Морально устаревшие дома или уютное жилье: плюсы и минусы хрущевок. Программа реновации
Морально устаревшие дома или уютное жилье: плюсы и минусы хрущевок. Программа реновации

Дома, возводимые как временное жилье с 1959 года, известные под названием «‎хрущевки»,‎ до сегодняшнего дня часто встречаются в городах России и имеют численный перевес относительно новостроек. Спрос на них разнится: есть поклонники старого жилого фонда, а есть те, кто категорически отказывается рассматривать такие дома для жизни. В статье расскажу о плюсах и минусах хрущевок, чтоб каждый читатель смог для себя сделать выбор, хороши или плохи дома прошлого столетия.

Плюсы хрущевок

  1. Когда хрущевки только начали строиться, местами их возведения были окраины города, сейчас же это центральные улицы мегаполисов с развитой инфраструктурой.
  2. Разница в стоимости между старым и новым жилым массивом иногда достигает до 30%. Поскольку при покупке первой недвижимости, зачастую, финансовые средства ограничены, хрущевка — это неплохая возможность для покупки своих первых квадратных метров.
  3. Ликвидность недвижимости — в столице пятиэтажки пользуются спросом как для приезжих, кто арендует квартиры, так и среди инвесторов, которые покупают жилье с целью попасть под реновацию (о ней расскажу ниже).
  4. Один из видов хрущевок — это кирпичные дома, которые заслужили положительные отзывы своей тепло и шумоизоляцией.
  5. Жизнь во дворах старых построек можно назвать «‎более уютной»‎, нежели в новых кварталах. За счет меньшей плотности населения люди более открыты и приветливы. Вы всегда можете «‎зайти за солью»‎ к соседу и это не будет выглядеть неуместным.
  6. Также по причине меньшей плотности жителей, проблемы с парковкой автомобиля встречается реже, чем в новых микрорайонах.
  7. Хрущевские дворики — это место, где кроны деревьев давно разрослись, территория уютна и расстояние между домами больше, чем в новостройках.

Минусы хрущевок

Панельные хрущевки возводились с такой же скоростью, как ребенок строит город из лего. Только представьте, 2 недели и дом готов! Рекордные сроки, от которых и появилось много минусов хрущевских домов.

  1. Если дома из кирпича попали в список преимуществ, то панельные дома — это недостаток. Из-за скорого строительства страдало качество жилья, поэтому между стыками плит со временем образовались щели, которые негативно влияют на сохранность тепла в квартире.
  2. В хрущевке отсутствие горячей воды — редкость, поскольку нагрев воды осуществляется через газовую колонку. Многие покупатели категоричны по отношению к ним из-за пожароопасности.
  3. Небольшие площади жилья и низкие потолки: кухня 5 кв.м., совмещенный санузел в 2 кв.м. — на такой квадратуре сложно разместиться даже семье из 3 человек.
  4. Хрущевки еще называют «‎трамвайчиками»‎. Помимо небольшой площади квартира из нескольких комнат имеет проходную гостиную. Это влечет за собой отсутствие приватности для жителей «большой комнаты»‎ и сложности для дизайнерской фантазии при ремонте квартиры.
  5. Приватность в панельных домах нарушается не только из-за планировки, но и из-за отсутствия звукоизоляции. Не удивляйтесь, что, чихнув в своей квартире, вы услышите от соседа: «‎Будь здоров»‎.
  6. Отсутствие лифта в пятиэтажных домах увеличивает спрос на квартиры нижних этажей. Если в новостройке стоимость жилья растет вместе с этажом, то в хрущевках, наоборот — квартиры 2 и 3 этажей дороже, чем на последних.
  7. Старые коммуникации — проблема решаемая, но требует времени и финансовых вложений. Иногда водопровод и электричество меняется в старых домах за счет государственных средств, но, чаще всего, силами жильцов.
  8. Это больше не минус, а загадка для многих поколений: зачем в хрущевках между кухней и санузлом окно?
  9. Если с перечисленными выше пунктами можно свыкнуться, то деревянные перекрытия могут стать настоящей преградой для покупки жилья в хрущевке. Такие дома неохотно одобряются банками под ипотеку, поскольку считаются легковоспламеняемыми.

Реновация хрущевок в Москве

«Человек попадает в любой незнакомый город, но чувствует в нем себя как дома: такие же дома, такие же улицы, такая же жизнь» — кинофильм «‎Ирония судьбы»‎.

Жителям Москвы, а точнее, владельцам квартир в хрущевках, обещают, что облик столицы в ближайшие десятилетия в корне изменится. Город обретет больше современных черт, старый жилой фонд уйдет под снос, а на месте него вырастут комфортабельные новостройки.

Реновация связана с двумя причинами. Во-первых, старые постройки приходят в негодность и их обслуживание обходится дороже, чем строительство новых домов. Напомню, хрущевки строились как «‎временное жилье»‎ и их срок эксплуатации рассчитывался на 25 или 50 лет. Во-вторых, город растет стремительными темпами и ограниченную площадь земли требуется использовать более экономично, строя дома ввысь.

На официальном сайте мэра Москвы mos.ru есть перечень домов, которые включены в программу реновации и сроки их сноса. Масштабы впечатляющие — в список попали 668 домов. Реализация переселения будет осуществляться в 4 этапа, сроки последнего еще не назначены, а плановое окончание строительства 3 очереди запланировано на 2032 год.

Мое экспертное мнение как риелтора

  1. Возлагать долгосрочные надежды на реновацию не стоит, поскольку предыдущий опыт «Лужковской программы» показывает, что сроки переселения могут сдвинуться на неопределенное время.
  2. Спрос среди населения попасть под реновацию вырос, а за ним последовал рост цен за квадратные метры в таких домах.
  3. Если вы всерьез задумываетесь о покупке хрущевки с целью дальнейшего получения новостройки, то следует приобретать жилье с ближайшими сроками переселения, не позднее, чем 2-3 года.
  4. При переселении у вас будет возможность расширить свою квартиру. Например, из однушки переехать в двухкомнатную. При этом, на дополнительные квадратные метры будет дисконт 10% от рыночной стоимости.
  5. Плюсы таких вложений, безусловно, есть: переезд в новую современную квартиру с увеличенной квадратурой (плюс 10-15 м2) и свежим ремонтом комфорт класса по цене хрущёвки.

Подводя итог всего вышесказанного, можно отметить, что в хрущевках есть свои плюсы и минусы. Это неплохой вариант для покупки первого жилья или для инвестиций.

Покупая квартиру в старом фонде, не только в хрущевках, но и в других домах, обращайтесь за сопровождением сделки к риэлтору, поскольку такие квартиры имеют богатую историю смены владельцев и зарегистрированных, что может повлечь за собой правовые риски и «‎подводные камни»‎.