Что нужно знать, чтобы открыть хостел в жилом доме в 2021 году: процедура и требования закона

Законодательство в отношении хостелов

Начнем с теории: сейчас такие мини-отели регулируются следующими законодательными актами:

• Федеральным законом № 59 от 15 апреля 2019 года «О внесении изменений в статью 17 Жилищного кодекса Российской Федерации»;
• Общими правилами технической эксплуатации гостиниц, установленными приказом Минжилкомхоза РСФСР от 04.08.1981 № 420: они определяют санитарно-гигиенические требования для всей территории РФ.
• Правила безопасности для гостиничного бизнеса регламентируются постановлением Правительства РФ от 14.04.2017 № 447 «Об утверждении требований к антитеррористической защищенности гостиниц…».
• Определение хостела и требования к нему можно найти в постановлении Правительства от 18.11.2020 № 1860.
• Требования эксплуатации и противоэпидемические правила устанавливаются отдельно на уровне субъекта и региона.

Раньше можно было ориентироваться на ГОСТ Р 56184-2014, но несмотря на то, что сейчас он больше не действителен, многие источники в сети ссылаются именно на него.

Требования к расположению

Согласно Постановлению Правительства № 1860, хостел – вид гостиниц, включающих в себя:

• Номера (но не более 12 спальных мест в одном);
• Помещения для совместного использования (гостиные, холлы, комнаты для завтраков и прочее), общая площадь которых составляет не менее 25% общей площади номеров;
• Санитарные объекты, расположенные, как правило, за пределами номера.

Хостел действительно можно открыть в жилом доме – но обязательно оборудовав отдельный вход. Согласовывать само размещение отеля с остальными жильцами дома не нужно. Прописанных людей в помещении хостела тоже быть не должно.

Помещение, в котором планируется мини-отель, должно быть строго нежилого назначения. Под ним не должно быть квартир – а значит, он может располагаться только на нижних этажах. Если вы покупаете несколько квартир для дальнейшего открытия бизнеса, прежде всего нужно перевести их в нежилой фонд. В соответствии со ст. 23 ЖК РФ, для перевода необходимо получить:

• Протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, содержащий решение об их согласии на перевод жилого помещения в нежилое помещение;
• Отдельное согласие каждого собственника всех помещений, примыкающих к переводимому помещению, на перевод жилого помещения в нежилое помещение.

Согласно п. 2 ст. 40 ЖК РФ, если изменения помещения (реконструкция, переустройство, перепланировка) возможны только с присоединением общего имущества в многоквартирном доме, то на все эти действия тоже нужно получить согласие всех собственников.

Если земля, на которой была возведена пристройка, не приватизирована владельцем квартиры, то такой пристрой – общее имущество многоквартирного дома. Земля под самим домом, границы с благоустройством и озеленением – тоже общее имущество. Поэтому, возводя веранду, балкон и прочее на первом этаже, нужно получить согласие жильцов.

Необходимые проверки

Главные проверки, которые нужно пройти перед открытием – Роспотребнадзора, пожарной безопасности от МЧС; санитарно-эпидемиологической, а иногда и миграционной служб.

Разрешение СЭС для хостела – гарантия того, что не будут нарушены права потребителя и соблюдены меры безопасности. Сотрудники санитарной службы в случае необходимости проведут профилактические работы чтобы уничтожить насекомых и других вредителей, проверят на соответствие СанПиНам и ГОСТам. СЭС также проверит расположение кроватей, туалетов и соответствие хостелу нормам Положения №1860.

Сотрудники пожарной службы будут проверять:

• во-первых, соответствует ли хостел техническому регламенту о требованиях пожарной безопасности. Регламент главным образом определяет порядок поведения людей и содержание территорий и зданий для обеспечения пожарной безопасности.
• во-вторых, инспекторы проверят, соответствует ли само помещение СП (своду правил) 257.1325800.2020 «Здания гостиниц. Правила проектирования». В них прописаны требования к проектированию новых и реконструируемых зданий гостиниц.
• в-третьих, исправны ли системы пожарной сигнализации (часть 7 статьи 83 «Технического регламента о требованиях пожарной безопасности»). Они должны подавать световой и звуковой сигналы о возникновении пожара в помещения – при этом в зданиях класса функциональной пожарной опасности Ф1.2 (именно к ним относится хостел) они должны дублировать эти сигналы на пульт подразделения пожарной охраны без участия сотрудников объекта.

Также инспекторы МЧС смотрят, все ли в порядке с путями для эвакуации, насколько оснащены для этого здания и помещения; уточняют, проводились ли инструктажи для сотрудников хостела.

Иногда могут быть проверки миграционной службы, в случае если отеле есть иностранные граждане. Проверяют наличие визы, постановки на учет и прочее.

Проверки бывают плановые и внеплановые. Если постоялец хостела обращается в Роспотребнадзор, то после этого обязательно появится инспектор – и в подобных случаях часто проводится незапланированная проверка, о которой будет известно, в лучшем случае, за сутки. Но вряд ли ранее.

Если в хостеле нарушается порядок (шум, нелегальная торговля алкоголем), то прийти с проверкой могут представители ГУВД или МВД.

Права других жильцов дома

Важный вопрос, который интересует многих собственников квартир – соседей хостела – как защищены их права. Отдельных законов, которые бы регулировали права жильцов, нет. Есть Конституция Российской Федерации, которая устанавливает права и свободы всех граждан, есть Жилищный кодекс, который регулирует права собственников. Есть закон «О соблюдении покоя граждан и тишины в ночное время в городе Москве», который устанавливает время «тишины». Есть еще Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме…» – в нем прописаны требования к чистоте и ремонту, к содержанию общего имущества в многоквартирном доме.

Если соседям мешает хостел (шум, грязь, запахи и прочее), они могут обратиться с жалобой в Роспотребнадзор. Если случай срочный, могут вызвать полицию.

Финальный список документов

Будьте проактивны: собирайте и проверяйте список документов заранее, не дожидаясь вопросов и дополнений государственных служб. Проверьте, чтобы у вас были:

• Договор на аренду помещения или документы на право собственности;
• Свидетельство о государственной регистрации юридического лица;
• Свидетельство об уплате налогов и постановке предприятия на учет в ИФНС;
• Заключение пожарной инспекции о соответствии помещения требованиям противопожарной безопасности;
• Разрешительная документация от СЭС;
• Журналы уборки помещений, учета дезсредств и дезинфекции;
• Санитарные книжки для всех сотрудников;
• Внутренние документы: Приказы по ТБ и ППБ, приказ о назначении ответственного лица за ППБ; правила и распорядок хостела; должностные обязанности для сотрудников; инструкции поведения в чрезвычайных обстоятельствах (пожар, порыв системы отопления, водоснабжения);
• Документы в уголке потребителя.

Дополнительно нужно заключить договоры:

• С СЭС на обеззараживание, дератизацию (уничтожение грызунов) и дезинсекцию помещения;
• На уборку помещения и стирку белья с клининговой компанией;
• На вывоз бытовых отходов и утилизацию ртутных ламп;
• На поставку воды (если на участке у дома не пробурена скважина), газа, электроэнергии, отопление (если оно не автономное).

Перед самим открытием хостела (именно перед началом фактической деятельности, а не сразу после регистрации юридического лица) не забудьте уведомить Роспотребнадзор и МВД.

Советы предпринимателям

1. Обязательно переведите жилое помещение в нежилое. Многие пренебрегают этим правилом, так как это долгий и недешёвый процесс, при этом работая в тени. Но такая экономия может вылиться в огромный штраф и закрытие бизнеса.
2. Поддерживайте хорошие отношения с жильцами и соседями: это поможет не только на первом этапе (перевод помещения в нежилое), но и в дальнейшем. Именно постоянные жалобы от соседей вызывают постоянные проверки государственных органов, что значительно мешает нормальной работе.
3. Продумайте заранее, в каких масштабах будет ваш бизнес. Если планируете открывать только один хостел, то выгоднее будет получить статус ИП – на этом режиме можно будет воспользоваться УСН в 6%. Если планируете открытие сети хостелов, необходимо оформить ООО. ИП проще вести бухгалтерию, не требуется устав и капитал. ИП регистрируется по месту проживания лица, а в случае с ООО нужно указывать адрес фактического осуществления деятельности. При этом, если вы планируете открывать сеть хостелов, то лучше сразу регистрировать ООО.
4. Изучите все нюансы помещения, его расположения. Проверьте арендодателя (его добросовестность), чистоту сделки, если вы приобретаете помещение: все ли стороны дееспособны, не обременено ли помещение, нет ли оснований для расторжения сделки впоследствии, «чистоту» контрагентов. Отдельное внимание уделите технической документации (для того чтобы убедиться, что отсутствуют незаконные перепланировки) и назначению помещения.
5. Проанализируйте хостелы в своем городе: какие наиболее популярны и почему. Это позволит быть отелю более конкурентоспособным.
6. Тщательно подбирайте персонал (и регулярно проводите обучение). Самое слабое место у хостелов – чистота. Отдельное внимание уделите бизнес-плану, развитию, рекламе.