«Мой гектар» обещает участки недалеко от Москвы по цене от 100 тысяч рублей: какие условия и в чем подвох

«Мой гектар» – что за проект?

В России есть несколько способов получить относительно доступный земельный участок. Помимо обычной покупки за деньги, это может быть участие в программе «Дальневосточный гектар», выделение земли местными властями как льготным категориям, и некоторые другие. Однако в России существует даже частный проект, в рамках которого можно приобрести земельный участок под ведение хозяйства или строительство всего за сотню тысяч рублей.

Проект «Мой гектар» запустили примерно тогда же, когда и «Дальневосточный гектар» – в августе 2016 года. Суть проекта в следующем:

• компания «Большая земля», которая специализировалась на продаже крупных земельных участков, разделила часто своих земель в Тверской области на небольшие участки по гектарам, сформировав из них поселки;
• при поддержке правительства Тверской области компания запустила проект, в котором любой клиент мог купить земельный участок по доступной цене – в районе 50 тысяч рублей (сколько тогда стоил авиабилет на Дальний Восток). Участки в Московской области появились только в 2020 году;
• первые участки были проданы за месяц, затем участков под продажу становилось все больше. Сейчас у компании 37 поселков, еще 30 проектируются – все это в пределах от 140 до 300 километров от МКАД (по Новорижскому и Ленинградскому шоссе) в Московской и Тверской областях.

Сама компания считает, что не просто продает землю, но и развивает построенные поселки. Все они находятся в местах с благоприятной экологической обстановкой, вблизи водохранилищ, а главное – вблизи населенных пунктов. Компания обеспечивает не только землю, но и помогает с обустройством инфраструктуры – сама подводит дороги, а также помогает подвести электричество через управляющую компанию или МРСК по госпрограмме, благоустраивает общественные зоны.

Однако в России так бывает, что реальность достаточно далека от рекламных обещаний. Что касается земли, основные вопросы касаются инфраструктуры и инженерных коммуникаций – тем более, что участки находятся достаточно далеко от Москвы. А учитывая, что «Мой гектар» позиционирует свои участки еще и как вариант для инвестиций, важно максимально подробно разобраться в условиях и найти все подводные камни.

Подробные условия

Управляющая компания ООО «УК Большая земля» в рамках проекта «Мой гектар» продает участки, формально имеющие сельскохозяйственное назначение. Это не очень большая проблема – такой статус имеют земли в СНТ, что не мешает строить там даже жилые дома. Учитывая, что поселки компании находятся за пределами населенных пунктов, перевести землю в статус ИЖС в принципе невозможно.

У проекта есть достаточно красочный сайт, и на нем можно найти предложения по земельным участкам:

• Долина Селигера – участки в Тверской области в районе населенных пунктов Антоново, Озеренка и Холнино возле реки Озеренка. Находится все это в 2,5 часах езды от Москвы по Новорижскому шоссе и в 1,5 километрах от Волги. Участки стоят от 99 тысяч рублей (на просторе), до 149 тысяч (у леса) и до 199 тысяч рублей (у дороги);
• Лисицыно – в 2,5 часах езды от Москвы по Ленинградскому шоссе, в 1 часе езды от Твери, в районе реки Медведица. Участки с теми же параметрами стоят уже от 199, 299 и 399 тысяч рублей соответственно;
• Усадьба на Волге – это поселок в 175 километрах от Москвы по Ленинградскому шоссе, часть участков находятся возле соснового леса и на береговой линии Волги. Стоимость гектаров уже выше – от 399, 499 и 599 тысяч рублей соответственно. А еще есть участки под ИЖС по 25 соток на берегу Волги – они продаются по 799 тысяч рублей;
• Лесная усадьба – самый дорогой проект, находится в 170 километрах от Москвы по Ленинградскому шоссе, в окружении соснового леса на берегу реки Тверца. Участки стоят от 599, 699 и 799 тысяч рублей.

Все эти цены – якобы со скидкой в 67%, которая закончится уже в конце декабря. При этом представители проекта позиционируют его как возможность купить землю по 100 тысяч рублей за гектар (и безо всяких акций).

Всего в продаже, как утверждают представители компании, в продаже осталось около сотни участков в каждом из проектов. На сайте можно увидеть, какие именно участки в каждом из поселков все еще в продаже, и даже попытаться спроектировать свою усадьбу.

Что же касается более подробных условий, то в отзывах на «Яндекс.Картах» представитель проекта рассказал следующее:

• участки есть только в Тверской и Московской областях (и в МО – только с 2020 года);
• участки продаются без подведенных к ним дорог. При этом дороги обещает построить ДСУ «Мой гектар» – за деньги. Километр дороги там оценивают в сумму чуть больше 4 миллионов рублей за километр. При этом есть сложная схема расчета, когда строительство оплачивают все собственники поселка (относящиеся к конкретному въезду) пропорционально расстоянию от въезда – на каждого выходит около 40 тысяч рублей;
• электрифицировать участки компания обещает по госпрограмме всего за 550 рублей;
• участки могут быть с разным видом разрешенного использования – это грозит тем, кто купит участок под огородничество, на котором запрещено капитальное строительство;
• возле каждого поселка есть населенные пункты – в 5-20 минутах езды;
• за счет статуса земель сельхозназначения налог будет небольшим – 0,3% от кадастровой стоимости, или 150 рублей в год.

Но главное, что следует из данных на сайте, в стоимость участка (от 99 до 799 тысяч рублей) входит только сам участок. Все остальное – подведение дороги и коммуникаций, обустройство общих пространств, решение других вопросов – возьмет на себя управляющая компания, и не бесплатно. Собственники получат возможность голосовать за те или иные предложения – и, соответственно, оплачивать все это из своего кармана.

А насколько все это имеет смысл – попробуем разобраться дальше.

Насколько это соответствует реальности

Поискав в интернете отзывы реальных клиентов проекта «Мой гектар», мы смогли найти буквально диаметрально противоположные мнения – некоторые расхваливают проект, где смогли за 100-150 тысяч рублей купить отличный участок, который сейчас стоит уже 600-900 тысяч, а другие – куда более скептичны. Нас несколько смутил тот факт, что положительные отзывы написаны в очень похожей манере – это навевает на мысли о том, что к реальным клиентам они не имеют никакого отношения.

Тем не менее, можно найти и отзывы, похожие на правду – как правило, это мнения несостоявшихся клиентов проекта. В частности, можно увидеть такие истории:

• клиент посетил офис компании, а потом решил съездить в сам поселок. Как оказалось, это просто въездные ворота, за которыми ожидает обычная непаханая земля – никаких следов благоустройства, дорог или чего-то еще. То есть, продаются формально выделенные земельные участки, но они даже не огорожены, к ним сложно добраться, а исследовать землю кому-то оказалось проще с квадрокоптера;
• клиент купил два участка, понадеявшись на то, что это будут хорошие инвестиции. Подписав договор на благоустройство с УК (то есть, заплатив за это деньги), через год клиент не увидел ощутимого результата – техника лишь сняла верхний слой земли для подготовки к строительству дороги, а на участке межевые знаки. Представитель компании в ответ написал, что поселок большой (300 га) и все сразу сделать не получается;
• клиент хотел купить землю, но до передачи денег решил проверить его лично. В итоге участок оказался на 100 километров дальше, чем было обещано. В компании пояснили, что измеряют расстояние по кратчайшему пути.

Говоря проще, участки по самым доступным ценам находятся в самых недоступных местах, и наоборот, а качество и оперативность работы собственной УК оставляет желать лучшего. Однако и это не главная проблема.

Многие из тех, кто оставили комментарии, указывают на откровенные пробелы в том, что обещает компания:

• земля сельхозназначения – самый спорный момент. Компания утверждает, что с июля 2021 года действуют поправки к закону, разрешающие строительство капитальных домов на таких землях, но к этому есть большие вопросы;
• обеспечение электроэнергией – в заявленные 15 кВт мощности за 550 рублей по госпрограмме никто не верит: это лишь госпошлина за подачу заявления. Чтобы на участок в реальности провели электричество, нужно буквально требовать этого от энергоснабжающей организации, но УК достаточно неторопливо оформляет заявки на подключение. К тому же, если подключать участки придется на большом расстоянии от подстанций, собственникам придется платить;
• дорога, за которую заплатят собственники окрестных участков, формально будет проходить по земле сельхозназначения в собственности у компании – что тоже не лучший вариант;
• многие жалуются, что компания берет задаток в 30 тысяч рублей, а при отказе клиента от сделки не возвращает его. Учитывая, что клиенты отказываются покупать землю после визита в поселок, таких случаев может быть много.

Кроме того, людей смущает даже офис компании в Москве – это пятый этаж здания, где даже нет лифта. Все это вместе заставляет задуматься – а стоит ли отдавать сотни тысяч рублей за земельные участки в сотнях километров от Москвы, куда порой не проехать даже на машине, и перспективы которых весьма туманны?

Подойдет ли это кому-то?

Как мы выяснили, участки по 100 тысяч рублей за гектар, которые обещает проект «Мой гектар», находятся в самых отдаленных поселках компании, причем находятся «на просторе» – то есть, прямо посреди открытого пространства. Это земли сельхозназначения, которые имеют крайне ограниченные возможности по использованию и застройке, а инфраструктура развивается медленно и за деньги собственников.

Подойдет ли это вообще кому-то? Попробуем представить те категории клиентов, которым подойдет такой формат покупки земли, и те, кому он точно не подойдет:

Таким образом, проект можно назвать как минимум спорным – смущает большое количество ненастоящих отзывов, активная рекламная кампания и вопросы с юридической точки зрения. Но если не иметь завышенных ожиданий, то все выглядит так, как есть: компания действительно продает участки по гектару земли по цене от 100 тысяч рублей. И вопрос лишь в том, много ли найдется желающих это купить.