Что такое незначительная доля в квартире? И можно ли заставить собственника через суд продать ее?

Законодательство России не содержит ограничений по размеру доли в праве собственности на недвижимость. Гражданину может принадлежать даже 1/100 квартиры, дачи или коттеджа. Теоретически, он имеет право распоряжаться этой частичкой объекта так, как ему заблагорассудится (продать, подарить, заложить, обменять). Что создаёт определённые проблемы для «основного» владельца.

Квартира или частный дом с «миноритарным» собственником существенно теряет в цене, недвижимость крайне сложно реконструировать или перепланировать. Неожиданное отчуждение доли, желание жить на своей 1/10 части, если речь идёт о небольшой квартире, порождает проблемы. Можно ли второго собственника заставить продать часть через суд? Сколько это стоит и какова практика? Разберёмся вместе.

Незначительная доля в праве собственности: это сколько?

Термин «незначительная доля», хотя и активно встречается в судебных решениях, точного определения не имеет. Таковой может считаться часть собственности, которую невозможно выделить в натуре. Представим 2-комнатную квартиру, общей площадью 50 кв.м., с двумя жилыми комнатами, площадью 10 и 20 метров соответственно. 1/3 часть позволяет выделить долю – ей соответствует помещение 10 кв.м.

Если мы говорим про четверть, то придётся уменьшать долю второго собственника (на грани малозначительности). А вот 1/5 в праве собственности – это уже та самая незначительная часть, вычленить которую нереально. Ведь к жилой комнате прилагается и доля в праве на общие помещения. При разделе коттеджей (дач) пространство для манёвра несколько шире.

Важно! При разделе квартиры доля в праве собственности высчитывается, исходя из общей, а не жилой площади недвижимости.

Можно ли заставить второго владельца продать свою долю?

Огромное количество статей в интернете буквально кричит об актуальности проблемы. Увы, универсального механизма не существует. Стороны должны договориться между собой, а если нет – одному из собственников придётся идти в суд. Злоупотребления возможны в действиях каждого дольщика. К примеру, «мажоритарный владелец» нередко просто не пускает второго собственника в квартиру.

Или «миноритарий» ставит такую цену своей части, что покупка доли становится просто невыгодной. В ст.252 ГК РФ в общих чертах описан механизм раздела долевого имущества. При отсутствии согласия нужно обращаться в суд с иском о признании доли в праве собственности незначительной, прекращении права собственности на неё, выплате денежной компенсации.

Требования подлежат удовлетворению в случае:

  1. доля незначительна;
  2. её выдел в реальности невозможен;
  3. собственник не имеет существенного интереса в использовании своей части.

Механизм прекращения права долевой собственности сводится к следующему. После того, как чужая часть недвижимости признаётся незначительной, она должна быть в принудительном порядке выкуплена вторым участником. После этого право собственности прекращается автоматически. Такие дела относятся к сложнейшим и требуют тщательной подготовки.

Важно! При подаче иска нужно одновременно просить о наложении запрета на отчуждение доли ответчика, иначе рассмотрение дела может затянуться.

Разбирательство состоит из нескольких этапов:

  1. Сбор документов. Признать незначительной можно только долю в квартире (жилом доме), зарегистрированной в Росреестре, без незаконной перепланировки (переустройства) или реконструкции.
  2. Подача искового заявления. Нужно обратиться в суд по месту нахождения недвижимости, оплатить госпошлину.
  3. Проведение экспертизы (оценки). Чтобы установить рыночную стоимость объекта, при отсутствии согласия у сторон, требуется заключение специалиста.
  4. Рассмотрение дела по существу. Самый длительный этап – это заседания, на которых будут анализироваться доказательства. Если повезёт, суд пойдёт навстречу, удовлетворив иск.
  5. Реализация судебного решения. Если вердикт вынесен в пользу истца, то необходимо выплатить компенсацию ответчику и зарегистрировать изменения в Росреестре.

Как доказать, что второй владелец не заинтересован в квартире/доме?

Суду нужны не эмоции, а факты. Собирайте и накапливайте документы, подтверждающие содержание всего объекта целиком. Это оплата услуг ЖКХ, текущего и капитального ремонта, улучшение недвижимости. Свидетели могут подтвердить, что второй собственник не пользуется квартирой и вселиться не пытался. Можно исподволь собрать информацию о том, что ответчик живёт в другом помещении, что подтверждается, к примеру, записями в социальных сетях.

Важно! Если доля в праве собственности соответствует любой жилой комнате (даже проходной), судиться бесполезно.

Судебная практика

В базе можно найти противоположные по содержанию вердикты, но с большего обоснованные иски удовлетворяют. Так, решением районного суда г.Комсомольска-на-Амуре от 30.01.2017 признана незначительной 1/6 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом и земельный участок.

Ответчиком с иском не соглашался, указывая, что другого жилья у него нет. Однако суд установил, что выдел доли в натуре невозможен, а второй собственник лишь периодически проживал в спорном доме, но в нём не заинтересован. Стоимость второй части была определена на основании заключения эксперта.

Решением Люберецкого горсуда от 07.05.2020 удовлетворены требования о признании доли в праве собственности малозначительной и прекращении права собственности на недвижимость. Процесс существенно облегчило согласие ответчика с иском. При этом до вынесения решения сумма, составляющая цену доли, была внесена на депозит суда.

Куда интереснее – решение Ленинского райсуда г.Мурманска от 25.12.2019. С иском в суд обратился владелец 1/3 доли в праве собственности на жилое помещение. Он требовал вселить его в квартиру и определить порядок пользования объектом. В квартире имелось 3 жилых комнаты с площадями 12,7, 18,0 и 7,5 кв.м. Истец Т. претендовал на первую из них, что примерно соответствовало 1/3 доли в праве собственности.

Ответчица К. подала встречный иск, где просила признать долю Т. незначительной. Она указала, что Т. не заинтересован в квартире, сам в ней никогда не был. Однако этого оказалось недостаточно суду для того, чтобы признать 1/3 доли в трёхкомнатной квартире незначительной. В результате Т. был вселён в спорное помещение, а заодно – определён порядок пользования объектом.

И напоследок – решение Центрального райсуда г.Тулы от 26.05.2020. Оно согласуется с практикой о том, что одно лишь неиспользование жилого помещение не может являться основанием для отчуждения чужой доли. Супруги Б. обратились с иском к П. о признании доли в праве собственности незначительной, прекращении права и признании права собственности на комнату в коммунальной квартире с выплатой компенсации.

Объект состоял из 3 комнат с отдельными входами. 2 помещения принадлежали супругам Б., а третье – ответчику П. Он никогда не появлялся в своей комнате, жил по другому адресу, вступал в конфликт с истцами. Но в удовлетворении требований было отказано, так как третья комната, по существу, представляла собой отдельный объект недвижимости.

Резюме. Заставить второго собственника продать долю – реально, но трудоёмко

Итак, незначительная доля в праве собственности – это часть объекта, которая не позволяет использовать недвижимость по назначению. Как правило, её размер – 1/5 и меньше, но минимальное значение законом не установлено. Если часть одного собственника действительно невелика, оптимальный вариант – договориться и выкупить её.

Ведь обращение в суд – большие траты как времени, так и денег. Потребуется проведение дорогостоящей оценки, порой – экспертизы, а ещё – постоянная помощь юриста. В целом признание доли малозначительной «завесит» 50-100 тысяч рублей и больше. Сюда входит госпошлина, расходы на адвоката, оценку. Если же доля больше или равна меньшей из комнат, то не стоит даже затевать судебные тяжбы.