть признано – судом. Возможно это в том случае, когда:

  • в отношении земельного участка лицо, построившее этот объект, имеет права, допускающие строительство (согласно федеральному закону от 03.08.2018 N 339-ФЗ);
  • сохранение постройки в имеющемся виде не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан (как хозяев этой самовольной постройки, так и других).

Иными словами, если вы допустили нарушения при строительстве в части соблюдения градостроительных норм (нарушили отступы, расположение дома относительно хозяйственных объектов и т.д.), то вы можете обратиться в суд.

При себе нужно иметь:

  • заключение эксперта о безопасности вашего дома для вас и окружающих;
  • документы на земельный участок, подтверждающими, что вы собственник, а участок предназначен для ИЖС.

Типовая ситуация с самостроем

Рассмотрим еще одну распространенную ситуацию.

Дом был изначально построен по правилам или оформлен через суд как описано выше, но вы решили его каким-либо образом модифицировать. Сделать пристройку или перенести веранду, достроить террасу или балкон и т.д. Вы не получали разрешение на реконструкцию, по незнанию или решив, что ничего глобального от вашего ремонта не изменится.

И вот вместо законного объекта появляется незаконный – как минимум за счет пристройки изменятся отступы.

Кто и как об этом узнает? Чаще всего сообщают либо соседи, уставшие от стройки, либо местные органы самоуправления проводят ревизию.

В таком случае суд будет рассматривать не вопрос узаконения изменений, а сноса или приведения в первоначальный вид вашего объекта.

В этом случае вам следует занять активную позицию и выйти со встречным требованием о сохранении вашего объекта в реконструированном виде. Конечно, при условии, что экспертиза (которая обязательно нужна) покажет, что объект безопасен (п. 46 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22).

Несколько примеров из практики

Наш клиент из Сочи Маргарита обратилась к нам уже когда получила отказ администрации в легализации реконструкции.

Ситуация: к уже имеющемуся дома «добавили» одноэтажную пристройку. При этом был нарушен отступ от границ участка, и не было разрешения на реконструкцию. Именно в судебном порядке было установлено, что эти изменения не создают угрозы жизни и здоровью граждан, препятствий для других лиц и отвечает строительным и техническим нормам.

Администрация города обжаловала это решение, но вторая инстанция оставила его в силе, и женщина оформила право собственности уже на реконструированный объект.

Или же второй пример: здесь сторонами по делу выступали соседи. Одному из них не понравилось, что чужой жилой дом (право собственности на который уже было зарегистрировано) расположен слишком близко к границе земельных участков – 2 метра 10 см. Сосед решил обратиться в суд. В суде была назначена экспертиза, которая выявила, что действительно расстояние между границей земельного участка и домом менее 3 метров. Суд первой инстанции, затем и суд апелляционной инстанции встали на сторону собственника дома, нарушившего правило об отступе.

Кассационная инстанция при рассмотрении дела пояснила, что при рассмотрении подобных дел стоит рассматривать вопрос с точки зрения баланса интересов сторон. Снос объекта – крайняя мера, при которой должны быть грубо нарушены градостроительные требования и нормы. В данном случае суд поддержал позицию нижестоящих судов, пояснив, что снос объекта нецелесообразен в данном случае, и предложил соседям обсудить вопрос по корректировке границ участков

Резюмируя, скажу, что, если вы все же нарушили чьи-то границы – решать этот вопрос нужно с собственником того участка. Не получилось договориться – приготовьтесь к суду. Но вы должны помнить, что ваш объект должен быть безопасен и стоять на предназначенной для него земле. Причем земле вашей, на правах собственности или аренды.