Как взыскать неустойку с застройщика?

Приобретение квартиры – это волнительный и ответственный шаг для каждого жителя. Все чаще граждане России стали заключать договора долевого участия. То есть, они, фактически, покупают жилье, но в еще не достроенном доме. Застройщик обещает выполнить все работы к точно оговоренной дате, после чего ключи от новенькой квартиры передаются собственнику жилья. Но случаются такие ситуации, когда компания-застройщик не успевает вовремя сдать объект по тем или иным причинам. В этом случае дольщик имеет право взыскать неустойку, равную 1/300 ставки рефинансирования Центрального Банка, которая действовала на дату выполнения застройщиком своих обязательств по договору.

Что такое договор долевого участия (ДДУ)?

ДДУ или договор долевого участия в строительстве жилья считается одним из самых выгодных способов приобретения желаемой недвижимости. Процедура долевого участия регулируется законом №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». В данном нормативно-правовом документе прописываются все нормы, на основании которых заключается договор ДДУ.

На практике, не совсем честные строители, стараются обойти законодательные акты стороной, создавая различные кооперативы. В этом случае они могут не заключать с клиентом договор долевого участия или же предлагают клиенту на подпись бумаги, которые еще не зарегистрированы в Росреестре. Если произошла такая ситуация и собственник жилья подписал данный договор, взыскать неустойку в случае срыва сроков сдачи, будет не так то просто. Если все бумаги подписаны, как полагается и договор зарегистрирован в Росреестре, процедура взыскания штрафов за просрочку значительно упрощается.

Что может послужить основанием для взыскания неустойки?

Законодательством четко определены все права и обязанности, как дольщика, так и застройщиков, поэтому неисполнение обязательств влечет за собой различные санкции и штраф. Основанием для взыскания неустойки с недобросовестного строителя являются неисполнение следующих обязательств перед дольщиком:

  • передача жилого объекта в собственность дольщику по договору или доп.соглашению к договору ДДУ;
  • срывы срока сдачи объекта строительства;
  • не устраненные нарушения, которые были выявлены дольщиком при принятии жилого помещения.

Данные нарушения могут быть вызваны различными причинами:

  • у застройщика отсутствует разрешение на строительство жилого объекта;
  • возведение объекта на непредназначенном для этого участке земли;
  • сроки сдачи дома были нарушены и не соблюдены;
  • строительный объект не соответствует различным стандартам в области строительства и документации.

Основное, что должен выполнить застройщик – это сдать жилой объект точно в срок, который прописан в договоре. Если по каким-то причинам он не успевает сдать объект и ввести дом в эксплуатацию, он обязан уведомить об этом дольщика письменно, где должна присутствовать информация о смещении даты сдачи жилого объекта. Собственнику жилья предлагается заключить с застройщиком дополнительное соглашение, в котором должны быть указаны новые сроки сдачи дома. Данное письмо необходимо направить дольщику как минимум за 2 месяца до предполагаемой даты сдачи жилья.

Дольщик не обязан подписывать дополнительное соглашение. Это оформляется добровольно, в случае отказа это необходимо оформить письменно и направить застройщику заказным письмом с уведомлением о вручении.

После того, как отказ оформлен, а сроки сдачи жилого объекта нарушены, дольщик вправе требовать неустойку с девелопера в установленном порядке.

Пошаговая инструкция и алгоритм действий при взыскании неустойки

На самом деле, взыскать неустойку с недобросовестного застройщика вполне реально, главное необходимо соблюдать все правила и действовать строго по описанной ниже инструкции:

  1. Сначала необходимо сделать расчет суммы неустойки.
  2. Далее, необходимо направить девелоперу претензию, чтобы решить вопрос в досудебном порядке.
  3. Если от застройщика получен отказ, выбирается схема для решения вопроса в судебном порядке – через арбитражный суд или суд общей юрисдикции.
  4. Далее, необходимо подать заявление в первую инстанцию.
  5. В случае необходимости, подается заявление в апелляционную инстанцию.
  6. В заключении производится исполнение судебного постановления.

Как показывает практика, положительный исход дела в большинстве своем зависит от правильно составленной претензии для решения вопроса в досудебном порядке.

Но, обо всем по порядку.

Расчет суммы неустойки по ДДУ: как правильно посчитать

Рассчитать размер неустойки можно по следующей формуле:

Неустойка = Цена объекта согласно договору * Количество просроченных дней * Ставка рефинансирования/300.

Важно! Если дольщиком является физическое лицо, полученную величину необходимо умножить на 2.

Более наглядно посмотрим на примере:

Стоимость объекта недвижимости согласно договору – 3 000 000 рублей. Застройщик просрочил день сдачи на 30 дней. На сегодняшний день ставка рефинансирования составляет 7,75% (можно найти на сайте ЦБ РФ). В качестве дольщика выступает физическое лицо, значит, значение необходимо умножить на 2. Считаем: 3 000 000 *30 * 2/300 * 7,75% = 46 500 рублей.

Получается, что за каждый день просрочки, застройщик обязан заплатить по 1 550 рублей. Чем больше дней просрочено, тем больше размер неустойки. Важно помнить, что право на получение возмещения есть только в том случае, если договор долевого участия сторонами не расторгнут. Также суд может снизить размер неустойки на свое усмотрение в связи с ее несоразмерностью последствиям нарушения условий договора.

Правильно составленная претензия – залог успеха

Для того чтобы урегулировать вопрос в досудебном порядке, нужно грамотно составить претензию и направить ее застройщику. Именно от этого в большей степени зависит положительный итог и дальнейшие действия – будет ли подан иск в суд или проблема решится раньше. Как правило, претензия пишется с требованием выплатить неустойку. Можно обойтись без нее, но все же лучше ее оформить, ведь в дальнейшем можно будет получить штраф в размере 50% от суммы взыскания. Но для этого необходимо четко следовать всем условиям, которые указаны ниже:

  1. Правильное направление претензии. Данный документ должен быть направлен ценным письмом с описью всех вложений. В качестве получателя необходимо указать застройщика, его адрес, соответствующий адресу, указанному в договоре.
  2. Обязательно нужно ссылаться на законы. В письме необходимо ссылаться на закон от 30.12.2004 года ФЗ-№214.
  3. Указать сумму, подлежащую возмещению. В тексте письма необходимо указать факт нарушения условий договора и указать сумму неустойки, которую можно рассчитать по формуле, указанной выше.
  4. Реквизиты для перевода. В претензионном письме следует указать данные банковской карты или расчетный счет для перевода денежных средств в добровольном порядке. Указывать следует полные реквизиты, поэтому нужно уточнить их заранее в банке.
  5. Обязательное наличие подписи. Письмо нужно подписать собственноручно.

Но правильно составить претензию это полдела, необходимо ее еще верно отправить застройщику. Итак, сделать это нужно следующим образом:

  1. Сначала нужно составить письменную претензию на возмещение неустойки.
  2. Далее, документ необходимо распечатать в нескольких экземплярах – один себе и еще по комплекту на каждый адрес из договора.
  3. На письме необходимо поставить свою подпись и дату отправления документа.
  4. Далее, нужно запечатать конверты и заполнить бланк на уведомление для каждого адреса по специальному образцу, который можно найти на Почте.
  5. Затем нужно заполнить по два экземпляра описи вложений для каждого конверта. В графе «Основание» необходимо написать «Претензия» и изложить свои основные требования.
  6. В каждый конверт нужно вложить по одному письму с претензией.
  7. Далее, подписанные и заполненные бланки необходимо передать работнику почты, чтобы он поставил на них печать и вложил по одному экземпляру описи и уведомления в конверт. Отправлять документы нужно ценным письмом с описью вложений.
  8. Затем, второй экземпляр описи и уведомления необходимо забрать себе, а также не забывайте брать чек. Эти бумаги потребуются для подачи иска в суд.

Отследить получение письма застройщиком можно в приложении Почты России. После получения документов, застройщик должен отреагировать на претензию в кротчайшие сроки. Как показывает практика – это не более 10 рабочих дней с момента получения. В том случае, если претензионное письмо вернулось обратно за истечение срока хранения, повторная отправка не требуется. Дольщик все условия выполнил, алгоритм соблюден. А то, что застройщик не получил письмо – это уже проблемы не дольщика.

Выбор суда для подачи иска

Если с помощью претензии не удалось урегулировать возникшие сложности и взыскать неустойку, пришло время обращаться в суд. Однако здесь необходимо выбрать, в какой суд обращаться – арбитражный или общей юрисдикции. При обращении в арбитраж можно выиграть по времени, к тому же, арбитражный суд реже снижает размер неустойки. Если же сумма возмещения невесомая, стоит обращаться в суды общей юрисдикции.

Дольщик сам выбирает, в какой суд он будет обращаться. Если же, например, сумма иска более 200 тыс., то есть лучше всего обращаться в арбитражный суд. Во-первых, по срокам это будет быстрее, а во-вторых, как уже говорилось, арбитражный суд не урезает сильно запрашиваемый размер неустойки.

Штраф в размере 50%

В том случае, если дольщик направил застройщику претензию о добровольной выплате неустойки, а недобросовестный строитель этого не сделал, дольщик вправе требовать от него штраф. Размер штрафа составляет 50% от суммы неустойки, а также можно запросить выплату компенсации за причиненный моральный ущерб.

Документы для подачи иска

Чтобы подать исковое заявление, необходимо собрать определенный пакет документации:

  • ксерокопия ДДУ со всеми приложениями и дополнительными соглашениями;
  • копию квитанций и других платежных документов, которые подтверждают исполнение дольщиком своих обязанностей и условий договора;
  • претензионное письмо и письменный отказ застройщика от выплаты неустойки в добровольном порядке;
  • при наличии дополнительного ущерба, необходимо приложить подтверждающие документы.

Судебное решение

Как показывает практика, решение в пользу истца выносится не раньше третьего заседания судебной комиссии. Но не стоит забывать, что размер неустойки может быть снижен. Также к подаче иска и сбору документом необходимо подойти ответственно, так как в случае проигрыша подать повторный иск будет невозможно.

Рассмотрение иска в судах первой инстанции занимает примерно 3-5 месяцев.

После того, как на последнем заседании было оглашено решение, истец в течение 1-2 недель может получить развернутое решение. С даты оглашения начинается отсчет времени для законного вступления решения в силу – 1 месяц. Далее можно обжаловать вердикт судей, при необходимости, либо дожидаться исполнения решения и получения выплаты.

Выплата неустойки

Теперь мы подошли к самому приятному во всей этой истории. Дольщику необходимо запросить в суде исполнительный лист, после чего нужно разыскать счета, где девелопер хранит свои деньги. Сделать это можно через налоговую инспекцию. В течение 7 дней налоговая должна предоставить данные обо всех открытых счетах девелопера, после чего можно написать заявление на взыскание суммы и обратиться в банк.

Таким образом, нужно написать заявление на взыскание сумму, приложить исполнительный лист и передать пакет документов банк. В том случае, если необходимая сумма есть на счете застройщика, деньги будут переведены в срок не позднее 7 рабочих дней.

Если на открытых счетах денег нет, необходимо обращаться к судебным приставам. Они смогут наложить арест на все имеющиеся счета, и причитающаяся сумма возмещения будет переведена дольщику в кротчайшие сроки.

Получить неустойку с нерадивого застройщика можно, главное набраться терпения и сил. В среднем весь процесс по взысканию денежных средств занимает порядка 6 месяцев, а все расходы на адвоката и прочее, ответчик обязан возместить вместе с выплатой неустойки.