Как правильно подарить недвижимость: юрист расписал шаг за шагом

Все люди на протяжении своей жизни становятся участниками разнообразных правоотношений, в том числе дарят имущество, принадлежащее им на праве собственности. Юрист Полина Гусятникова рассказывает, на что нужно обратить внимание в таких сделках.

Особенности дарения

В соответствии с п. 1 ст. 572 ГК РФ, по договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом.

Дарение в пользу того или иного субъекта права практически всегда предполагает близкие, доверительные отношения между его сторонами, что и обусловливает именно безвозмездную передачу имущественных благ в пользу одаряемого. Именно по этой причине в большинстве своем договор дарения заключается между родственниками.

Однако, закон среди родственников выделяет особую категорию ‒ близкие родственники, дарение в пользу которых имеет свои особенности, а именно такие лица освобождаются от обязанности уплачивать НДФЛ.

В соответствии со ст. 14 СК РФ, близкие родственники ‒ родственники по прямой восходящей и нисходящей линии (родители и дети, дедушки, бабушки и внуки), полнородные и неполнородные (имеющие общих отца или мать) братья и сестра.

Дарение в пользу других родственников, не относящихся к близким, ничем не отличается от процедуры дарения в пользу любого другого человека.

Кто может быть дарителем?

Подарок стоимостью менее 3 тысяч рублей может подарить кто угодно кому угодно. Для более дорогих подарков в Гражданском кодексе есть ограничения. Дарителем не может быть:

  1. малолетний гражданин, то есть ребенок до 14 лет, — ни лично, ни через законного представителя. С 14 лет дорогостоящие подарки можно вручать с письменного согласия родителей (усыновителей, попечителей); если речь идет о недвижимости, также нужно будет получить разрешение органов опеки и попечительства. Исключение — полная эмансипация ребенка в 16 лет;
  2. гражданин, признанный недееспособным, — ни лично, ни через законного представителя.

Кому нельзя дарить подарки?

Согласно Гражданскому кодексу, запрещается дарить дорогостоящие подарки (дороже 3 тысяч рублей):

  1. работникам образовательных, медицинских, социальных и аналогичных организаций, в том числе работникам организаций для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, от лица тех, кто в этих организациях лечится, учится или содержится, и их родственников;
  2. лицам, замещающим государственные и муниципальные должности, государственным и муниципальным служащим, служащим Банка России в связи с их должностным положением или в связи с исполнением ими служебных обязанностей (за исключением подарков в связи с официальными мероприятиями, но и в этом случае подарки дороже 3 тысяч рублей признаются государственной собственностью);
  3. коммерческим организациям, если одаряемым по договору дарения также является коммерческая организация.

Оформляем договор дарение: шаг за шагом

Подготовьте необходимые документы

Для заключения договора дарения и последующей регистрации перехода права собственности вам понадобятся следующие документы:

  1. документы, удостоверяющие личность дарителя и одаряемого;
  2. правоустанавливающие документы на объект недвижимого имущества (документы, на основании которых даритель приобрел право собственности, например, договоры купли-продажи, мены или дарения, свидетельство о праве на наследство, решение суда и т.д.);
  3. правоподтверждающие документы (свидетельство о государственной регистрации права собственности, выданное до 15.07.2016, либо выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН, до 01.01.2017 — ЕГРП), удостоверяющие государственную регистрацию права собственности на объект недвижимости);
  4. нотариально удостоверенное согласие супруга на дарение (если объект недвижимости был приобретен в период брака и является общей совместной собственностью супругов);
  5. иные документы в зависимости от ситуации (например, если дарителем является несовершеннолетний в возрасте от 14 до 18 лет, потребуется разрешение органа опеки и попечительства, а также письменное согласие его родителей).

Составьте договор дарения

Договор дарения недвижимого имущества должен быть совершен в письменной форме и подписан сторонами. Несоблюдение письменной формы договора влечет его недействительность. Кроме того, договор дарения недвижимого имущества подлежит государственной регистрации.

Теперь подробнее о том, что необходимо прописать в договоре дарения недвижимого имущества.

Договор дарения должен содержать точное описание объекта недвижимости, подлежащего передаче, а именно адрес, площадь, кадастровый номер, а если передается земельный участок, то необходимо помимо прочего еще указать категорию земель и вид разрешенного использования.

При этом нужно помнить о принципе единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков. То есть нельзя подарить земельный участок без расположенного на нем жилого дома (если на земельном участке находится жилой дом) или жилой дом без земельного участка, на котором он расположен (ст. 273 ГК РФ; п. 4 ст. 35 ЗК РФ).

Кроме того, следует указать реквизиты правоустанавливающим документов, дату и номер регистрации права собственности на объект недвижимости.

В договоре можно предусмотреть условие об отмене дарения в случае, если даритель переживет одаряемого.

Нужно ли нотариально удостоверять договор дарения?

Довольно часто люди, которые собираются подарить (или получить в подарок) объект недвижимости, уверены: первым делом надо обратиться к нотариусу и заверить сделку у него. На самом деле, это вовсе не обязательно.

Нотариально удостоверять договор дарения требуется только в следующих случаях:

  1. дарение долей в праве общей собственности на недвижимое имущество (кроме дарения всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, а также земельных долей).
  2. дарение недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным.

Регистрация перехода права собственности

Если договор дарения заключен в простой письменной форме, то документы на государственную регистрацию должны подавать две стороны.

Если договор дарения составлен в нотариальной форме, запись в государственный реестр может быть внесена по заявлению любой стороной сделки, в том числе через нотариуса.

С заявлением о государственной регистрации и необходимыми документами можно обратиться в любое отделение МФЦ, посредством официального сайта Росреестра (rosreestr.gov.ru) в форме электронных документов, подписанных усиленной квалифицированной электронной подписью, или почтовым отправлением.

За регистрацию права собственности необходимо уплатить госпошлину в размере 2 000 руб. для физического лица и 22 000 руб. для юридического лица.

Нужно ли платить налог?

Дарителю не нужно платить налог за дарение, так как он передает вещь безвозмездно — соответственно, не получает доход. Таким образом, оснований для уплаты подоходного налога (НДФЛ) нет.

В случае же с одаряемым необходимо обратиться к соответствующей статье Налогового кодекса. В соответствии со ст. 217 НК РФ, не подлежат налогообложению (освобождаются от налогообложения) следующие виды доходов физических лиц

  1. доходы в денежной и натуральной формах, получаемые от физических лиц в порядке дарения, за исключением случаев дарения недвижимого имущества, транспортных средств, акций, долей, паев, если иное не предусмотрено настоящим пунктом.
  2. доходы, полученные в порядке дарения, освобождаются от налогообложения в случае, если даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками.

Можно ли отказаться от дара?

Да, одаряемый вправе отказаться от дара до тех пор, пока он не получен.

При этом важно помнить: если договор дарения заключен в письменной форме, отказ также нужно совершить в письменной форме; если договор дарения зарегистрирован, отказ также нужно регистрировать.

Можно ли забрать дар обратно (отменить дарение)?

Если подарок еще не подарен, даритель вправе отказаться от исполнения договора, содержащего обещание передать в будущем:

  1. если после заключения договора имущественное или семейное положение либо состояние здоровья дарителя изменилось настолько, что исполнение договора в новых условиях приведет к существенному снижению уровня его жизни.
  2. по основаниям отмены дарения (об этом позднее).

Если дар уже передан, даритель может забрать его обратно только в следующих случаях:

  1. если человек, получивший подарок, совершил покушение на жизнь дарителя, членов его семьи, близких родственников, умышленно нанес дарителю телесные повреждения;
  2. если подарок имеет большую неимущественную ценность для дарителя, а одаряемый создает угрозу его безвозвратной утраты;
  3. если даритель — ИП или юридическое лицо и подарок был сделан в нарушение положений закона о банкротстве за счет средств, связанных с его предпринимательской деятельностью, в течение 6 месяцев, предшествовавших объявлению дарителя банкротом;
  4. если даритель переживет одаряемого, при условии, что в договоре дарения предусмотрено право дарителя отменить дарение в случае смерти одаряемого.