Квартира полгода выставлена на продажу и не продалась: стоит ли бояться таких объявлений?

Какой срок для продажи недвижимости приемлем?

Скорость продажи объекта определяется ликвидностью, привлекательностью и местоположением жилья. Например, продажу загородного дома в глубинке можно ждать и несколько лет. А в Москве ежемесячно совершается более 150 000 переходов прав собственности. Мы будем рассматривать данные по Москве и области.

Если квартира не имеет обременений и «‎прозрачна»‎ для сделки, то с момента подачи объявления о продаже, до нахождения покупателя проходит не более 1-2 месяцев.

Критериев для оценки жилья несколько, главный из них – стоимость.

Грамотное определение стоимости жилья

Продавец, решившийся на продажу недвижимости, ориентируется на цены других продавцов. Однако, предложения на интернет-ресурсах показывают не истинную стоимость жилья, а отражают желания оферентов. Объявление – это не конечная сумма, по которой будет проводиться сделка. От начальной стоимости может проходить торг, который двигается и на повышение, и на понижение.

Для того чтобы реально оценить стоимость квартиры, анализируется статистика по объектам с одинаковыми параметрами в одной локации. Статистика платная, ее запрашивает риэлтор на «‎ДомКлик»‎ или обращается к собственным данным по ранее заключенным сделкам.

Таким образом, если предложение о продаже будет объективным, то сделка состоится быстро.

Если с недвижимостью есть сложности, то они компенсируются дисконтом от рыночной цены от 5-50%.

Обременения, которые влияют на стоимость жилья

1. Залоговое жилье – когда продаваемый объект куплен в ипотеку или под эту недвижимость выдан потребительский кредит. Для того чтобы провести сделку потребуется несколько этапов:
   • подписание авансового соглашения – как подтверждения намерений покупателя;
   • разрешение банка-залогодержателя на сделку купли-продажи;
   • подписание договора купли-продажи и его регистрация в Росреестре;
   • погашение оставшейся суммы по кредиту продавца;
   • снятие обременения в Росреестре.

   Процедура продажи такой квартиры займет около месяца. Покупатели, действующие самостоятельно без риэлтора, обычно бояться таких квартир и даже при привлекательной цене не хотят покупать.

2. Ситуация, описанная выше, осложнится, если у продавца и покупателя ипотека в разных банках. У каждого банка свои требования по ипотеке и, например, Сбер не проводит сделки со своими залоговыми квартирами, если у покупателя ипотека одобрена в другой кредитной организации. Каждый случай частный, поэтому потребуется консультация грамотного специалиста, который проведёт всю сделку.
3. При покупке квартиры необходимо проверять платежеспособность покупателя. Если он на грани банкротства, то после его заявления о неплатежеспособности, все сделки, совершенные должником за три года до принятия заявления, могут быть аннулированы. Покупатель в этом случае встанет в конец очереди по возврату денежных средств.
4. Если жилье получено продавцом по наследству, то на момент совершения сделки КП могут не пройти сроки для заявления на свои права других наследников. Рекомендую покупать жилье, которое в собственности более трех лет.
5. Если квартира продается по доверенности – это большая вероятность мошенничества.
6. Если продаваемая квартира куплена с использованием материнского капитала, то родители обязаны выделить детям доли площади. Если этого не сделано, то органы опеки признают сделку недействительной.
7. Когда квартиру продает разведенный супруг, запросите нотариально заверенное заявление о согласии второго супруга, в противном случае он может претендовать на долю.
8. На момент приватизации квартиры один из жильцов мог быть временно снят с учета (военнослужащий или осужденный, находящийся в местах лишения свободы) или отказ от прав приватизации были оформлены неверно. По своему возвращению человек имеет право восстановить свою прописку с возможностью пожизненного проживания.
9. Если продавец является частично или полностью недееспособным, то с такими лицами сделки совершать запрещено.
10. Если в квартире прописано много человек и особенно несовершеннолетние дети и они не готовы выписаться до сделки.
11. Большие долги по коммунальным платежам, а иногда и уже отключенные электроэнергия и вода.

Перечень документов, которые помогут проверить недвижимость и обезопасить сделку:

• Архивная выписка из домовой книги и история перехода прав собственности – в них хранятся сведения обо всех собственниках и жильцах за всю историю владения квартирой.
• Справки о задолженностях по коммунальным платежам.
• Согласия супругов о продаже объекта огородят покупателя от возможности претендовать третьим лицам на купленное жилье.
• Отчет из пенсионного фонда об использовании материнского капитала.
• Выписка из ЕГРН, заказанная самим покупателем в Росреестре, дает развернутый отчет об обременениях, которые наложены на объект. И подтверждает статус «добропорядочного покупателя».
• Справки из психоневрологического и наркологического диспансеров подтвердят дееспособность продавца, желательно с освидетельствованием.
• ЕФРСБ – реестр сведений о банкротстве.
• В документах из БТИ предоставлена планировка от застройщика, с ней вы поймете, есть ли незаконные изменения конструкций в квартире.
• Разрешение органов опеки на сделку, если затрагиваются права несовершеннолетних детей.

Рекомендации для продавцов недвижимости

Если вы пытаетесь продать объект выше рыночной стоимости в стремлении приобрести взамен более дорогой объект, помните, что цены на недвижимость растут везде одинаково. Очень часто, желая продать «подороже» и упуская реальных покупателей, можно потерять в стоимости на курсе доллара. Деньги сейчас – дороже, чем деньги – потом.

При возникновении задержек в продаже своего объекта более чем на 2 месяца, удаляйте объявление и размещайте новое, тогда оно не будет восприниматься потенциальными покупателями как старое и «проблемное».

Если продаваемая недвижимость имеет обременения, то обращайтесь за помощью к опытному риэлтору. Он грамотно организует всю сделку и снизит обеспокоенность покупателей.

Рекомендации для покупателей недвижимости

Каждая квартира, продаваемая на вторичном рынке, особенно в Москве, имеет свою историю. Ваша задача – проверить ее и удостовериться в безопасности сделки.

Помните, что риэлтор продавца не на вашей стороне, его задача продать объект.

Наймите личного эксперта по недвижимости. Его услуги обойдутся дешевле, чем попасться на мошенников и остаться без квартиры и денег.

Подводя итог, хочу отметить, что не стоит бояться покупать / продавать вторичное жилье. Главное, если ваши интересы будет защищать опытный, ответственный специалист в недвижимости.