Что такое эскроу-счета и как они меняют современное жилищное строительство в России?

Один из самых страшных кошмаров любого дольщика — это узнать, что его строящийся дом перешел в статус «‎недострой»‎. По стране есть тысячи домов с замороженной стройкой и еще больше собственников квартир, которые надеются получить свое жилье.

С появлением закона об эскроу-счетах покупка новостроек стала безопасней. С 1 июля 2019 года застройщик строит дома на личные средства или средства банка, а деньги, полученные от договоров долевого участия, он может получить, только после завершения строительства объекта.

Что такое эскроу-счет?

Если не использовать банковских терминов, то эскроу-счет — это копилка, которую застройщик разбивает после выполнения обязательств перед покупателями недвижимости.

Употребление термина «‎копилка»‎ используется неспроста. Счет в банке, который хранит денежные средства не приносит дохода (процентов) от вклада. Для застройщика эскроу-счет — это подтверждение платежеспособности. На его основании банк выделяет проектное финансирование (кредит) под строительство недвижимости.

Договор эскроу — это договор между 3 сторонами: бенефициаром (застройщиком), депонентом (покупателем недвижимости) и эскроу-агентом (банком).

Застройщик выбирает один банк, финансирующий его строительство, именно в нем и будут храниться деньги дольщиков. Если недвижимость строится за собственные средства девелопера, то эскроу-агент может быть любой. Для покупателя это не является проблемой, поскольку ипотеку он может оформить в любом другом финансовом учреждении.

Плюсы эскроу-счета

  • Во-первых, для покупателя эскроу-счет является гарантией безопасности и надежности застройщика. Для того чтоб одобрить проектное финансирование, банк делает серьезные проверки застройщику, начиная от платежеспособности, заканчивая историей построенных объектов, и были ли ранее «замороженные» стройки.
  • Во-вторых, денежные средства, хранящиеся на счете эскроу застрахованы и возвращаются покупателю в полном объеме в случае, если строительство новостройки приостановлено или нарушены сроки сдачи объекта.
  • В-третьих, согласно п.5, ст.15.5, ФЗ-214 открытие эскроу-счета для покупателя бесплатное.

Регламент приобретения квартиры в новостройке:

  1. Получение ипотечного кредита или покупка жилья за счет собственных средств.
  2. Подписание договора долевого участия (ДДУ) с обязательной отметкой о том, что расчет между продавцом и покупателем будет происходить посредством эскроу-счета.
  3. Регистрация ДДУ в Росреестре.
  4. Открытие счета эскроу в банке.
  5. Депонирование (замораживание) денежных средств банком, до момента исполнения обязательств застройщика перед дольщиком.
  6. После сдачи объекта недвижимости и регистрации первого свидетельства о правах собственности, застройщик получает доступ к финансам, хранящимся на эскроу-счете.

Риски покупателя при оформлении эскроу-счета.

  1. Страхование эскроу-счета осуществляется на сумму до 10 млн.руб. В сравнении с ипотечным кредитованием, для эскроу нет увеличения суммы на объекты, находящиеся в Москве и Санкт-Петербурге.
  2. Если застройщик не сдаст объект вовремя, то покупатель вернет свои денежные средства, но процент, уплаченный по ипотеке, ему никто не компенсирует.
  3. Деньги, хранящиеся на счету эскроу, не приносят доход и обесцениваются под влиянием инфляции.
  4. При банкротстве застройщика, если дольщик будет возвращать деньги, на покупку аналогичной недвижимости потребуется добавление собственных средств. Стоимость российской недвижимости непрерывно растет и через пару лет аналогичная квартира может продаваться на 20-30% дороже.
  5. Появление эскроу-счетов вынудило уйти с рынка «‎мелких»‎ игроков, которые строили жилье по более демократичным ценам.

Влияние эскроу-счетов на рынок недвижимости.

По данным аналитического центра Дом.РФ, со 2 квартала 2021 года в 17 из 20 крупнейших регионов страны сделки с участием эскроу счетов превышают долю 50%.

В текущий момент все застройщики обязаны продавать строящееся жилье с использованием эскроу-счетов, однако к ним не относятся девелоперов, которые начали стройку до 01.07.2019. Как следствие, по России насчитывается 2895 домов с замороженным строительством или с нарушением сроков сдачи объекта более чем на 6 месяцев. Единственная надежда дольщиков недостроенного жилья — это помощь государства в финансирование этих проектов или передача прав собственности другим застройщикам, которые завершат строительство. Однако сроков и гарантий, что этот вопрос решат — нет.

Также стоит отметить, что эксперты прогнозировали резкий скачок цен на недвижимость, однако эскроу оказал небольшое влияние на ценообразование и составил увеличение около 5%. В 2020-21г. рост цен был обусловлен льготной ипотекой.

С уверенностью можно сказать лишь о том, что в последний год наблюдается положительная динамика по снижению замороженного строительства.

Эскроу-счет — это, безусловно, хороший шаг для минимизации рисков покупателей. Впрочем, это не говорит о том, что все застройщики, которые используют эскроу-счета, надежные. Следует обязательно проверять информацию, которая публикуется в интернете об этапах строительства, застройщике и проектном финансирование. А лучше, обращайтесь за помощью к эксперту по недвижимости. Его многолетний опыт работы, знание рынка новостроек и независимая экспертиза поможет вам выбрать достойное жилье, которое точно достроится.