Почему взлетели цены на квартиры? Дело может быть не только в ипотеке

Кажется, жилая недвижимость в России еще не была такой дорогой, как сейчас. Обычно в этом винят программу льготной ипотеки, «подогревшей» рынок жилья (заодно и вторичный рынок – к которому льготная программа вообще не имела отношения. Но на самом деле нынешний рост цен может быть следствием сразу нескольких факторов.

Ипотека

Как в своё время метко заметил Михаил Булгаков: квартирный вопрос испортил многих. Но во времена классика люди ещё не знали, что их потомков ждёт ипотека. Многие годы люди мечтали о снижении ставок по ипотечным кредитам. В итоге банки наконец-то снизили ставки по кредитам, но доступность ипотеки увеличила платежеспособный спрос на жильё, а объёмы ввода в эксплуатацию жилья в условиях пандемии COVID-19 существенно сократились.

Как результат – стремительный взлёт цен на квартиры. И то, что раньше заёмщики отдавали банкам, теперь отдают застройщикам. Хотя едва ли это единственный фактор, существенно повлиявший на рост стоимости квадратного метра.

Эскроу-счета

Следующим фактором можно назвать введение особо порядка расчётов между инвесторами и застройщиками. Речь идёт о так называемых эскроу-счетах. Новая форма расчётов вызвана благими намерениями – защитить права инвесторов. Ранее большие надежды законодатели возлагали на 214-ый закон. Но армии обманутых дольщиков со всей убедительностью говорят, что что-то пошло не так. Насколько эффективными окажутся эскроу-счета – покажет время.

Но пока их введение имеет негативный экономический эффект. Дело в том, что сегодня застройщики не имеют возможности использовать средства дольщиков, аккумулированные на эскроу-счетах для выполнения строительно-монтажных работ. При недостатке собственных финансовых ресурсов девелоперы идут в банк и оформляют кредиты. Проценты по кредитам увеличивают затраты застройщиков на строительство жилых многоквартирных домов и повышают стоимость квадратного метра.

Вклады, офшоры и миграция

Отдельным фактором увеличения стоимости жилья можно назвать и снижение доходности банковских депозитов, а также лимит застрахованных вкладов – до 1,4 млн. руб. К тому же власти решили облагать налогом вклады людей в банках. Всё это ещё раз подтвердило тезис о том, что инвестиции в недвижимость – самые надёжные и прибыльные. Учитывая ежегодный рост стоимости жилья и возможность получения дохода от сдачи в аренду – многие частные инвесторы предпочли использовать традиционный способ вложения временно свободных денежных средств.

Другая причина роста цен на недвижимость – борьба с выводом капитала в зарубежные офшоры. В результате состоятельным гражданам выгоднее стало инвестировать деньги в недвижимость в России, чем перечислять средства на зарубежные банковские счета и платить налоги по повышенным ставкам.

Миграция населения также внесла свою лепту в повышение стоимости квартир в крупных городах. Высокая концентрация экономически активной части населения в мегаполисах повысила спрос на квартиры, а предложение не всегда успевает угнаться за спросом. В итоге программа «Доступное жилье» превращается в очередную утопию.

Проблема обманутых дольщиков

В 80-х годах прошлого века коммунисты пообещали каждой семье отдельную квартиру к 2000 году. В общем-то, они не обманули рабочих и крестьян, просто, видимо, забыли упомянуть о том, что квартира будет чуть позже и в ипотеку.

На этом фоне особенно сложно пришлось обманутым дольщикам, которые отдали порой последние деньги жуликоватым девелоперам. Причём решение проблем дольщиков зачастую остаётся делом рук самих дольщиков. Многочисленные надзорные ведомства смотрят сквозь пальцы на проблемы обманутых инвесторов.

Однако, если у бездомных инвесторов лопнет терпение, и они выйдут на улицы, то посадки им будут уже не страшны. Во всяком случае, после задержания у них хотя бы будет крыша над головой – пусть и в казённом доме.

Обманутым дольщикам нечего терять, кроме своих долгов за недостроенные дома. Ведь действующие законы заставляют их продолжать выплачивать долги банкам по кредитам, несмотря на то что своя квартира так и осталась несбыточной мечтой. Это при том, что те же банки в своё время аккредитовали новостройки и по факту вселили в доверчивых людей уверенность в том, что застройщики построят дома в срок и им можно доверить свои сбережения.