Худшие районы Москвы: где точно не стоит покупать жильё? Мы спросили у экспертов

Покупка квартиры в Москве – событие серьезное и ответственное. И во многом его успешность зависит от правильного выбора района, в котором будет располагаться недвижимость. Мало того – от инфраструктуры и удобства зачастую зависит и средняя стоимость квадратного метра. Мы узнали у экспертов, на какие критерии стоит обращать внимание при выборе. А ещё о том, какие районы точно следует обходить стороной в ближайшее время, даже если жилье в них кажется привлекательным по цене.

Почему район может считаться плохим или хорошим?

Прежде чем делать вывод о том, какие районы не стоит рассматривать для покупки жилья, необходимо определиться: по каким вообще объективным факторам их нужно оценивать?

Елена Аросеева-Каширина из агентства «БЕСТ-Недвижимость», считает, что при выборе района в Москве стоит опираться не только на стоимость квартир, но и на несколько важных критериев. Среди них – безопасность, экологическая благополучность, транспортная доступность и хорошая инфраструктура. И, конечно же, на сочетание этих двух факторов:

«Прежде чем ответить на вопрос о худших и лучших районах Москвы с точки зрения соотношения стоимости жилья и качества жизни, нужно определиться с критериями.

Как жительница Москвы и риэлтор по профессии, я бы выделила следующие основные позиции: на первом месте экология и безопасность, далее следуют транспортная доступность и развитая инфраструктура (детские сады, школы, магазины и т.д.)».

Елена Аросева-Каширина, руководитель АН «БЕСТ-Недвижимость на Тверской».

Такой подбор характеристик позволит оценить необходимый минимум для комфортного проживания в выбранном районе. То есть необходимый каждому человеку. И уже потом можно учитывать субъективные факторы вроде близости к работе или к отдельным объектам.

Александр Цыганов с кафедры ипотечного жилищного кредитования Финуниверситета, в свою очередь выделяет похожие характеристики. Также эксперт отмечает, что в зависимости от этих критериев будет изменяться и стоимость жилья:

«В Москве сегодня много разных районов, в которых строится и продается жилье. При выборе нужно учитывать факторы удобства инфраструктуры (транспорт, торговля, развлечения, образование, медицина и т.д.). Чем богаче выбор услуг и удобнее транспорт, лучше дороги, больше парков, ближе исторический центр, тем дороже квартира за небольшими исключениями».

Александр Цыганов, заведующий кафедрой «Ипотечное жилищное кредитование и страхование» Финансового университета при Правительстве РФ.

Помните, чем лучше район и чем больше он развит – тем выше средняя стоимость жилья в нем.

Если обобщить сказанное экспертами и обратиться к социальным опросам, то при поиске идеального района для покупки жилья желательно учитывать следующие критерии:

  1. Средняя стоимость жилья за квадратный метр. Цена квартир отличается в зависимости от множества критериев. Важно сравнивать стоимость с комфортом и безопасностью проживания: нет смысла брать откровенно дешевую квартиру, если выбраться из района будет проблематично, а рядом с домом совершенно нечем заняться или вовсе небезопасно находиться.
  2. Безопасность. Стоит изучить статистику преступлений по районам Москвы. Желательно, чтобы она была низкой – тогда можно безопасно находиться на улице даже в темное время суток и не бояться ограбления или драки.
  3. Экология. Чем дальше квартира находится от вредных производств – тем лучше для здоровья.
  4. Транспортная доступность. Желательно, чтобы из района было легко выбраться и вернуться обратно. Стоит учитывать и время, за которое вы сможете добраться на работу или в другие важные места.
  5. Наличие магазинов, рынков, торговых центров. Для комфорта важно, чтобы все необходимые торговые точки были недалеко. Добираться каждый день до магазина подолгу – не лучший вариант, так как занимает много времени. Однако жить рядом с крупными оптовыми базами и огромными торговыми центрами может быть некомфортно.
  6. Наличие мест для отдыха, спорта и проведения досуга. Не менее важным является и доступность мест, в которых приятно проводить время или удобно заниматься спортом. Для родителей с детьми также будут важны скверы и парки, где можно подышать свежим воздухом.
  7. Уровень шумности. Комфорт также заключается и в минимальном шумовом загрязнении: неприятно жить, когда все вокруг грохочет или гудит. В промышленных и отстраивающихся районах уровень шума обычно выше, чем в других – это связано с работой тяжелой техники и производства.

Отдельно стоит поговорить и о присоединенных не так давно территориях. Сейчас более 80% людей покупают новостройки в Новой Москве, поскольку они стоят значительно дешевле квадратных метров в «старой» части города. ТиНАО – довольно привлекательный округ: активно застраивается, развивается и заселяется преимущественно молодыми семьями.

Однако при поиске квартиры в Новой Москве следует быть особенно осторожными. Так, Александр Цыганов уточняет, что при выборе жилья в ТиНАО нужно учитывать не только возможность быстро добраться до работы, но такие нестандартные критерии, как ситуация со сдачей квартир и даже наличие оптовых рынков и больших торговых центров:

«Применительно к выбору района в новой Москве, нужно смотреть на возможности быстро и комфортно добраться до работы, так как создание рабочих мест там сильно отстает от темпов строительства. При покупке нужно обратить внимание на количество объявлений об аренде: если их много, то собственники не готовы жить в новом жилье, оно чем-то не удобно. Фактором риска является близость больших торговых центров и оптовых рынков, которые привлекают много мигрантов. Например, близость Фуд-сити при всем удобстве покупок продуктов питания не приведет к высокому качеству жизни. Также не должны привлекать районы и дома, в которых превалируют студии, такое жилье проще сдать в аренду и, как показывает, мировая практика, растет риск геттоизации».

Александр Цыганов, заведующий кафедрой «Ипотечное жилищное кредитование и страхование» Финансового университета при Правительстве РФ.

Конечно же, никакой район нельзя называть абсолютно неподходящим для жизни. Ведь «общие» критерии – не непреложная истина, и люди могут опираться на другие характеристики. Марина Астафьева из «БЕСТ-Недвижимость» утверждает, что даже самый «плохой» район может быть удачным выбором для некоторых покупателей по субъективным критериям:

«Я бы не стала говорить о существовании районов, «где точно не стоит покупать жильё». На каждый район найдется свой покупатель — я нахожу этому подтверждение каждый день, общаясь с нашими клиентами. Безусловно, есть рейтинги районов, учитывающие их экологию и безопасность, развитость инфраструктуры и удаленность от центра и т.д. Но люди, приобретающие жилье, как правило, учитывают не только эти факторы. Решающую роль играют субъективные критерии. Для кого-то важна близость к работе, кто-то отдает предпочтению тому месту, где он вырос и привык жить и т.д.».

Марина Астафьева, генеральный директор «БЕСТ-Недвижимость на Баррикадной».

Так что при поисках стоит ориентироваться не только на объективные, но и субъективные факторы, то есть удобство в конкретной ситуации для ищущей жильё семьи. Например, кому-то совершенно неважно, насколько близко к дому будут школы и садики, а для кого-то этот критерий – один из решающих.

Но все-таки пренебрегать объективными характеристиками не стоит, поскольку они серьезно влияют на удобство и безопасность проживания или последующей перепродажи квартиры.

В целом же большинство районов «антирейтинга» худших и неподходящих для жизни можно охарактеризовать в нескольких словах. Основные проблемы таких районов – экология, инфраструктура, плохая транспортная доступность, уточняет Александр Цыганов:

«Районы в Москве, вызывающие беспокойство, характеризуются плохой экологией и инфраструктурой, туда тяжело добраться и выбраться в час пик становится просто проблематично».

Александр Цыганов, заведующий кафедрой «Ипотечное жилищное кредитование и страхование» Финансового университета при Правительстве РФ.

Где точно не стоит искать квартиру?

Худшие районы Москвы, как мы уже выяснили, отличаются негативными показателями по нескольким или сразу всем характеристикам. В них небезопасно, они неэкологичные, а еще из них трудно выбраться на работу или учебу. Причем не во всех «неблагополучных» районах с точки зрения экспертов удерживается низкая стоимость жилья. Иногда стоимость квадратного метра в них может быть даже выше, чем в практических идеальных местах. Осталось разобраться, какие же районы стоит обходить стороной.

Александр Цыганов утверждает: «Традиционно на первом месте в антирейтинге старых районов Капотня, в которой сошлись почти все негативные факторы. И если нет особых причин, то к выбору недвижимости там следует отнестись критически». Капотня – фактический лидер антирейтинга худших районов «старой» Москвы. И даже не самая высокая стоимость жилья в 141 тысячу рублей за метр вряд ли спасет ситуацию: слишком уж она плоха.

Также эксперт отмечает, что в некоторых районах Восточного, Южного и Юго-Восточного административных округов приобретать жилье не стоит: они небезопасны и труднодоступны, особенно в час пик. Ситуацию не спасает даже наличие метро во многих из них:

Также традиционно воздерживаются от рекомендаций покупки квартир в Бирюлево, Люблино, Текстильщиках, Печатниках, Гольяново, Карачарово и Некрасовке, где не все ладно с природой, сохранились вредные производства, плохая транспортная доступность (даже при наличии метро), а состав жителей заставляет задуматься о перспективах формирования гетто по принципам социального неблагополучия или ориентированности на определенные этносы».

Александр Цыганов, заведующий кафедрой «Ипотечное жилищное кредитование и страхование» Финансового университета при Правительстве РФ.

В этих районах приобретать жилье попросту опасно для здоровья и благополучия. Лучше изучить другие варианты.

Елена Аросеева-Каширина, в свою очередь, также выделяет неблагоприятные районы на основе экологической ситуации и уровня их безопасности. Помимо уже вышеназванных в их число попали Южнопортовый и Рязанский, которые отличаются большим количеством не слишком «чистых» производств. Ранее в список криминальных смело можно было включать Северное Чертаново и Молжаниновский районы, однако с течением времени ситуация с преступностью стала улучшаться:

«Худшие районы для жизни — это те, где плохо обстоят дела с безопасностью и экологичностью. В первом случае это, например, Гольяново и Бирюлево. Во-втором восточные районы, где есть промышленные производства, заводы, ТЭЦ, например, Капотня, Рязанский, Южнопортовый».

Елена Аросева-Каширина, руководитель АН «БЕСТ-Недвижимость на Тверской».

Оба Бирюлева лидируют и в жительских антирейтингах, как самые опасные для жизни районы с точки зрения экологии и преступности. Также они отличаются плохой транспортной доступностью: в Бирюлево пока что нет ни единой станции метро. Хотя в 2025 году правительство Москвы планирует открыть Бирюлевскую линию, что улучшит ситуацию с транспортом.

Наконец, сами жители Москвы негативно оценили район Дорогомилово, отметив слишком высокую стоимость жизни при недостатке магазинов. Также здесь не всё ладно с экологией и местами, в которых можно спокойно погулять и отдохнуть. Как ни парадоксально, этот район имеет самые высокие средние цены на квартиры – 248168 руб./м2.

Несмотря на негативную оценку некоторых районов как экспертами, так и жильцами, во многих из них держатся сравнительно высокие цены на жилье:

  • Бирюлево (как Западное, так и Восточное) – 126599 руб./м2;
  • Некрасовка – 129535 руб./м2;
  • Люблино – 139670 руб./м2;
  • Капотня – 140808 руб./м2;
  • Рязанский – 143425 руб./м2;
  • Гольяново – 144777 руб./м2;
  • Печатники – 147512 руб./м2;
  • Текстильщики – 152912 руб./м2;
  • Южнопортовый – 176143 руб./м2;
  • Нижегородский район – 197192 руб./м2;
  • Дорогомилово – 248168 руб./м2.

К слову, район может становиться лучше или хуже с течением времени. Поэтому не стоит делать однозначные выводы только по ситуации на текущий момент. Марина Астафьева рассказывает о реальном случае увеличения привлекательности района:

«Например, район Марьино, когда только начинал застраиваться, считался районом с плохой экологией, далеко от центра и др. Однако, прошло время, и Марьино стало развитым районом с отличной инфраструктурой, с метро, школами и магазинами, и большое число клиентов готовы покупать здесь квартиры».

Марина Астафьева, генеральный директор «БЕСТ-Недвижимость на Баррикадной».

То есть со временем даже непривлекательные районы могут (но не обязательно станут) комфортными для жизни. Или, как минимум, будут исправлены некоторые негативные факторы. Например, в некоторые районы планируется в течение нескольких лет проложить метро (например, в то же Бирюлево), что резко облегчит транспортную доступность. В других же могут переделать промзоны в жилые кварталы, торговые центры и другие объекты инфраструктуры – как, например, перестраивают территории ЗИЛ в Даниловском или промзону «Братцево» в Головинском и Войковском районах.

Поэтому желательно не просто ориентироваться на текущее положение дел, но и проанализировать перспективы развития или угрозы благополучию района. Хотя в таком случае риск нарваться на «плохой» район выше.

Впрочем, как верно подметила Елена Аросеева-Каширина, человек должен решить сам, какие факторы будут для него показателем качества жизни. Только покупатель может определить, какая квартира и в каком районе ему подходит больше всего. Ведь значимость всех субъективных и объективных факторов зависит от конкретной ситуации. «Зачастую критерием выбора становится совсем не это, а стоимость жилья, его близость к работе или другие факторы», – утверждает эксперт.

Какие районы заслуживают внимания?

В Москве достаточно районов, которые достойны называться лучшими. В них высокий уровень безопасности, хорошая экологическая ситуация, нет проблем с транспортом или шумными, неадекватными соседями по подъезду или дому. Конечно, стоимость квартир в таких районах обычно выше, чем в остальных. Но не всегда, так как цена за квадратный метр зависит и от других обстоятельств. Какие районы могут называться действительно хорошими?

Марина Астафьева утверждает, что в первую очередь стоит обратить внимание на западные, юго-западные и северо-западные округа Москвы, поскольку они наиболее экологичны из-за удачного направления ветра и меньшего количества производственных предприятий:

«Что касается наиболее привлекательных районов с точки зрения цена/качество жизни, то это в первую очередь западные районы Москвы. Так сложилось, что в Москве, согласно «розе ветров», преобладает западное направление ветра. Поэтому западные, юго-западные и северо-западные районы считаются наиболее экологически чистыми. По сравнению с восточными районами, в них меньше промышленных предприятий, а значит, и меньше вредных выбросов».

Марина Астафьева, генеральный директор «БЕСТ-Недвижимость на Баррикадной».

Среди всех районов в указанных округах жители особенно хвалят Куркино, Тропарево-Никулино, Митино и Филевский парк: они отмечены как очень чистые, безопасные и удобные для жизни районы. Нет проблем ни с транспортом, ни с отдыхом, ни тем более с экологией.

Елена Аросеева-Каширина, в свою очередь, считает, что лучшими можно назвать Черёмушки, Сокольники и Строгино (последний, кстати, стабильно попадает в рейтинг лучших по мнению жителей). Кроме того, Новая Москва, по мнению эксперта, тоже заслуживает внимания, как вполне доступный и комфортный вариант:

«Что касается наиболее привлекательных районов, то это, к примеру, Черемушки, Сокольники, Строгино. «Новую Москву» сегодня можно включить в число лучших по критерию «цена/качество», хотя еще в прошлом году это было совсем не так. Положение дел изменилось в связи с вводом новой ветки метро, которая улучшила транспортную доступность для жителей района».

Елена Аросева-Каширина, руководитель АН «БЕСТ-Недвижимость на Тверской».

Предпочтение Новой Москве отдает все большее количество человек за счет дешевизны – жилье там стоит в среднем 134409 руб./м2, но при этом инфраструктура и транспортная доступность активно улучшаются. Тем более что жилья там хватает – ТиНАО активно застраивается комплексами эконом- и комфорт-класса.

Найти удачный вариант в Новой Москве могут и люди, предпочитающие частные дома квартирам. Александр Цыганов отмечает, что неплохим вариантом для проживания на своей земле может стать поселение Сосенское, а конкретно участок неподалеку от станции метро «Прокшино»: «Для ценителей собственного дома рядом с метро можно порекомендовать окрестности станции метро Прокшино, где сформировано предложение по достаточно доступным таунхаусам».

В среднем в районе этой станции метро стоимость жилья колеблется в пределах 126272 руб./м2 – один из самых низких показателей в пределах города при неплохом уровне жизни.

В общем и целом, вырисовывается рейтинг лучших районов Москвы с точки зрения безопасности, экологии и удобства:

  • Новая Москва – 134409 руб./м2;
  • Митино – 143811 руб./м2;
  • Куркино – 156906 руб./м2;
  • Строгино – 170941 руб./м2;
  • Тропарево-Никулино – 187127 руб./м2;
  • Филевский парк – 198383 руб./м2;
  • Черёмушки – 202142 руб./м2;
  • Сокольники – 204111 руб./м2.

Обратите внимание: некоторые лучшие районы имеют более низкую стоимость жилья, чем отдельные «неблагополучные». Что доказывает, что ориентироваться только на цену квартиры не стоит – можно найти одновременно дешевую и выгодную.

Можно также присмотреться и к районам, которые на текущий момент не считаются лучшими в Москве, однако имеют все шансы в итоге стать ими. В исторической части города, например, с транспортом (в частности, с метро) и школами проблем меньше, чем в Новой Москве, однако сейчас может не хватать парков и мест для отдыха. В планах же может оказаться постройка сквера или устранение вредного производства, что исправит ситуацию. Так, например, Александр Цыганов выделяет несколько районов, которые со временем могут стать привлекательными:

«На сегодня в условно исторической Москве массовая застройка идет в районах Лефортово и ЗИЛ, которые имеют через несколько лет шанс стать удобными и популярными. Ликвидация производств и отсутствие планов на их возрождение, закладка скверов и зеленых дворов должны привести к восстановлению городской природы и улучшению экологии, а инфраструктура там может считаться достаточной».

Александр Цыганов, заведующий кафедрой «Ипотечное жилищное кредитование и страхование» Финансового университета при Правительстве РФ.

Лефортово – один из старейших исторических районов города, и средняя стоимость жилья в нем не такая уж высокая – 159195 руб./м2. И это за хорошую транспортную доступность и не слишком большую удаленность от центра. Квартиры в Даниловском районе будут стоить дороже – в среднем 183 тысячи руб./м2.

Но даже без этих двух районов в Москве достаточно уже сформировавшихся мест с хорошей инфраструктурой, экологией, а также безопасных и комфортных. Причем стоимость квадратных метров в них не зашкаливает. Поэтому можно найти подходящий вариант.

Советы по выбору квартиры: как не ошибиться с районом?

Покупка квартиры – это не только большое событие, но и серьезный выбор. В процессе, возможно, придется перебрать сотни вариантов в разных типах домов и районах города. Как правило, уже на стадии выбора района покупатель определяет определенную сумму, которую он готов отдать за жилье.

Стоимость квартиры – один из важных критериев, о которых мы уже писали в начале статьи. Она зависит не только от метража и времени до метро, но и от территории. Поэтому может показаться соблазном сэкономить на квартире, выбрав не самый лучший район.

Однако Александр Цыганов не рекомендует приобретать дешевое жилье в плохом месте. По мнению эксперта, лучше учитывать перспективы выбранного района и собственные возможности: «При покупке недвижимости нужно обязательно учитывать перспективы места и свои возможности. Не стоит покупать самое дешевое в бесперспективном районе, но опасно и переоценить свои силы, когда выплаты по кредиту съедают жизненные перспективы».

По поводу ипотеки он высказался категорично: «Ипотеку стоит рассматривать и брать, если уровень жизни принципиально не снижается, а выплаты, например, сопоставимы с суммами, которые откладывали на первый взнос». Действительно, такое отношение к ипотеке позволит не переходить грань, за которой выплата ежемесячных платежей становится непосильной ношей, а холодильник и гардероб пустеют.

Самый главный совет: прежде чем покупать собственную квартиру в каком-либо районе – стоит внимательно его изучить. А лучше всего это можно сделать, если какое-то время пожить в нем.

Собственный опыт лучше всего подскажет, подходит ли этот район для жизни или нет. С первого и даже второго взгляда же не получится вычленить какие-то скрытые проблемы – например, шумные дороги по ночам или стаи бродячих собак на окраинах. «Покупка недвижимости – серьезный шаг для большинства россиян, и если район не знаком, то стоит сначала арендовать там квартиру и пожить хотя бы месяц, многое станет понятным хотя бы на несколько ближайших лет», – советует эксперт.