Квартира полгода выставлена на продажу и не продалась: стоит ли бояться таких объявлений?

Один из вопросов покупателей, который часто встречается в работе риэлтора: «Стоит ли опасаться недвижимости, которую никто не покупает?» Под такими объектами подразумеваются квартиры или дома, на которых срок объявления превышает 6 месяцев, а иногда доходит до года. В этой статье отвечу на вопрос и разберу подводные камни, которые встречаются при покупке жилья.
Содержание статьи
- 1 Какой срок для продажи недвижимости приемлем?
- 2 Грамотное определение стоимости жилья
- 3 Обременения, которые влияют на стоимость жилья
- 4 Перечень документов, которые помогут проверить недвижимость и обезопасить сделку:
- 5 Рекомендации для продавцов недвижимости
- 6 Рекомендации для покупателей недвижимости
Какой срок для продажи недвижимости приемлем?
Скорость продажи объекта определяется ликвидностью, привлекательностью и местоположением жилья. Например, продажу загородного дома в глубинке можно ждать и несколько лет. А в Москве ежемесячно совершается более 150 000 переходов прав собственности. Мы будем рассматривать данные по Москве и области.
Если квартира не имеет обременений и «прозрачна» для сделки, то с момента подачи объявления о продаже, до нахождения покупателя проходит не более 1-2 месяцев.
Критериев для оценки жилья несколько, главный из них – стоимость.
Грамотное определение стоимости жилья
Продавец, решившийся на продажу недвижимости, ориентируется на цены других продавцов. Однако, предложения на интернет-ресурсах показывают не истинную стоимость жилья, а отражают желания оферентов. Объявление – это не конечная сумма, по которой будет проводиться сделка. От начальной стоимости может проходить торг, который двигается и на повышение, и на понижение.
Для того чтобы реально оценить стоимость квартиры, анализируется статистика по объектам с одинаковыми параметрами в одной локации. Статистика платная, ее запрашивает риэлтор на «ДомКлик» или обращается к собственным данным по ранее заключенным сделкам.
Таким образом, если предложение о продаже будет объективным, то сделка состоится быстро.
Если с недвижимостью есть сложности, то они компенсируются дисконтом от рыночной цены от 5-50%.
Обременения, которые влияют на стоимость жилья
- Залоговое жилье – когда продаваемый объект куплен в ипотеку или под эту недвижимость выдан потребительский кредит. Для того чтобы провести сделку потребуется несколько этапов:
- подписание авансового соглашения – как подтверждения намерений покупателя;
- разрешение банка-залогодержателя на сделку купли-продажи;
- подписание договора купли-продажи и его регистрация в Росреестре;
- погашение оставшейся суммы по кредиту продавца;
- снятие обременения в Росреестре.
Процедура продажи такой квартиры займет около месяца. Покупатели, действующие самостоятельно без риэлтора, обычно бояться таких квартир и даже при привлекательной цене не хотят покупать.
- Ситуация, описанная выше, осложнится, если у продавца и покупателя ипотека в разных банках. У каждого банка свои требования по ипотеке и, например, Сбер не проводит сделки со своими залоговыми квартирами, если у покупателя ипотека одобрена в другой кредитной организации. Каждый случай частный, поэтому потребуется консультация грамотного специалиста, который проведёт всю сделку.
- При покупке квартиры необходимо проверять платежеспособность покупателя. Если он на грани банкротства, то после его заявления о неплатежеспособности, все сделки, совершенные должником за три года до принятия заявления, могут быть аннулированы. Покупатель в этом случае встанет в конец очереди по возврату денежных средств.
- Если жилье получено продавцом по наследству, то на момент совершения сделки КП могут не пройти сроки для заявления на свои права других наследников. Рекомендую покупать жилье, которое в собственности более трех лет.
- Если квартира продается по доверенности – это большая вероятность мошенничества.
- Если продаваемая квартира куплена с использованием материнского капитала, то родители обязаны выделить детям доли площади. Если этого не сделано, то органы опеки признают сделку недействительной.
- Когда квартиру продает разведенный супруг, запросите нотариально заверенное заявление о согласии второго супруга, в противном случае он может претендовать на долю.
- На момент приватизации квартиры один из жильцов мог быть временно снят с учета (военнослужащий или осужденный, находящийся в местах лишения свободы) или отказ от прав приватизации были оформлены неверно. По своему возвращению человек имеет право восстановить свою прописку с возможностью пожизненного проживания.
- Если продавец является частично или полностью недееспособным, то с такими лицами сделки совершать запрещено.
- Если в квартире прописано много человек и особенно несовершеннолетние дети и они не готовы выписаться до сделки.
- Большие долги по коммунальным платежам, а иногда и уже отключенные электроэнергия и вода.
Перечень документов, которые помогут проверить недвижимость и обезопасить сделку:
- Архивная выписка из домовой книги и история перехода прав собственности – в них хранятся сведения обо всех собственниках и жильцах за всю историю владения квартирой.
- Справки о задолженностях по коммунальным платежам.
- Согласия супругов о продаже объекта огородят покупателя от возможности претендовать третьим лицам на купленное жилье.
- Отчет из пенсионного фонда об использовании материнского капитала.
- Выписка из ЕГРН, заказанная самим покупателем в Росреестре, дает развернутый отчет об обременениях, которые наложены на объект. И подтверждает статус «добропорядочного покупателя».
- Справки из психоневрологического и наркологического диспансеров подтвердят дееспособность продавца, желательно с освидетельствованием.
- ЕФРСБ – реестр сведений о банкротстве.
- В документах из БТИ предоставлена планировка от застройщика, с ней вы поймете, есть ли незаконные изменения конструкций в квартире.
- Разрешение органов опеки на сделку, если затрагиваются права несовершеннолетних детей.
Рекомендации для продавцов недвижимости
Если вы пытаетесь продать объект выше рыночной стоимости в стремлении приобрести взамен более дорогой объект, помните, что цены на недвижимость растут везде одинаково. Очень часто, желая продать «подороже» и упуская реальных покупателей, можно потерять в стоимости на курсе доллара. Деньги сейчас – дороже, чем деньги – потом.
При возникновении задержек в продаже своего объекта более чем на 2 месяца, удаляйте объявление и размещайте новое, тогда оно не будет восприниматься потенциальными покупателями как старое и «проблемное».
Если продаваемая недвижимость имеет обременения, то обращайтесь за помощью к опытному риэлтору. Он грамотно организует всю сделку и снизит обеспокоенность покупателей.
Рекомендации для покупателей недвижимости
Каждая квартира, продаваемая на вторичном рынке, особенно в Москве, имеет свою историю. Ваша задача – проверить ее и удостовериться в безопасности сделки.
Помните, что риэлтор продавца не на вашей стороне, его задача продать объект.
Наймите личного эксперта по недвижимости. Его услуги обойдутся дешевле, чем попасться на мошенников и остаться без квартиры и денег.
Подводя итог, хочу отметить, что не стоит бояться покупать / продавать вторичное жилье. Главное, если ваши интересы будет защищать опытный, ответственный специалист в недвижимости.
Подписывайтесь на наши каналы!

