Почему в услугу риэлтора входит «подбор жилья»: от каких рисков это поможет защититься

Казалось бы, что сложного: на сайте найти объявление, договориться о встрече и оформить сделку. Все, кто это уже делал, согласятся со мной, что подбор жилья – это трудоемкий процесс, и чтобы найти недвижимость, которая будет соответствовать параметрам и бюджету покупателя, необходимо перебрать множество вариантов.

Самые распространенные ситуации

  1. Вы звоните по объявлению, а вам предлагают посмотреть другие квартиры.

    Значит этой квартиры в реальности нет. А такие объявления, так называемые «маяки», недобросовестные риэлторы часто выставляют на сайтах о недвижимости с целью навязать свои услуги по подбору квартиры потенциальным покупателям. Не стоит тратить время, просто кладите трубку.

  2. У продавцов сложная альтернатива (требуется размен/обмен на несколько квартир, а варианты ещё не подобраны) или в собственниках есть несовершеннолетние дети и требуется одобрение сделки Опекой. В большинстве случаев сложные альтернативы разваливаются прямо перед выходом на сделку. В цепочке может и по 10 участников, у каждого свои интересы и финансовые возможности. Представьте, как сложно найти идеальное конечное решение для всех в сжатые сроки.
  3. Квартира в залоге у банка. Если вы планируете покупать с ипотекой, то уже при первом звонке, уточните в каком банке взята ипотека у продавца, не все банки разрешают сделки с квартирой, находящейся в ипотеке у другого банка.
  4. Продажа квартиры по доверенности. Если собственник не спешит с вами встретиться, а все переговоры ведет его представитель и что важнее, на сделке тоже присутствовать не будет – возможно, вас хотят обмануть. Настаивайте на личной встречt с владельцем, проверяйте его паспорт и право на собственность. А также подлинность доверенности на сайте reestr-dover.ru
  5. Квартира продается с большой скидкой.

    Когда цена более чем на 20% отличается от средних цен по рынку и нет четкого обоснования скидки, то скорее всего это мошенническая схема, которая в последствии может лишить вас и жилья, и денег. Например, собственник в предбанкротном состоянии продает квартиру с большим дисконтом. При его банкротстве, сделка будет признана недействительной и квартира изъята, а вы присоединитесь к кредиторам продавца — в самый конец очереди, потому что пришли последними. Советую, проверять продавца на сайте fssp.gov.ru. И помните, что бесплатный сыр только в мышеловке!

  6. Перепланировка.

    Обязательно при покупке квартиры изучите ее технический паспорт и экспликацию. Это нужно для того, чтобы убедиться, что все изменения узаконены. Иначе платить штраф и переделывать все обратно придется уже вам.

  7. При сделках с лицами, вызывающими подозрения на алкоголизм, психические заболевания и т.д., всегда запрашивайте справки из ПНД и НД. А лучше прямо в день сделки запросите у продавца медицинское освидетельствование, это гарант того, что куплю-продажу потом никто не оспорит. В сделках с пожилыми людьми необходимо придерживаться тех же правил.
  8. Ремонт в квартиры и придомовой территории.

    Редко когда ремонт в покупаемой квартире полностью устраивает. В конечном счете, в Москве вы покупаете метраж и локацию, а ремонт всегда можно сделать на свой вкус, при этом запросив у продавца дополнительную скидку.

    Важнее обратить внимание на общее состояние дома, подъезда и придомовой территории. По ним вы поймёте с каким контингентом вы будете проживать и насколько Управляющая Компания заботиться о благоустройстве и жильцах.

    Особенно это касается старого фонда.

    Если квартира на последнем этаже старого жилого фонда, то проверьте нет протечек на потолке, так как добиться ремонта крыши от УК достаточно сложно. Также посмотрите состояние стояков, электрики и прочее.

  9. Всегда изучайте документы основания перехода прав собственности на недвижимость, в них, как раз, и скрываются возможные проблемы в будущем.

Как лишиться купленной квартиры: основные риски

  • Риск 1. Если при покупке недвижимости использовался материнский капитал, то детям должны быть выделены доли. Если нет, их права ущемлены. В этом случае будущую сделку купли-продажи можно оспорить.
  • Риск 2. Квартиру продает разведенный супруг.

    Требуйте нотариально заверенное заявление о согласии на продажу от бывшего супруга, иначе сделка им может быть оспорена.

  • Риск 3. Квартира незаконно приватизирована.

    Может быть такое, что во время приватизации квартиры кто-то из ее жильцов был временно снят с регистрационного учёта (отбывал наказание в местах лишения свободы или служил в армии) или неправильно были оформлены согласия и отказы от приватизации всех проживающих членов семьи. После возвращения человек сможет восстановить свою прописку с правом пожизненного проживания в этой квартире.

    Чтобы себя обезопасить, советую тщательно проверить данные архивной выписки из домовой книги.

  • Риск 4. Квартира получена продавцом в качестве наследства менее 3-х лет назад и сроки для вступления в наследство других возможных наследников еще не прошли. И после того, как вы приобретете такую недвижимость, может объявиться новый наследник. Чтобы избежать возможных судебных тяжб и потери денег, советую затребовать нотариально заверенное заявление о том, что продавец при появлении новых наследников берет все разбирательства с ними на себя.

    И по возможности, советую избегать квартир со «свежим» наследством.

  • Риск 5. При покупке частного дома с земельным участком уже при первом звонке уточните: полностью ли оформлены документы?

    Часто продавцы не регистрируют дом как жилой, дабы уменьшить налоги:

    1. Во-первых, если дом не зарегистрирован, то в нем нельзя прописаться.
    2. Во-вторых, не факт, что вы сможете зарегистрировать дом самостоятельно. Это долго и муторно, например: он может выступать за пределы земельного участка или не соответствовать нормам пожарной безопасности и другие нарушения. Поэтому, выбирайте объекты, которые оформлены соответственно законодательству РФ.

И в завершение

При осмотре технического состояния дома, не полагайтесь на слова прежних владельцев, мнение друзей и риэлтора. Вы не знаете по какой технологии и из насколько качественных материалов его строили, поэтому на осмотр с собой берите эксперта по строительству, который даст профессиональное заключение.

Сложно предугадать все возможные ситуации и на каком этапе появятся подозрения о «‎чистоте»‎ сделки, поэтому следует всегда быть начеку, перепроверять документы и брать нотариальные подтверждения слов продавца.

Поскольку процесс купли-продажи жилья сложный и многоэтапный, я всегда советую обращаться за сопровождением сделки к опытному эксперту по недвижимости. Помните, что комиссионные риелтора дешевле, чем риск остаться без жилья и без денег.