Площади квартир, домов и фокусы застройщиков: как мы платим за воздух

Помните книгу «Маленький принц»? Автор сокрушался, что для людей ключевой мерой ценности является стоимость вещи. «Я видел красивый дом из розового кирпича, в окнах у него герань, а на крыше голуби», – не могут представить себе. Им надо сказать: «Я видел дом за сто тысяч франков», – и тогда они восклицают: «Какая красота!»

80 лет, что прошло с момента написания книги, слишком мало для изменений сознания. Чтобы воскликнуть, какая красивая квартира, нам нужно знать две переменных: её расположение и площадь. Чем больше и центральнее, тем лучше. Но при покупке объекта порой наступает разочарование.

Виртуальные метры. Загромождённые коридоры. Неизвестно кем приватизированные чердаки и подвалы. Выясняется, что для жизни остаётся мало пространства. Где же обман? Поговорим о площади квартир и домов и других юридических каверзах, чтобы не попасться на удочку продавца или застройщика.

Немного теории. Что относится к квартире и дому?

В законодательстве есть много разновидностей объектов недвижимости. Это не только земельные участки, дома (в том числе садовые), гаражи и квартиры. Гражданский кодекс, например, относит к недвижимости самолёты и корабли, предприятия (см. ст.130 ГК РФ). Не будем вдаваться в крайности, а поговорим о вещах простых и понятных.

Многоквартирный дом – это точно недвижимость. Есть площадь, которая принадлежит одному владельцу – квартира. К ней должен вести отдельный вход, то есть выгородить объект внутри другого не получится. К квартире может прилагаться машино-место, подвал, чердак. Главное условие – описание границ помещения в порядке, который предусмотрен ФЗ №218 «О гос.регистрации недвижимости».

Согласно ч.5 ст.16 ЖК РФ, в площадь жилого помещения включаются все комнаты, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас. Эти объекты отображаются в акте технической инвентаризации и на плане. Однако их площадь не включается в жилую. При первичном создании объекта такие части сооружения должны продаваться дешевле (в теории).

Квартира, дом, подъезд

В ст.16 ЖК РФ сказано, что к жилым помещениям относятся дом и квартира (их части) и комнаты. Тут всё просто. Жилой дом – это обособленное строение, которое предназначено исключительно для жизни. Квартира – это ячейка такого сооружения, где их как минимум две. Ну а комната – часть жилого дома или квартиры.

В частном коттедже вопрос о принадлежности площади не стоит. Всё, что внутри забора (если его границы совпадают с планом) относится владельцу. Это не только участок, но и постройки, вспомогательные объекты. В многоквартирных домах всё сложнее. Порой непросто понять, кому и что относится.

В ч.2 ст.123.12 ГК РФ указано: общее имущество в многоквартирном доме принадлежит членам товарищества собственников недвижимости на праве общей долевой собственности, если иное не предусмотрено законом. Но это – общие слова. Ст.36 ЖК РФ определяет круг имущества, которое принадлежит всем и никому в частности:

  • участок, на котором расположен дом, с элементами озеленения и благоустройства, вспомогательными объектами;
  • лестницы и площадки, лифты и шахты, коридоры, подвалы, чердаки и прочие помещения, которые нужны для обслуживания дома;
  • инженерные сети, не входящие в квартиру;
  • пандусы и подъёмники для инвалидов;
  • крыши и ограждающие конструкции за пределами квартир;
  • общие помещения (колясочные, тренажёрные залы и т.д.).

Почему это важно? Распоряжаться общей площадью дома жильцы могут только сообща. Но помещения могут представлять интерес для тех, кто хочет их «прихватизировать». Такая участь часто подстерегает чердаки, где делают творческие мастерские, подвалы, где размещают магазины. Теоретически незаконно присвоенное общее имущество можно вернуть через суд, если не пропущены сроки исковой давности.

Самовольное строительство

Ещё один важный нюанс: вся площадь квартиры должна быть отражена в техническом плане. Порой жильцы «захватывают» тамбуры, чердаки, подвалы, воздуховоды. Тут важно понимать, что самовольно занятые площади владельцу квартиры не принадлежат. Особенно важно сопоставлять техпаспорт и реальность при покупке частного дома. Владельцы нередко достраивают недвижимость (появляется веранда, гараж, баня и прочее), но не вносят изменения в документы.

Новому покупателю будет труднее застраховать дом, подключить инженерные сети. Поэтому при покупке квартиры или коттеджа важно убедиться, что реальность соотносится с документами. В частных домах нужно ещё и обратить внимание, не «захвачен» ли чужой участок: это грозит ещё большими проблемами, чем самовольное строительство.

Какие уловки используют застройщики, чтобы заработать на площадях?

Дабы придать практическую ценность информации о видах площади, поговорим о некоторых фокусах девелоперов. Конечно, застройщики умеют жонглировать терминами, проектами, изменениями. Чем ближе к Москве и СПб, тем больше схем знает девелопер. Но и покупателю стоит быть готовым к возможным нюансам.

Любимые «фокусы» застройщиков:

  1. Свободная планировка. Квартира без стен – это не совсем хорошо. Возводить их всё равно придётся, а площадь квартиры сильно уменьшится.

    Пример. В квартире площадью 60 кв.м. будет возведено 3 стены, общей протяжённостью 15 м. и шириной 10 см. В результате площадь сооружения уменьшится на полтора метра!

  2. «Апартаменты» вместо квартир. Ранее этот вид недвижимости использовался, чтобы обойти закон о долевом строительстве. Сейчас схема стала встречаться реже, но не утратила актуальность.
  3. «Сокрытие» балконов и лоджий. Эти помещения могут быть отражены в плане квартиры, как часть жилого пространства, что удорожает стоимость жилья.
  4. Строительство общего имущества большей площади с последующей передачей её в чужое пользование. Это позволяет ч.4 ст.36 ЖК РФ, но возведение общей недвижимости оплачивается за счёт дольщиков. Почему ею должен пользоваться кто-то другой?

На что ссылаются застройщики?

Девелоперы всю жизнь занимаются недвижимостью, и в этой теме они подкованы лучше любого юриста. Когда речь заходит о включении балконов (лоджий) в жилую площадь, идёт ссылка на Приказ Минземстроя РФ от 04.08.1998 N 37 «Об утверждении Инструкции…». Нормативный акт не утратил силу, и в п.3.37 указано:

Общая площадь квартиры определяется как сумма площадей ее помещений, встроенных шкафов, а также площадей лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, подсчитываемых с понижающими коэффициентами: для лоджий – 0,5, для балконов и террас – 0,3, для веранд и холодных кладовых – 1,0.

Однако Жилищный кодекс РФ имеет более высокую юридическую силу. Следовательно, должны применяться его положения. Кроме того, Приказ №37 служит другим целям. Про «свободную планировку» и спорить нечего. Застройщик имеет право продавать квартиру без стен. Каким бы странным это ни казалось, большинство покупателей такому факту значения не придаёт.

Что есть апартаменты? Понятие пришло из гостиничного бизнеса, где так называли не просто комнату, а просторный номер для состоятельных гостей. В отношении апартаментов действуют правила нежилой недвижимости. В них нельзя зарегистрироваться, получить льготы по оплате ЖКУ и потребляемой энергии. Но проблема апартаментов сейчас минимизировалась.

Резюме. Площадь помещений – это важно

На основании площади квартиры или жилого дома формируется цена объекта. Продавцу важно «раздуть» объём недвижимости, пусть даже виртуально, получив за это реальные деньги. Включить в жилую площадь балкон или террасу, взять с дольщика деньги за общие помещения, а потом – быстро отдать их «нужному» человеку. Покупателю важно трезво смотреть на вещи и не доверять своим глазам.

Придётся сопоставлять реальную площадь с тем, что зафиксировано в документах. Это работает в две стороны: во-первых, не придётся платить за виртуальные метры. Во-вторых, под видом части сооружения вы никогда не купите самовольное строительство. Стоит ли тут напоминать о том, что для оформления сделки с недвижимостью нужен юрист? И не лишь бы какой, а специалист в этой сфере.