Почти обмен, но со своими нюансами. Что такое трейд-ин в недвижимости и как он работает?

В современном мире очень развито такое направление, как трейд-ин – скидка при встречной продаже. Причем оно развито не только в автомобильной отрасли, но и в недвижимости. Но не все люди знают, что такое трейд-ин, как он «работает» и какие у него есть плюсы и минусы. Наша команда обратилась к экспертам, чтобы узнать о схеме трейд-ин и на какие нюансы стоит обратить внимание.

Что такое трейд-ин в недвижимости

Схема трейд-ин в недвижимости частично похожа на трейд-ин в автомобильном бизнесе, но также имеет и свои нюансы.

По сути, клиент выбирает понравившуюся квартиру и в качестве первоначального взноса или же в качестве полной оплаты предлагает свою старую квартиру. Но не все так просто – не любую квартиру можно приобрести по схеме трейд-ин. Как отметил Александр Козлов из концерна «Русич», по такой схеме можно приобрести только новостройку напрямую у застройщика. То есть, купить по такой схеме вторичку, например, в другом районе или регионе, уже не получится.

Кроме этого, схема трейд-ин зачастую действует только на территории одного региона, а точнее – даже одного города. Некоторые компании также по схеме трейд-ин могут принимать жилплощадь из ближайшей области. То есть продать квартиру в Москве и купить в Санкт-Петербурге по схеме трейд-ин уже не получится.

Чаще всего такая региональность основана на том, что застройщик, чаще всего, работает на территории одного города или в близлежащей области, но не по всей России. На региональные особенности трейд-ин обратил внимание Ян Фельдман из ГК «Ленстройтрест»:

Большинство застройщиков Петербурга и Ленобласти принимают «в зачет» только квартиры, которые располагаются в границах Петербурга или в ближайших пригородах Ленобласти.

Ян Фельдман, директор по маркетингу ГК «Ленстройтрест».

Обратите внимание, что по данной схеме пока можно купить квартиры только в крупных городах: Москва, Санкт-Петербург, Новосибирск, Екатеринбург и другие. В небольших городах схема трейд-ин с жильем пока не применяется в принципе

Но есть одна особенность, которая существенно отличает схемы трейд-ин в автомобильном бизнесе и в недвижимости – способ выкупа квартиры потенциального клиента.

В автомобильном бизнесе покупателем старой машины по схеме трейд-ин является автосалон, а в недвижимости застройщик не покупает старую квартиру покупателя. Более подробно об этом рассказал брокер и независимый эксперт по недвижимости в СПб Александр Киселев:

Застройщики – как автосалоны, продают свои квартиры и предлагают взять в зачет вашу квартиру. Вот только в отличие от автосалона, застройщик не будет у вас выкупать недвижимость. Он возьмет ее на самостоятельную реализацию или передаст ее своим партнерам. И те, и другие дополнительно с продажи возьмут с вас комиссию. Срок реализации, обычно по договорам, составляет около 6 месяцев.

Александр Киселев, брокер и независимый эксперт по недвижимости в СПб.

То есть трейд-ин – это схема одновременной продажи и покупки квартир, которые располагаются в одном городе или одной области. Трейд-ин подойдет в большинстве тем клиентам, которые не хотят заниматься продажей старой квартиры и хотят продать ее в кратчайшие сроки и фактически за любую цену.

Если же у собственника есть время на самостоятельную (пусть даже через риелтора) продажу старого жилья, лучше взять ипотеку и в дальнейшем погасить.

Как происходит покупка и продажа квартир по схеме трейд-ин

Схема трейд-ин в недвижимости документально оформляется двумя договорами:

  1. договором купли-продажи (старой квартиры);
  2. договором долевого участия (на новую квартиру в новостройке).

Для того чтобы купить новую квартиру по схеме трейд-ин первоначально человеку необходимо определить круг застройщиков, которые работаю по такой схеме.

После того, как был выбран застройщик, который работает по трейд-ин, и выбрана понравившаяся квартира, клиент оформляет два договора. Более подробно о данной схеме рассказал Александр Козлов:

Для начала нужно выбрать квартиру в проекте, где трейд-ин применим. Необходимо понимать, что сам застройщик продажей вашей квартиры заниматься не будет, для этого существуют партнерские агентства недвижимости, которые будут оценивать имеющуюся у вас недвижимость, которую планируете использовать в обмене. Договорившись о стоимости и обсудив все условия, между вами и агентством недвижимости заключается договор с указанием сроков реализации, суммы сделки и комиссионного вознаграждения. Параллельно с этим мероприятием заключается договор бронирования, согласно которому застройщик обязуется продать Вам определенную квартиру за фиксированную стоимость. Когда покупатель на квартиру будет найден, заключается договор-купли продажи и полученные за реализацию недвижимости средства поступают на счет застройщика в качестве оплаты нового жилья.

Александр Козлов, коммерческий директор Концерн «РУСИЧ».

Оставшуюся сумму стоимости новой квартиры, то есть разницу между стоимостью новой квартиры и полученной суммой от продажи старой, клиент может оплатить наличными деньгами, материнским капиталом или оформить на нее ипотечный кредит.

Цена новой квартиры фиксируется обычно на срок до полугода – именно столько времени нужно, чтобы продать старую квартиру. На это особенно обратил внимание Ян Фельдман:

Компании фиксирует для клиента цену на выбранную квартиру в одном из проектов на срок до полугода. Как правило, на реализацию старой квартиры клиента агентством уходит от 1 до 6 месяцев.

Ян Фельдман, директор по маркетингу ГК «Ленстройтрест».

Стоит отметить, что оценку стоимости проводит эксперт агентства недвижимости, с которым у застройщика заключен договор. Привлечь своего оценщика клиент уже не сможет. Если стоимость, озвученная оценщиком, не устроит собственника жилья, то единственное, что он может сделать – это обратиться к другому застройщику, который также работает по схеме трейд-ин.

Кроме этого, чаще всего для продажи старой квартиры устанавливается 2 цены – желаемая и для быстрой продажи, то есть более низкая, говорит Оксана Васильева из ООО «Мариокс Центр»

Установление двух цен, а точнее диапазона цен, нужно для того, чтобы можно было без дополнительного соглашения с собственником квартиры снизить цену для продажи квартиры. Таким образом уменьшится срок продажи квартиры. Первоначально квартира выставляется на продажу по максимальной стоимости. Снижать цену будут примерно раз в месяц или по просьбе клиента.

После того, как старая квартира будет продана, деньги автоматически переводятся на счет застройщика. С этой даты ее бывший владелец уже может въезжать в новую квартиру, если дом уже достроен и сдан, а оставшуюся суммы внести по рассрочке или ипотеке.

Плюсы и минусы трейд-ин в недвижимости

Как и в любой схеме продаж и покупок квартир, в трейд-ин есть свои плюсы и минусы.

Основным плюсом является то, что застройщик фиксирует стоимость приобретаемого жилья по схеме трейд-ин. И фиксируется цена квадратного метра на срок до полугода. А в условиях современного рынка стоимость жилья растет довольно быстро.

Еще одним плюсом является то, что клиенту не нужно самостоятельно продавать свою квартиру – этим будет заниматься компания-партнер застройщика. То есть меньше «бумажной волокиты и потраченного времени».

Но и минусы также очевидны. Например, для быстрой продажи старой квартиры ее стоимость может быть занижена на 10-15%. В противном случае в короткие сроки жилье могут не купить.

Также минусом является региональная привязка программы трейд-ин. То есть клиент не сможет по этой схеме «обменять» свою квартиру в поселке на жилье в крупном городе. А еще не все застройщики работают с такой схемой.

О дополнительных плюсах и минусах трейд-ин рассказали и наши эксперты. Александр Козлов отметил сразу 2 плюса в реализации и приобретении квартир по схеме трейд-ин:

Покупатель сможет одновременно сэкономить на юристе и не привлекать большое количество посредников, так как сделку сопровождают представители агентства недвижимости и застройщика.

Александр Козлов, коммерческий директор Концерн «РУСИЧ».

Кроме того, некоторые застройщики предоставляют своим клиентам скидку при приобретении квартиры по схеме трейд-ин. Об этом рассказала Оксана Васильева:

Кроме брони конкретной квартиры, а в некоторых случаях и заморозки цены на неё, застройщики могут предоставить скидку в размере одного-двух процентов на новую квартиру

Оксана Васильева, генеральный директор ООО «Мариокс Центр».

Кроме плюсов, в схеме трейд-ин в недвижимости есть и свои минусы. Например, Киселев Александр отметил, что:

У вас не возьмут квартиру на реализацию, если она в ипотеке у банка или у вас выделены доли детям, так как это сложные и долгие сделки.

Александр Киселев, брокер и независимый эксперт по недвижимости в СПб.

О втором «неочевидном» минусе, о котором некоторые покупатели забывают, рассказал Андрей Харчиков:

Если условия трейд-ин предполагают освобождение квартиры сразу после оформления договора, посчитайте ваши затраты на съемное жилье, если дом мечты еще строится.

Андрей Харчиков, юрист Единого центра защиты.

Еще на одном нюансе остановил свое внимание Александр Козлов:

У покупателей недвижимости по схеме трейд-ин отсутствует возможность передумать – деньги от продажи квартиры сразу поступят на счет застройщика.

Александр Козлов, коммерческий директор Концерн «РУСИЧ».

Про дополнительные 3 минуса схемы трейд-ин в недвижимости рассказала Оксана Васильева:

К минусам трейд-ин можно отнести:

  • Оценку недвижимости, так как ее проводит застройщик (в некоторых случаях цена может быть, к примеру, на двадцать процентов ниже рыночной);
  • Комиссию за расторжение договора;
  • Купить жилье в новостройке в трейд-ин можно при условии, что старая недвижимость отвечает определенным требованиям.

Оксана Васильева, генеральный директор ООО «Мариокс Центр».

Поэтому перед тем, как воспользоваться схемой трейд-ин в недвижимости, стоит несколько раз подумать и только потом заключать договор. Так как в некоторых ситуациях данная схема может быть невыгодна для покупателя жилья.

Старая квартира не продается: что делать

Может возникнуть и другая проблема – если продавец-покупатель уже присмотрел новую квартиру по схеме трейд-ин и заключил договор, а старая квартира не продается. На данный вопрос подробно ответил Александр Киселев:

Даже если это произойдет, то, скорее всего, вам продлят срок, заключив с вами доп. соглашение. При этом вас будут активно понижать по цене. Ну а если квартира совсем не продается или вы никак не захотите понижаться, то после указанной в договоре даты, договор будет расторгнут, а внесенный аванс будет возвращен. Но, так как все строится на желании купить, а квартиру новую вы фактически уже купили и скорее всего даже расставили там мебель (в своем воображении), то шансы на продажу вашей квартиры будут высоки, так как вы просто не захотите упускать свою новую квартиру.

Александр Киселев, брокер и независимый эксперт по недвижимости в СПб.

То есть все будет зависеть только от желания клиента – или ему придется снижать стоимость продажи, или отказаться от выбранной квартиры, или же оформлять ипотеку и приобретать выбранную жилплощадь.