Квартирный вопрос: какие документы нужно проверять перед покупкой недвижимости, чтобы не остаться с носом?

К приобретению квартиры следует подойти ответственно. Не секрет, что права на ошибку у покупателя нет. Прежде чем переходить к подписанию договора и оплате нужно внимательно изучить полный список документов, который запрашивается при покупке имущества. Их перечень внушительный. Однако лучше потратить немного времени перед покупкой, чем после кусать локти и думать, как решить спорный вопрос.

Зачем нужно проверять документы

Важно отметить, что проверка документов нужна не только покупателю квартиры, но и продавцу. Что касается покупателя, то в данном случае он рискует крупной суммой. В результате этого он должен на все 100% уверенным в том, что документы в порядке.

Если после подписания договора что-то всплывет, то покупатель может лишиться не только квартиры, но и оплаченной суммы. Конечно, ее можно вернуть в судебном порядке. Однако это длительный и сложный вопрос, который может длиться годами.

Что касается продавца, то для него это риск потерять деньги. Если после продажи выяснится, что сделка прошла с нарушениями, то деньги потребуют вернуть. Но что делать, если такое случиться спустя несколько лет, когда деньги будут потрачены?

В такой ситуации потребуется экстренно решать вопрос или пытаться оформить кредит и переплатить. Получается, для продавца это не менее важная процедура, к которой следует подойти крайне ответственно.

Список документов

Существует перечень документов, который следует подготовить продавцу при продаже имущества. Изучать их следует внимательно и при наличии сомнений запрашивать разъяснения.

Также следует отметить, что все документы следует подготовить в оригинале. Предъявление ксерокопий допустимо по соглашению сторон, когда покупатель еще не решил, будет он покупать квартиру или нет.

Паспорт владельца

Основной документ, который следует проверить – это паспорт. Вы должны убедиться в личности человека, который выступает продавцом недвижимости. Следует пролистать все страницы документа и посмотреть:

• если ли исправления;
• наличие водяных знаков;
• соответствует ли код паспорта регистрации выдачи (первые 2 цифры документа отражают регион его получения);
• не просрочен ли документ;
• менялась ли фамилия владельца;
• есть ли несовершеннолетние дети, супруг.

При этом продавцом может выступить как гражданин РФ, так и иностранец. Во втором случае потребуется дополнительно запросить нотариально заверенный перевод паспорта.

Если собственник не совершеннолетний, то следует подготовить свидетельство о рождение и паспорт, при наличии. Также потребуется согласие и паспорт официального опекуна, которым выступает в большинстве случаев один из родителей.

Доверенность

На практике часто вопросами приобретения занимается не собственник, а иное лицо. К примеру, если супруга оформляет квартиру на мужа, она обязана предъявить официальную доверенность. Документ должен быть заверен нотариально.

Обычная рукописная доверенность в данном случае не подходит.

Согласие на продажу и покупку от супруга

Подготовить согласие на приобретение и продажу обязан как продавец, так и покупатель. Документ составляется в отношении конкретной квартиры. При этом важно отметить, что доверенность всегда выдается на конкретный срок, который в большинстве случаев не превышает 1 год.

Если продавец не в официальных отношениях, то покупателю следует уточнить, был он на момент покупки квартиры в браке, или нет. Все дело в том, что в рамках закона второй супруг после развода имеет право в течение 3 лет отсудить свою часть квартиры. В таком случае от сделки лучше отказаться или запросить отказ, согласно которому второй супруг не претендует на жилую площадь.

Свидетельство о регистрации права собственности

Это основной документ, который подтверждает право собственности. При долевой собственности следует запросить свидетельство о регистрации на каждого владельца квартиры.

Полученный документ следует детально изучить и уделить внимание характеристикам имущества. Также нужно посмотреть отметки о наличие обременения.

К примеру, если квартира приобретена в ипотеку, то в свидетельстве делается соответствующая отметка. Конечно, вы можете купить такую квартиру, вот только сначала потребуется погасить ипотечный кредит продавца. Это достаточно проблематичный процесс. А если ипотека была погашена за счет средств материнского капитала, то вопрос продажи усложняется.

Кадастровый и технический паспорт имущества

Это не маловажные документы, которые выдаются на каждое имущество. В техническом паспорте нарисован план квартиры с указанием метража. Его обязательно следует сравнить с тем, что есть в квартире на момент покупки.

В случае, если была перепланировка, то следует запросить документ, подтверждающий ее разрешение. При отсутствии такого от покупки такого имущества следует отказаться. Если этого не сделать, можно в дальнейшем столкнуться с многочисленными трудностями.

В кадастровом паспорте также прописаны все характеристики имущества. Однако данный документ актуален только в том случае, если год постройки квартиры не превышает 2017 года. После указанного года данный документ отменили.

Выписка из домовой книги

По своей сути выписка это также ф.9, в которой указаны все зарегистрированные граждане в квартире. Но лучше запрашивать два документа и сравнивать информацию. Зачастую бывают ситуации, когда она разняться.

Договор купли-продажи

Это основной документ, который оформляется между покупателем и продавцом. В нем должны быть прописаны:

• личные и паспортные данные каждой стороны;
• сведения по квартире: технические характеристики, адрес;
• стоимость имущества;
• условия сделки.

На договоре должна стоять подпись каждой стороны сделки. При этом важно учитывать, что он составляется всегда в двух идентичных экземплярах, для каждой стороны.

Выписка из ЕГРН

Это немаловажный документ, который вы должны проверить. В нем прописаны все собственники квартиры. Также в ЕГРН прописывают сведения, является квартира залоговым обеспечением или нет.

В данном документе представлена вся информация, которая отражена в свидетельстве о право собственности или кадастровый паспорт.

Если продавец отказывается в его предоставление, то лучше не рассматривать имущество для покупки. Если этого не сделать, то можно лишиться своих денег.

Справка, подтверждающая выплату кредита

Многие квартиры приобретаются за счет заемных средств. В результате этого следует предварительно уточнить, как приобреталось имущество. Если покупка была по ипотечной программе, то следует запросить справку о погашение долга.

При этом важно понимать, что справка должна быть на официальном бланке финансовой компании. На ней должна стоять номер исходящего письма, подпись и печать. Также в справке должен быть прописан номер ранее заключенного договора.

Медицинские справки

Для того чтобы сделку не аннулировали по причине недееспособности продавца, следует запросить некоторые справки. Будьте готовы проверить справку из психоневрологического и наркологического диспансера.

Если после покупки выяснится, что продавец стоял на учете, вернуть средства будет практически нереально. Также вы потеряете квартиру. При этом следует также учитывать, что запросить такие справки можно в том случае, если продавец совершеннолетний.

Опытные риелторы рекомендуют такие справки запрашивать у граждан пенсионного возраста. Также они советуют приглашать на встречу предварительного подписания договора купли-продажи психолога. Он поможет выявить факт дееспособности.

Справка о составе семьи

Обязательно запрашивается справка по ф.9, согласно которой ясно, кто прописан в квартире. Поскольку такой документ легко сделать самостоятельно и скрыть от покупателя некоторых жильцов, следует запрашивать бланк вместе с продавцом. Получить документ без труда можно через МФЦ или портал госуслуг.

При этом следует запросить две справки: архивную и обычную. Благодаря архивной можно увидеть, есть ли временно выбывшие на данной жилпрощади. Особое внимание также следует обратить на ранее зарегистрированных детей и пенсионеров. Если такие есть, следует обратиться за помощью к юристу, чтобы проверить чистоту сделки.

Если такой документ не запросить, то может выясниться, что зарегистрированный гражданин находился в армии по контракту или местах лишения свободы. Как только он вернется он будет иметь законное право проживать в квартире. Для вас, как покупателя — это проблемы, которые решаются сложно.

Справка о количестве прописанных в квартире, которые сняты с учета

Данный документ также как и справка по ф.9 подтверждает, кто выписан с приобретаемой квартиры. Вы должны знать, кто, когда и по каким причинам был снят с учета данной площади. Будет крайне неприятно, если спустя время обратиться человек, который временно проживал в интернате, поскольку родителей лишили родительских прав.

Если во всех разделах справки будет прописано «нет», то можете покупать квартиру, она «чистая». Если в какой-то строке прописано число, это означает, что в квартире остались прописанные. Надо добиться их снятия с учета.

Справку с ТСЖ об отсутствие долгов

Знакомая для некоторых ситуация, когда квартира покупается с долгами. Одно дело когда сумма долга по коммунальным платежам за последний месяц и совсем не радостно, когда она составляет несколько десятков тысяч рублей.

Справка об отсутствие долга выдается в день обращения совершенно бесплатно. Благодаря ей вы сможете обезопасить себя от неожиданных расходов.

Что такое ЕЖД и зачем он нужен

Граждане Москвы и области могут получить ЕЖД (единый жилищный документ). Запросить его можно в МФЦ или через ЕИРЦ.

Форма документа отображает сведения, которые нужны для получения всей информации в отношении приобретаемого имущества.

В ней указаны:

• сведения из выписки домой книги;
• количество зарегистрированных граждан и выбывших;
• технический план объекта;
• все задолженности в отношении коммунальных платежей.

Единственное, что вы не сможете узнать, является квартира предметом залога или нет.

Заключение

Подводя итог, важно отметить, что каждый покупатель должен тщательно проверить все документы. Если этого не сделать, то в дальнейшем можно столкнуться с многочисленными проблемами и потерять часть денег.

Если покупатель отказывается предъявить запрошенный документ, то следует задуматься о чистоте сделки. При малейших сомнениях следует отказываться от покупки или привлекать профессионального риелтора, который поможет оформить сделку в рамках закона