Меняем однушку на двушку в ипотеку: нюансы и подводные камни альтернативных сделок
Меняем однушку на двушку в ипотеку: нюансы и подводные камни альтернативных сделок

Улучшить что-то в своей жизни – это желание, которое свойственно большинству людей. Но как расширить жилплощадь, не имея дополнительных денежных средств? В этой статье последовательно расскажу об этапах альтернативной сделки на примере продажи однокомнатной квартиры с одновременным приобретением двухкомнатного жилья в ипотеку.

Меняем квартиру: этап за этапом

1 этап: Анализ рынка недвижимости. Продажа квартиры

Для оценки стоимости жилья лучше всего обратиться к эксперту по недвижимости. На основании своего опыта, статистики сделок из «‎Домклик»‎ и других аналитических источников, он подскажет реальную рыночную стоимость вашего жилья. Адекватная оценка сэкономит время, ускорив продажу. Важно понимать, что любые обстоятельства, которые осложняют сделку, в нашем примере это – временные задержки, связанные с одновременной покупкой другой квартиры, как правило, компенсируются дисконтом.

2 этап: Одобрение ипотеки

Не следует ждать, пока на вашу квартиру появится покупатель. Это время позволит вам проанализировать и найти оптимальные условия по ипотеке. Обратитесь в несколько банков и сравните предложения. Зачастую лучшее оказывается в том банке, где у вас зарплатный проект. Одобренная заявка на ипотеку действует 3 месяца.

3 этап: Поиск нового жилья

Самое сложное в альтернативных сделках — это привести всех участников к одному временному знаменателю. То есть, необходимо продать и купить жилье одновременно. Чем больше участников сделки, тем сложнее это осуществить. Иногда в альтернативной цепочке могут участвовать 5-7 контрагентов. Поэтому постарайтесь найти квартиру в свободной продаже с возможностью заселиться в нее сразу после регистрации перехода права в Росреестре. Не забывайте, вам тоже необходимо освободить проданную квартиру в оговоренные сроки.

В случаях, когда сроки в сделках не совпадают, жильцы могут переехать на съемную квартиру, а вещи оставить на специализированных складах хранения.

4 этап: Что делать с пропиской?

Граждане РФ имеют право выписаться «‎в никуда», но в течение 7 дней после прибытия на новое место, обязаны встать на регистрационный учет. Важно помнить, что выписываясь из квартиры, льготы и надбавки, получаемые по прописке, сгорают. Максимальный срок нахождения без регистрации — 90 дней, за их нарушение предусмотрен штраф 2000—3000 рублей. Следовательно, если переезд в купленную квартиру задерживается, то вы все равно можете выписаться из продаваемого объекта. И, например, временно зарегистрироваться у родственников.

Когда нет возможности решить вопрос через близких, то можно договориться с покупателем вашего жилья, что на момент продажи квартиры вы останетесь зарегистрированным по данному адресу на определенное время. Сроки выписки указываются в договоре купли-продажи. Для спокойствия покупателя, на этапе передачи денег можно открыть 2 аккредитива/ячейки. Основную сумму продавец получит после перехода права собственности жилья, а вторую — когда выпишется из проданной квартиры.

Риски в альтернативных сделках

  1. Сложность сделки — человек, не имеющий опыта в продаже жилья, не справится с многоэтапной цепочкой купли-продажи. Повторюсь, в таких сделках могут участвовать до 7 контрагентов.
  2. Когда у одного звена сделки что-то меняется, то все ранние договоренности могут сорваться. Поэтому важно иметь рядом с собой эксперта, который будет держать все под контролем. Даже у риелторов такие сделки распадаются, что уж говорить о простых людях.
  3. Рынок недвижимости нестабилен, цены на жилье постоянно растут. Если покупка недвижимости сорвется после того, как вы уже продадите свое жилье, то, во-первых, вы останетесь без места проживания, а во-вторых, рискуете не уложиться в сумму, которая планировалась на покупку.

Как минимизировать риски?

Обращайтесь за помощью к опытному риелтору. Работа с экспертом в области недвижимости — это решение всех вопросов в комплексе. Риелтор реализует ваше жилье, поможет в одобрение ипотеки, своевременно подготовит и проверит документы, минимизируя временные задержки и риски мошенничества. С ним ваша альтернативная цепочка купли-продажи будет под чутким контролем и приведет вас к поставленной цели — переезду в новое жилье.

Помните, что сделки с недвижимостью трудны, энерго и время— затратны, однако фокусируйтесь на том, что этот процесс улучшит условия вашей жизни.