Оформил квартиру на брата, друга, тёщу: какие могут быть проблемы?

Семейная пара хотела воспользоваться льготой для молодой семьи, но кредит всё не выделяли. Поэтому свою первую квартиру-студию оформили на тёщу. Подпольный миллионер, очередной корейка, чтобы не показывать государству свой доход, регистрировал недвижимость на многочисленную родню. Что объединяет эти истории? Финал, в котором реальные владельцы безуспешно пытаются доказать свою правоту.

Что в теории?

С точки зрения Гражданского кодекса РФ, купля-продажа объекта недвижимости – это сделка. Согласно ст.153 ГК РФ, сделка – это действие, направленное на установление, изменение или прекращение прав и обязанностей. Если же стороны прикрывают одним договором другую сделку, то она является мнимой или ничтожной (ст.170 ГК РФ).

Но это ещё нужно доказать. Согласно ст.166 ГК РФ, сделать это можно только в судебном порядке. Пока сделка не оспорена и не признана недействительной, она продолжает действовать. Значит, если между сторонами заключен фиктивный договор, он считается реальным до решения суда.

Важно! Мнимая (притворная) сделка действует до того момента, пока её не отменят в судебном порядке. Если иск о признании сделки недействительной отклонён (а чаще так и происходит), правоотношения действуют. Но уже без того человека, в интересах которого всё затевалось в реальности, а не на бумаге

Хотите рискнуть и оформить недвижимость на друга, любовницу, тёщу или дальнего родственника? Сейчас расскажем, какие могут быть последствия. Главный герой – однушка в спальном районе Москвы, которую оформили на подставное лицо («вешалку»).

Внезапная смерть

Итак, фиктивный собственник вдруг умирает. В пандемию коронавируса это распространённое явление. Квартира тут же становится наследственной массой. На неё могут претендовать лишь потомки (муж/жена, дети, родители и т.д.). Если реальный собственник в родстве с «вешалкой» не состоял – пиши пропало.

Вариант защиты – завещание. Но есть ещё обязательная доля в наследстве (ст.1149 ГК РФ) и ушлые родственники покойного, которые готовы судиться до потери пульса. А ещё – институт отмены (изменения) завещания. Квартира в Москве, скорее всего, отойдёт родственникам умершего. Для оформления права собственности им потребуется только свидетельство о праве на наследство.

Если друг отказался вдруг

Фиктивный собственник жилья вдруг может почувствовать себя полноправным хозяином. Например, он может сдать квартиру или выселить реального покупателя. Случаев, когда «вешалка» вдруг забирала себе имущество, немного, но они есть. Вариант защиты – опять же фиктивный договор займа, но согласится ли на это подставной собственник? А потом из друга он может стать врагом. И вновь – суды, апелляции, жаркое общение с судебными приставами.

Развод

В семьях часто по разным причинам оформляют недвижимость на маму, папу или бабушку одного из супругов. Чаще всего – чтобы скрыть доход или получить какие-то бонусы, которые положены по закону всем, кроме молодых. Если квартира (дом, дача) куплена за деньги семьи, но оформлена на тёщу (свёкра), отстоять право на неё почти невозможно.

После расторжения брака второй супруг окажется на улице. Выселить его нетрудно – при отсутствии права собственности. И уж тем более недвижимость можно без проблем продать – ведь формально она относится к уже постороннему человеку.

Важно! Всё совместно нажитое имущество следует оформлять на одного из супругов. При регистрации объекта на родственника жены или мужа, у семьи право собственности на недвижимость не возникает

Долги «вешалки»

Формальный собственник может не рассчитаться по кредиту или займу, стать виновником ДТП – одним словом, понести серьёзные финансовые убытки. В рамках их взыскания на собственность должника налагается арест. Придётся доказывать, что право собственности на квартиру, дом, дачу было формальным. Стоит ли объяснять, что судебный пристав в это не поверит? Ну или не будет иметь законных оснований, чтобы поверить. Суды, как правило, с приставами соглашаются.

Судебная практика

Нужно разделить две группы судебных решений по таким вопросам:

1. Явно притворные сделки чаще признают недействительными. Это происходит тогда, когда объект недвижимости «переписывают» на номинального собственника, чтобы избежать раздела имущества, выплаты долгов. Главный критерий – правоотношение изменено после того, как на объект появились притязания.
2. Неявно притворные сделки чаще не трогают. Это касается описываемых мною примеров, когда «вешалка» формально владеет домом, квартирой, дачей долгие годы, прежде чем возникли проблемы.

Настоящая драма читается между бюрократических строк решения Старицкого райсуда от 07.10.2020. Истец Ш. владел домом с участком, формальным собственником которого являлся Г. Ш. не только жил в коттедже, но и выполнил его благоустройство, провёл канализацию. Стороны даже заключили договор купли-продажи (перестраховались!), но не зарегистрировали его в Росреестре.

В один ужасный день Г. оказался должен своей супруге около миллиона рублей. Судебные приставы начали взыскивать эту сумму, дом с участком оказался под арестом. Тогда Ш. обратился с иском в суд с требованием о признании договора купли-продажи (того самого, страховочного) заключённым. Ему отказали, что вполне ожидаемо.

История попроще – в решении Шпаковского райсуда от 02.03.2021. При приобретении квартиры бабушка Л. оформила её на своего внука. Спустя несколько лет она передумала и решила вернуть себе имущество. Внук исковые требования не признал, пояснил, что квартиру изначально приобретали именно ему за деньги семьи. Исковые требования Л. были оставлены без удовлетворения.

И напоследок – решение Одинцовского горсуда от 17.03.2015. Оспаривалась сделка проданной по доверенности квартиры. Суть в том, что истец и ответчик С. ранее состояли в браке. Муж продал их общую квартиру родственнику (по мнению истицы – «переписал»). Спустя время после развода сделку она пыталась оспорить. Но увы – в иске было отказано. Отметим, что изначально она против купли-продажи не возражала.

Резюме. Проблематично доказать, что собственник – фиктивный

Итак, оформление недвижимости на подставное лицо – огромная проблема. Переписывая квартиру, дачу или дом на чужого человека (даже если он друг или коллега), вы рискуете получить ворох трудностей в будущем. Во-первых, человек внезапно смертен, а его имущество после ухода из жизни становится наследством.

Во-вторых, даже лучший друг (родственник) может «включить дурака», заявляя, что спорное имущество действительно его. Поди докажи, что это не так! В-третьих, даже при полном согласии фиктивного и настоящего собственника в отношения могут вмешаться посторонние люди (судебные приставы, например).

Мой вам совет: оформляйте свою собственность исключительно на себя. Тем более что причины для теневых схем чаще всего не заслуживают уважения.