Мечтаете жить в центре Москвы? Возможно, зря: плюсы и минусы ЦАО, альтернативные варианты

В Москве из 12,5 миллионов человек почти 800 тысяч живет в районах Центрального административного округа. Там самая дорогая недвижимость в России – стоимость квадратного метра может достигать миллиона рублей. Но не всегда переезд в центральную часть Москвы идет на пользу – мы раскроем плюсы и минусы жизни в самом центре и расскажем о неплохих альтернативных вариантах.

Центр Москвы – центр жизни?

Москва справедливо удерживает лидерство в России по уровню цен на жилье, а среди московских районов самые дорогие квартиры приходятся на Центральный административный округ. Несколько районов, где самая элитная недвижимость соседствует с правительственными зданиями и самыми важными объектами страны, представлены преимущественно вторичным жильем – просто потому, что для новостроек места на 66 квадратных километрах почти не осталось.

ЦАО включает в себя несколько районов – это Китай-Город, Якиманка, Арбат, Замоскворечье, Хамовники, Таганский, Пресненский, Тверской, Красносельский и Мещанский районы. Там находятся Кремль, почти все министерства, Дом правительства, Госдума и Совет Федерации, а также огромное количество других учреждений. Вообще, недвижимость ЦАО представлена преимущественно офисными зданиями, также на территории округа находится деловой центр «Москва-Сити».

Учитывая возможности и спрос на квадратные метры в самой центральной части Москвы, стоит понимать – недвижимость там далеко не для всех. Прежде всего, если это вторичное жилье, недвижимость может попадать в категорию старого фонда – с соответствующими проблемами и ограничениями, а новостройки будут дороже, чем в любом другом месте России.

Поэтому в ЦАО есть смысл искать жилье тем, кто там же работает или по каким-то причинам привязан к центру города. А учитывая пробки, общую перегруженность центра столицы и цены на жилье, всерьез рассматривать самый центр Москвы как вариант для постоянного места жительства вряд ли кто-то будет.

Тем не менее, если рассматривать территории между Садовым и Третьим транспортным кольцом (которое фактически является границей ЦАО), можно найти несколько локаций с неплохим соотношением цены и качества:

  • граница Таганского и Южнопортового районов – там еще можно найти квартиры по 180 тысяч рублей за квадратный метр, но сам район примыкает к ТТК, там нет культурных достопримечательностей, зато в избытке офисов;
  • Даниловский район (тоже примыкает к ТТК) – есть все необходимое для жизни, а недвижимость можно найти от 125 тысяч рублей за квадратный метр;
  • Басманный район – удобен тем, кто учится (или планирует учить детей), но недвижимость дороже. Квартира в 45 метров начинается от 15 миллионов рублей (330 тысяч за квадратный метр);
  • Таганский район – подходит для семей с детьми (есть детские центры, парки и скверы), а квартиры начинаются от 325 тысяч рублей за квадратный метр.

В принципе, Москва разрослась достаточно, чтобы считать примыкающие к ТТК районы за пределами ЦАО центральной частью города. При этом в районах, не очень удаленных от центра, можно найти относительно доступные квартиры – от 4 миллионов рублей за компактную «однушку» или студию.

В любом случае, даже выбор района за пределами ЦАО, но относительно близко к центру – далеко не худший вариант с точки зрения транспортной доступности, зато там есть не самое дорогое жилье, а также развитая инфраструктура.

Сколько нужно денег, чтобы поселиться в центре Москвы

С ценообразованием на жилье в центральной части Москвы все понятно, чем ближе к самому центру, тем дороже квартиры. В самых интересных локациях расположение играет куда более важную роль, чем другие параметры жилья – например, если найти однокомнатную квартиру на 35 квадратных метров в панельном доме в пределах Садового кольца, она будет стоить вдвое дороже, чем такая же квартира в районе возле МКАДа.

Недавно в одном из агентств недвижимости составили рейтинг самых дорогих по недвижимости центральных районов Москвы (включая смежные с ЦАО районы). Учитывалась и средняя цена квадратного метра, и цена всей квартиры – все же предложения в центре Москвы все больше штучные. Вышла такая картина:

blank

Как видно, из 10 районов ЦАО восемь попали в рейтинг районов с самыми дорогими квартирами в Москве. Лидерство традиционно получили Хамовники – район включает в себя «Золотую милю», а также порядка 20% всей элитной недвижимости Москвы. Итог закономерный – стоимость квадратного метра соответствует цене комнаты в не очень большом городе России. К тому же за такое жилье придется очень много платить и дальше – это и налог на недвижимость, и высокие тарифы за обслуживание домов.

Якиманка, занявшая второе место, привлекает покупателей недвижимостью по 1-1,4 миллионов рублей за квадратных метр в нескольких клубных проектах, а на третьем месте находится знаменитый Арбат.

Все три района с самой дорогой недвижимость на самом деле соседствуют друг с другом – более того, граница между районами может проходить по переулкам так, что не понятно, к какому району относится дом.

Остальные участник рейтинга попали туда по разным причинам. Например, Пресня славится Патриаршими прудами и центром «Москва-Сити», который сильно поднимает среднюю стоимость жилья. В Тверском, Мещанском районах и Замоскворечье уже просто негде возводить крупные ЖК, поэтому застройщики ограничиваются точечной застройкой (а нехватка предложения поднимает цены). А вот Раменки из ЗАО попали в рейтинг благодаря престижности локации – там находится заповедник «Воробьевы горы», «Мосфильм», главное здание МГУ и посольства 16 государств. А Покровское-Стрешнево из СЗАО отличает хорошая экология и выход к воде.

Желающим переехать в центр Москвы стоит учесть, что в последние годы все более явным становится разрыв стоимости жилья между центральными районами и всем остальным городом. Сейчас жилье с вторичного рынка в ЦАО стоит почти на 60% дороже, чем в ЮВАО. При этом лидерами по приросту площадей жилой недвижимости остаются ЗАО и ЮЗАО, где благодаря активной застройке в прошлые годы на рынок выходит большой объем вторичного жилья.

Конечно, чтобы жить в Москве, необязательно покупать квартиру – ее можно арендовать. Самые дорогие предложения по аренде жилья приходится на Тверской район, Арбат и Хамовники. Например, снять квартиру на «Золотой миле» (Остоженка) можно примерно за 753 тысячи рублей в месяц, а на Арбате – за 477 тысяч рублей.

Самая доступная аренда – в Тверском районе, но средние ставки из расчета на квадратный метр не особо отличаются:

blank

Цены на аренду особо не меняются в последние годы – например, по итогам 2020 года ставки выросли чуть выше инфляции (менее 6% год к году). При этом даже в Хамовниках можно было найти квартиру в аренду за 38 тысяч рублей в месяц – хоть это и однокомнатная квартира на первом этаже 9-этажного дома возле метро.

Жить в центре Москвы – плюсы и минусы

Самый большой минус жизни в центре столицы – конечно, заоблачная стоимость жилья. Но если по каким-то причинам этот момент не имеет значения, то у такого варианта есть масса преимуществ.

Главное преимущество локаций внутри ЦАО – развитая инфраструктура и хорошая (возможно, лучшая в столице) транспортная доступность. Общественный транспорт в пешей доступности (когда до ближайшей станции метро идти максимум 15 минут), и хороший выбор в сфере обслуживания выгодно отличают центр Москвы, говорит Александр Цыганов из Финуниверситета. Однако, по его словам, на каждый аргумент «за» центр можно найти аргумент против, например:

  • хороший выбор кафе и ресторанов, театров и киноконцертных залов, учебных заведений и поликлиник оборачивается толпами людей, которые «ищут приключений» на улице и зачастую оставляют за собой мусор и кое-что похуже;
  • транспортная доступность хорошая, но транспортом приходится часто пользоваться, даже чтобы съездить в более-менее крупный супермаркет. Возле дома можно найти небольшие магазинчики со скромным ассортиментом и высокими ценами;
  • власти Москвы выдают резидентные парковочные места местным жителям по льготной цене, но вообще мест для парковки мало, а машиноместа стоят как квартиры в других городах;
  • не хватает парков и зеленых зон – пока власти только обустраивают прогулочные зоны, жителям центра может быть негде гулять.

Еще местные жители достаточно часто упоминают проблемы с экологией – это логично, учитывая постоянные пробки, нехватку зеленых насаждений и плотность застройки. Так что в плане комфортной среды для проживания (в прямом смысле слова) центр Москвы – не лучший выбор.

Другой блок проблем – это дороговизна. В центре Москвы дорого жить:

  • высокая рыночная цена жилья увеличивает его кадастровую стоимость, а это означает более высокий налог на недвижимость;
  • более дорогое жилье означает более высокие тарифы на жилищно-коммунальные услуги, на шлагбаум, консьержа и сопутствующие расходы.
  • цены в местных магазинах (на нехватку которых жалуются все жители центра), общепите и предприятиях сферы услуг будут заведомо выше, чем в других районах Москвы – они ориентируются на стоимость аренды помещений и более состоятельных клиентов;
  • самая дорогая парковка (если нет специального разрешения), а из-за постоянных пробок теряется время и деньги на бензин.

Соответственно, проживание в центре экономит время на дорогу до работы (если офис находится тоже в центре), но вот с остальными моментами экономии времени и денег не получится – если в ближайший супермаркет нужно ехать на транспорте, а за город добираться через всю Москву. Но если это не смущает – то центр Москвы окажется вполне хорошим местом для жизни.

Неплохая альтернатива – почти центр

Если хочется переехать поближе к центру Москвы, но денег на это нет, то варианты все равно есть – это районы около Третьего транспортного кольца. Имея неплохую транспортную доступность, такие районы предлагают относительно невысокие цены на жилье.

В качестве примера Надежда Коркка из компании «Метриум» приводит несколько примеров, как можно сэкономить, купив жилье «почти» в ЦАО:

На территории, ограниченной ТТК, находятся десять районов Центрального административного округа (ЦАО) и частично районы других округов. Весь ЦАО считается престижным местом для жизни, тем не менее его районы можно разделить на три категории по цене жилой недвижимости.

Самые дорогие центральные районы: Мещанский, Якиманка, Тверской, Хамовники и Арбат, где цена квадратного метра начинается от 0,91 млн рублей и достигает 1,32 млн рублей. Во вторую категорию входят районы Таганский, Краснопресненский, Замоскворечье и Пресненский, жилье в которых стоит 0,45-0,78 млн рублей за квадратный метр. Третья категория включает в себя Басманный район (самый дешевый в ЦАО) и районы, частично находящиеся внутри ТТК, но относящиеся к другим округам: Дорогомилово, Даниловский, Беговой, Донской, Лефортово, Марьина Роща, Южнопортовый и Нижегородский. Стоимость жилой недвижимости в этих районах составляет от 210 тыс. рублей до 419 тыс. рублей за квадратный метр.

Надежда Коркка, управляющий директор компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE).

О том, что соседние с центральными районами предлагают куда более доступное жилье, сейчас говорится все чаще.

Например, по данным одного из аналитических агентств, в среднем в прилегающих к ЦАО районах квартиры стоят от 160,7 до 268 тысяч рублей (это вторичный рынок), а в трех районах можно купить жилье даже дешевле, чем в среднем по Москве – это районы Лефортово (160,7 тысяч рублей за квадратный метр), Соколиная гора (175,9 тысяч рублей) и Южнопортовый (180,1 тысяч рублей за метр). Как можно заметить, это в 2-3 раза меньше, чем просят за квартиры в районах Центрального округа.

Что касается оптимального выбора, то аналитики отобрали три района, где соотношения цен на жилье и его качества (включая инфраструктуру вокруг) таковы, что недвижимость можно считать недооцененной. Это такие районы:

  • Лефортово – там жилье стоит на 11,6% дешевле, чем в среднем по городу, причем часть района даже попадает в промежуток между ТТК и ЦАО (и там квартиры продаются примерно за 200 тысяч рублей за метр – вдвое дешевле центра). Низкие цены связаны с тем, что в представлении многих восточные и юго-восточные районы Москвы считаются экологически неблагополучными. Однако в Лефортово многие промышленные зоны прошли редевелопмент и теперь район гораздо чище, чем раньше. Кроме того, в Лефортово отличная транспортная доступность, есть развитая инфраструктура, при этом присутствует выбор жилья в новостройках;
  • Даниловский район – цены на жилье там средние по Москве (187,5 тысяч рублей), а половина района находится внутри ТТК. Через район проходят две линии метро, а многие промзоны (из-за которых цены пока такие низкие) проходят перестройку в инфраструктурные объекты. А еще район выгодно отличает тот факт, что через него протекает Москва-Река, а на границе построили огромный парк «Остров мечты»;
  • Хорошево-Мневники – там жилье предлагается примерно по 195,5 тысяч рублей за квадратный метр. Еще не так давно там были проблемы с транспортом из-за отсутствия метро, но с запуском Московского центрального кольца ситуация изменилась. При этом район граничит с «Москва-Сити», там есть обширные зеленые зоны, а девелоперы предлагают квартиры в новых домах.

Кроме этих трех есть и другие интересные локации – например, Алексеевский район находится в одной остановке на метро от Кольцевой линии, при этом предлагает квартиры в качественной сталинской застройке, есть и хорошие проекты среди новостроек. В Хорошевском районе есть сразу 4 станции метро и 2 станции МЦК, а новая застройка окружает парк Ходынское поле.

Таким образом, районы вокруг Центрального административного округа – отличная альтернатива дорогому и не всегда комфортному жилью в самом центре столицы, да еще и в 2-3 раза дешевле.