Квартирный вопрос: почему лучше всего брать ипотеку буквально здесь и сейчас?

Повышение ключевой ставки и динамика цен на недвижимость серьезно влияют на ипотечный рынок. О том, как лучше всего действовать заемщику, чтобы получить лучшие условия для ипотеки, расскажет Михаил Чернов

В июле этого года Банк России повысил ключевую ставку до 6,5%. В сентябре ставка поднялась еще на 0,25%. Некоторые специалисты не исключают, что к концу года ставка может увеличиться еще на 50 процентных пунктов.

Ключевая ставка – это, по сути, ориентир, на основе которого Центробанк ссужает денежные средства кредитным организациям. Когда она удерживается на низком уровне, ссуды становятся более дешевыми для банков. За счет этого они могут снижать ставки по кредитам и депозитам.

А при росте ключевой ставки банки чаще всего повышают и ставку на ипотеку. Уже в начале сентября это сделали 47 банков. Некоторые стараются удерживать ставку на прежнем уровне или корректируют условия только для отдельных программ (в их числе Промсвязьбанк, Райффайзенбанк, ВТБ, Банк «Дом.РФ» и МКБ). Однако чаще всего вместо ставки они увеличивают, например, сумму первоначального взноса. Поэтому для тех, кто только планирует взять ипотеку, встал вопрос целесообразности вложений. Особенно с учетом второго важного фактора: резкого роста стоимости недвижимости.

Цены растут – заемщики реагируют

В среднем ощутимое повышение цен на квартиры наблюдается по всей России. Для наглядности мы возьмем график по Москве и МО от издания IRN.ru за последние пять лет.

blank

Как видно на графике, дешевле всего жилье можно было приобрести в начале 2018 года. Постепенно стоимость росла, а после лета 2020 года цены резко скакнули вверх. За пять лет недвижимость в среднем подорожала уже на 40%. А у новостроек темпы роста цен еще выше: по данным «Метриум», всего за год средняя цена 1 кв. м в Москве выросла на 35%.

И цены продолжают расти. Главные причины – это увеличение стоимости стройматериалов (важный фактор для новостроек) и субсидирование ипотеки со стороны государства. Специалисты прогнозируют, что цены могут стабилизироваться не раньше середины 2022 года, а ставки на ипотеку снизятся только к концу 2022 года.

Таким образом, сейчас все, кто хотят приобрести жилье в ипотеку, попадают в интересную ситуацию. С одной стороны, цены на квартиры высокие, а банки постепенно повышают и ставки. С другой, никаких гарантий, что цены и ставки начнут снижать, тоже нет.

По нашим наблюдениям, заемщики все чаще решают брать ипотеку на растущем рынке. Их цель – зафиксировать как ставку, так и стоимость жилья. Логика здесь простая: темпы увеличения цен на недвижимость чаще всего обгоняют переплату по более высокой ставке. Чтобы показать, как это работает, разберем пример из нашей практики.

Заемщик хотел купить двухкомнатную квартиру стоимостью 6 миллионов рублей и получил предложение от банка: ипотека на 20 лет со ставкой 7% и первоначальным взносом 20%. Таким образом, получалось, что ежемесячный платеж составит 37 200 рублей, а общая сумма ипотеки будет 8,9 миллиона рублей. Клиент посчитал, что лучше подождать снижения ставки. Но спустя семь месяцев после роста цен на 20% такая же квартира стоила уже 7,5 миллионов. И даже то, что банк снизил ставку до 5%, ситуацию не спасало. За 20 лет такого кредита заемщик должен будет заплатить банку уже 9,5 миллионов рублей – по 39 600 рублей ежемесячно. А при стандартной 7% ставке цифры выходят еще более печальными.

Из этого примера наглядно видно, что переплата от фактора высокой стоимости жилья больше, чем от фактора высокой ставки. Кроме того, сбить цену на недвижимость сложнее, чем улучшить условия самого кредита.

Стартовое предложение банка можно улучшить

Даже если заемщик не проходит по условиям льготной программы ипотеки с господдержкой, ставку все равно можно уменьшить, если использовать несколько лайфхаков.

  • Лайфхак №1: попасть в льготную категорию заемщиков. Как правило, банки делят таких клиентов на четыре основные категории: зарплатные клиенты, госслужащие, корпоративные клиенты, молодые семьи.
  • Лайфхак №2: использовать закрытое предложение банка. Некоторые банки в партнерстве с застройщиками, агентствами недвижимости или ипотечными онлайн-сервисами предлагают снизить ставку. Заемщик получает скидку, если оформляет сделку через партнера банка. Такие программы есть у «Росбанка» (коллаборация с Абсолют.Недвижимость и ГК «Эталон»), у «Альфа-банка» (партнерство с Refin.Online) и др.
  • Лайфхак №3: провести электронную регистрацию сделки. С ее помощью можно не только сэкономить время, но и снизить ставку. Крупные банки (Сбер, ВТБ и др.) для поощрения таких сделок предлагают скидку – обычно это около 0.3 п.п. от ставки.

Сократить расходы можно уже после оформления кредита

И даже после оформления ипотеки условия по кредиту не являются фиксированными. Сейчас у заемщиков есть несколько способов сократить расходы.

  • Рефинансирование – это получение нового кредита на более выгодных условиях для погашения старого. С его помощью можно рефинансировать даже кредит по льготной программе. Банки предоставляют бесплатную возможность рефинансировать практически любую ипотеку уже через полгода после ее оформления. Сделать это можно двумя способами: самостоятельно либо с помощью ипотечных брокеров или специальных онлайн-сервисов (Refin.Online, Банки.ру и др.).
  • Покупка снижения ставки. Этот способ подойдет, если нужно снизить сумму ежемесячного платежа. Например, заемщику нужно 15 лет выплачивать остаток долга по кредиту (6 млн рублей) по ставке 8,5%. Ежемесячный платеж – 59 тысяч рублей. Банк предлагает за разовую оплату (например, 240 тысяч рублей) снизить ставку до 7%. Теперь заемщику нужно платить уже по 54 тысячи рублей в месяц. В сумме за 15 лет можно сэкономить почти 688 тысяч рублей. В отличие от рефинансирования, такие программы предлагает лишь небольшая часть банков. Поэтому о наличии опции нужно обязательно спрашивать у менеджера.

Таким образом, в сегодняшних условиях заемщикам все менее выгодно ждать стабилизации цен на недвижимость и ставок по ипотеке. Более эффективно показывает себя другая стратегия: оформить ипотеку на растущем рынке, чтобы зафиксировать ставку и общую сумму кредита.

Важно помнить, что даже если стартовые условия по ипотеке не очень выгодные, их всегда можно скорректировать в будущем, используя рефинансирование или другие способы сокращения затрат.