Что изменится в долевом строительстве с 2019 года?

Изменения в законодательстве

С середины 2018 года долевое строительство жилья в России постепенно переходит от прежней модели к новой, которая в большей степени призвана защищать права дольщиков. Суть нововведений состоит в том, что с 1 июля этого года все долевое строительство должно будет вестись через эскроу-счета. Фактически долевое строительство потеряет основное преимущество – низкую цену для покупателя.

Переход с прежней модели долевого строительства к проектному финансированию будет проходить в 2 этапа:

• с 1 июля 2018 года – начинается переходный период, когда застройщики могут работать по двум схемам. Традиционная «долевка» доступна, но с несколькими серьезными ограничениями (вроде банковского сопровождения);
• с 1 июля 2019 года – все застройщики смогут привлекать деньги дольщиков по новым проектам только через эскроу-счета.

Изменения вносятся в основной закон в сфере долевого строительства – Федеральный закон от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».

Эскроу-счет – это специальный счет, который открывается в банке для приема средств дольщиков. Доступ к этим деньгам застройщик получает только после завершения строительства дома и оформления документов собственности на первого покупателя.

Такие счета призваны избавить дольщиков от основного риска – остановки строительства. По старым правилам застройщики могут относительно свободно распоряжаться деньгами дольщиков, в том числе направлять их на финансирование других своих проектов.

По замыслу законодателей строительство жилья должно полностью отойти от модели долевого участия в сторону проектного кредитования. Однако стоит понимать, что уже с 1 июля 2018 года уже изменились требования к застройщикам. Теперь для строительства домов по ДДУ они должны иметь стаж в 3 года и построить не меньше 10 тысяч квадратных метров жилья.

Полный переход на проектное финансирование означает, что застройщики будут строить в кредит. Планируется, что банки будут кредитовать строительство под залог денег на эскроу-счетах по ставке в 8-10% годовых. Поэтому главное преимущество долевого строительства – более низкие цены по сравнению с готовым жильем – будет уже не таким очевидным.

Таким образом, нововведения должны спасти дольщиков от обмана, но с другой стороны – долевое строительство уже не будет таким привлекательным.

Насколько серьезна проблема обманутых дольщиков

По данным Росреестра, во второй половине 2018 года порядка 80% строительства жилья финансировалось за средства покупателей. Количество договоров долевого участия постоянно росло: только за первые 9 месяцев 2018 года таких договоров было зарегистрировано больше 527 тысяч.

Частично это было связано с пиковым развитием ипотечного рынка России – в этот же период было заключено 2,17 миллионов договоров ипотечного кредитования.

При таком росте долевого строительства бывают и случаи проблемных объектов. Оперативных данных пока нет, но в середине 2018 года власти сообщали о 1261 доме, на которых остановилось строительство. Количество пострадавших дольщиков в этих домах составляло 80,3 тысячи.

Однако даже в правительстве признают, что эти данные могут быть неточными – вопросы есть и к порядку признания дома проблемным, и к общему порядку подсчета. Более актуальные данные должны появиться уже во II квартале 2019 года.

Государство пытается снизить число проблемных объектов – они достраиваются, в том числе и за счет бюджета. Только за несколько месяцев прошлого года достроили 67 таких домов. Бюджет финансирует работы через Фонд защиты прав дольщиков.

На 2019 год запланировано потратить на достройку 9 миллиардов рублей, что затронет объекты в 26 регионах России. Финансировать строительство государство планирует и в дальнейшем – в рамках трехлетнего планового периода.

Отметим, что больше всего внимания государство уделяет обманутым дольщикам крупнейших застройщиков. Самый яркий пример – Группа компаний «СУ-155» – обанкротившийся холдинг, в который входило больше 80 предприятий и строительных компаний. Владелец и руководитель компании Михаил Балакин был одним из богатейших людей России с состоянием в 1,7 миллиардов долларов. После того, как у СУ-155 появились проблемы, Арбитражный суд принял решение ввести процедуру наблюдения, а в дальнейшем признал банкротом компанию и ее владельца.

СУ-155 в общей сложности не завершила строительство 145 домов, на квартиры в которых претендовали 36 тысяч дольщиков по всей стране.

Главная проблема дольщиков СУ-155 – то, что они дольщиками, по сути, не были. Договоры долевого участия с ними не заключались – они вступали в жилищно-строительные кооперативы (ЖСК). В силу масштаба проблемы, клиентов компании признали обманутыми дольщиками. Большую часть объектов уже достроили, на 2019 год осталось сдать только 6 домов.

Часть проблемных объектов СУ-155 взял на себя подмосковный застройщик Urban Group, которому самому в дальнейшем потребовалась помощь. Застройщик был признан банкротом, оставив без квартир около 15 тысяч дольщиков.

Объекты обоих крупнейших банкротов отрасли – СУ-155 и Urban Group – достраивает государство, а клиенты все же получат свои квартиры. Но вывод очевиден – в прежней форме долевое строительство все еще несет в себе множество рисков.

Чего ждать дальше

До 1 июня 2019 года

Окончательно поправки к законодательству о долевом строительстве вступят в силу с 1 июля 2019 года. Но до этого момента застройщики уже могут использовать эскроу-счета. При строительстве по традиционной «долевке» тоже появились определенные ограничения:

• обязательное банковское сопровождение – банки должны согласовывать использование средств дольщиков;
• собственный капитал – минимум 10% от стоимости проекта;
• минимальный стаж работы застройщика – 3 года, он также должен уже построить жилья минимум на 10 тысяч квадратных метров;
• с каждого договора нужно отчислять 1,2% в Фонд защиты дольщиков.

Как видно, долевое строительство уже имеет ограничения, самое серьезное из которых – банковское сопровождение. Отметим, что с эскроу-счетами тоже должны работать специально аккредитованные банки. Банк должен одобрить каждый объект, после чего можно открывать эскроу-счет.

Проблема переходного периода состоит в том, что банки пока не спешат работать с застройщиками. Представители отрасли говорят – на данный момент эскроу-счета все еще применяются эпизодически.

В конце прошлого года из 458 тысяч зарегистрированных ДДУ только около 300 договоров проходило через эскроу-счета. Это масштаб не очень большого жилого комплекса.

В марте 2019 года стало известно о завершении строительства первого дома, который возводился с использованием эскроу-счетов. Услуги по сопровождению оказывал Сбербанк. Всего же на 1 февраля этого года 62 банков имели право работать с эскроу-счетами.

Фактически же большую часть рынка занимает Сбербанк. Дело в том, что кроме сбора денег с дольщиков банк в большинстве случаев будет кредитовать само строительство. Больше всего возможностей кредитовать дорогостоящую стройку есть у крупнейшего банка страны.

При том, что Сбербанк обещал кредитовать под 6-7% годовых, один из застройщиков (ГК «Гранель») получил кредит под 10,5%, а другой («Талан») – под 9,8%. Однако позднее компания привлекла больше дольщиков и банк снизил ставку до 0,01% годовых.

В целом пока нет активного перехода на проектное финансирование, хоть до обозначенной даты остается всего 3 месяца. Банки пока не готовы к массовому переходу на эскроу-счета, а застройщики получили по нескольку разрешений на новые объекты.

Это даст им возможность «продержаться» на рынке до того, как ситуация стабилизируется.

После окончательного перехода

Как уже было сказано выше, полный переход на проектное финансирование и эскроу-счета произойдет уже с 1 июля 2019 года. Фактически же еще несколько лет застройщики будут достраивать объекты, начатые до этой даты.

В дальнейшем все объекты с финансированием за счет дольщиков будут возводиться через эскроу-счета. Подорожание жилья из-за этого предсказывают все эксперты и участники рынка. Вопрос в том, насколько оно подорожает.

Получить доступ к деньгам на эскроу-счете застройщик сможет только после завершения строительства, сдачи дома в эксплуатацию и оформления права собственности покупателя на первую квартиру. В период строительства застройщику придется привлекать кредиты.

Изначально государство планировало регулировать процентные ставки на такие кредиты. Назывались разные варианты – плавающая ставка (с привязкой к ключевой ставке) или фиксированная ставка на уровне около 6% годовых. На данный момент на законодательном уровне стоимость кредитов для застройщиков не регулируется.

Одна из цифр подорожания жилья, которую называют – это 30% по сравнению с текущими ценами. Это разница между ценой квартиры на этапе котлована и в готовом доме.

Это значение зависит от класса жилья – больше всего дорожает бизнес-класс (рост на 35% в готовых домах), а меньше всего – в комфорт-классе (на 19%).

Другие эксперты предлагают учитывать срок строительства и процентную ставку по кредиту. Так, построить панельный дом можно в течение года с даты получения разрешения, а монолитный – за 2 года. При ставке в 10% годовых получаем подорожание в 20%.

Если учитывать и другие факторы, общая величина подорожания составит 40%. Но застройщики успокаивают – дорожать жилье будет не одномоментно, а в течение нескольких лет, пока рынок адаптируется к новым правилам.

Насколько целесообразен переход на проектное финансирование и избавит ли он от рисков – покажет время. Пока же стоит понять – прежняя «долевка» уходит в прошлое.

Когда и как лучше покупать жилье

С учетом того, что все новые объекты жилищного строительства с 1 июля этого года будут строиться по новым правилам (и по более высокой цене), еще есть время определиться – покупать жилье по действующим правилам или подождать и купить уже по новым.

Долевое строительство объектов, которые были начаты с 1 июля 2018 года, уже идет по более строгим правилам (банковское сопровождение и т.д.). В теории это обеспечивает более качественную защиту интересов дольщиков, хотя риски и остаются.

Желающим купить жилье «на этапе котлована» и сэкономить, стоит обратить внимание на объекты, строительство которых начато с середины прошлого года без эскроу-счетов (таких пока большинство).

При этом рекомендуем обращать внимание на такие моменты:

• строительство должно вестись по закону 214-ФЗ, и именно по ДДУ (не по схеме ЖСК!);
• застройщик должен соответствовать требованиям закона (то есть, работать не меньше 3 лет);
• желательно, чтобы у застройщика уже были завершенные проекты. По ним можно оценить качество строительства и то, как компания соблюдает заявленные сроки;
• можно посмотреть на отчетность строительной компании (публикуется на специальных сайтах) – застройщики с постоянными убытками имеют риски банкротства;
• почитать отзывы в интернете – и по интересующему объекту, и по ранее завершенным;
• проверить наличие разрешения на строительство и проектной декларации. При отсутствии разрешения на строительство в случае проблем все усложнится многократно.

Если же хочется больше гарантий, то нужно подождать до июля 2019 года и выбирать квартиры из новых объектов. Это будет дороже, но деньги будут под защитой банка и государства (средства дольщиков застрахованы в АСВ).

Критерии выбора застройщика примерно такие же. Даже при условии, что строительство ведется через эскроу-счет, это не гарантирует, что оно будет завершено в срок. При банкротстве застройщика дольщикам вернут деньги, причем это займет некоторое время.

Подводя итог, стоит сказать: не нужно гнаться за дешевизной и обещаниями застройщиков. «За недорого» дом построить не получится, а покупатели пополнят печальную статистику обманутых вкладчиков в России.