Рефинансирование – не единственный способ снизить ставку по ипотеке. Какие существуют альтернативы и сколько можно сэкономить?

Зачем банки снижают ставки

Процентные ставки по ипотечным кредитам, как и по другим, зависят от общего уровня процентных ставок на рынке – и больше всего от ключевой ставки Банка России. Соответственно, если регулятор поднимает ставку, вслед за ней растут и процентные ставки по кредитам, и наоборот.

Во второй половине 2020 года и в начале 2021-го в России действовала самая низкая ключевая ставка в истории страны – 4,25%. Соответственно, банки тоже снижали ставки по ипотеке – в рамках стандартных программ (без государственного субсидирования) ставки составляли порядка 8% годовых. Но еще не так давно банки выдавали ипотеку под 12-15% годовых – это было, скажем, в 2015-2016 годах (и было логично – ключевая ставка доходила до 17%).

Другими словами, ставки на рынке могут меняться в широких пределах. Но когда заемщик оформляет ипотечный кредит, его условия фиксируются на весь срок. То есть, взяв кредит на 20 лет под 12% годовых, заемщик обязуется все 20 лет платить его именно по такой ставке. Когда средние рыночные ставки опускаются до 8% годовых, а по льготным госпрограммам – до 4,5-5,7% годовых, заемщик чувствует себя обманутым.

Вариантов, как восстановить справедливость, у него не так много:

1. рефинансировать кредит. Проблема в том, что рефинансирование предполагает, что заемщик уходит в другой банк – а это долгая процедура, с переоформлением залога и другими тратами;
2. продолжать платить кредит по старым правилам;
3. попытаться снизить ставку по уже выданному кредиту.

Естественно, что банку совсем невыгоден первый вариант (клиент уйдет от него, скорее всего, навсегда), и очень даже выгоден второй вариант. Но чтобы не упустить клиента, банки вынуждены соглашаться на третий – сохранить клиента, но согласиться получать от него чуть меньше.

Первым такую программу запустил Сбербанк, и сделал он это примерно в 2017 году – тогда под нее попали заемщики, которые брали ипотеку в сложные 2015-2016 годы. Банк был готов снизить ставку в среднем на 1,5-3% годовых – и, например, вместо 13% заемщику согласовывали ставку в 9-10% годовых. Ежемесячный платеж существенно снижался, как и переплата.

Понятно, что банку это было не так интересно, поэтому широко об этой программе стало известно из соцсетей – от тех клиентов, которые ею воспользовались. Увы, долго это не продлилось – уже в сентябре 2018 года Сбербанк перестал принимать заявления на снижение ставки, а о новой так и не объявил.

На самом же деле что-то похожее есть в разных банках, просто большинство из них предпочитают не афишировать такие возможности.

Как банки предлагают снизить ставку

Программы по типу той, что была в Сбербанке несколько лет назад, сейчас найти сложно – да и смысла большого в этом нет. Среднестатистический заемщик в последние 2-3 года и так оформил кредит по ставке около 10% годовых и ниже, а процентные ставки снизились незначительно. Тем не менее, несколько способов снизить процентную ставку по уже оформленному ипотечному кредиту существует.

Оформить зарплатную карту

При выдаче ипотечного кредита банк обычно определяет процентную ставку по специальной системе: есть базовый тариф, к нему прибавляются надбавки (за отсутствие страховки, отсутствие документов, маленький первоначальный взнос), и от него отнимаются скидки. Скидки эти бывают разные, например:

• оформление ипотеки через электронный сервис этого же банка (сервисы обычно платные, но скидка со ставки будет выгоднее);
• подтверждение доходов справкой по форме 2-НДФЛ (а не по форме банка);
• оформление кредита у застройщика из определенного перечня (компания компенсирует банку часть недополученной процентной ставки);
• получение зарплаты на карту банка.

Последний пункт – самый простой и доступный для большинства заемщиков (кроме разве что ИП). Если заемщик оформляет ипотеку, значит у него есть официальные доходы, и чаще всего это зарплата. А закон разрешает сотруднику получать зарплату на карту любого банка России – несколько лет назад даже был принят отдельный закон по этому поводу.

По зарплатным картам, как правило, устанавливаются выгодные тарифы – бесплатное обслуживание и снятие наличных без комиссии, поэтому заемщик вряд ли что-то потеряет, если будет получать зарплату через тот же банк, который выдаст ему ипотеку. А вот преимущества от этого есть.

Например, в ВТБ можно снизить процентную ставку по уже выданным кредитам, правда, с рядом условий:

• перевести свою зарплату в ВТБ нужно в течение 3 месяцев после подписания кредитного договора;
• ставка будет снижена на 0,5 процентных пункта;
• скидка не работает при оформлении ипотеки по госпрограмме 2020 года или «семейной» ипотеки.

Это достаточно необычное предложение – большинство других банков требуют, чтобы клиент заранее перевел к ним свою зарплату.

Зарплатные клиенты банкам выгодны по ряду причин: так проще оценивать доходы заемщика и при необходимости предлагать ему другие услуги; а еще если заемщик перестанет платить по кредиту добровольно, банк сможет списывать долг из его зарплаты напрямую (но только в рамках закона).

Заплатить разовую комиссию

Эта возможность появилась относительно недавно, и, если верить сайту, первым такую услугу предложил Росбанк. Условия просты: банк снижает процентную ставку по ипотечному кредиту, если клиент внесет разово определенную сумму в виде комиссии. Это не первоначальный взнос и не частичное погашение – уплаченная комиссия не снижает остаток долга, а полностью идет в доход банка.

Как удалось выяснить, на практике такую услугу предлагают не очень много банков:

• Росбанк – можно снизить ставку на 0,5-1,5% годовых, если уплатить разово, соответственно, от 1 до 4% от общей суммы кредита. Минус один – оформляется это все только в момент оформления кредита (а сумма комиссии вносится вместе с первоначальным взносом);
• Примсоцбанк – снижает ставку на 1-3% годовых, и за это нужно отдать от 1,9 до 11,3% от суммы кредита. Минус тот же – работает это лишь в момент выдачи ипотечного кредита;
• Транскапиталбанк – снижает ставку на 4,5-6% годовых за платеж в размере 5% от остатка задолженности. работает это только с ранее выданными кредитами, но не со всеми, а только с теми, что были выданы в 2014-2015 годах;
• Банк «Дом.РФ» – снижает ставку на 0,5-1% годовых при внесении платежа в 2-3,5% от суммы кредита (и тоже только при оформлении самого кредита);
• Совкомбанк – снижает ставку на 0,5-0,75% годовых при условии внесения 1,99-2,99% от суммы.

То есть, в большинстве случаев возможность снизить ставку существует только изначально при подписании договора ипотечного кредитования – когда договор подписан, ставка фиксируется, и снизить ее разовым платежом уже нельзя.

Активно пользоваться картой банка

Несколько банков предлагают своим заемщикам особые скидки на ипотеку – если клиент будет активно пользоваться картой, выданной тем же банком. Смысл простой – с каждой операции по карте банк зарабатывает какой-то процент комиссии. Обычно этот процент возвращается в виде кэшбэка, но в случае с ипотечными заемщиками банк может возвращать эти деньги необычно – в виде скидки за ипотеку.

Когда речь идет о небольшом потребительском кредите или вкладе, то услуга выглядит просто – ведь сроки вклада или кредита примерно соответствуют сроку использования карты. В случае же с ипотекой все несколько сложнее – она длится по 20-30 лет, и все эти годы поддерживать один уровень использования платежей по карте непросто.

Вот как вышел из ситуации Совкомбанк:

• услуга «Гарантия отличной ставки» предполагает, что банк вернет разницу между фактическими процентами по ипотеке и процентами по ставке 5,9% годовых;
• для этого нужно каждый месяц оплачивать что-то картой «Халва» минимум 5 раз, а общая сумма платежей должна составлять 10 тысяч рублей и больше;
• к карте обязательно должна быть подключена программа страховки, а платить можно своими или кредитными средствами;
• программа действует всего 3 года.

Выгодно это, как можно понять, только тем, кто и так пользуется «Халвой», и заодно оформил ипотеку в том же Совкомбанке.

То же самое есть у ВТБ, но там условия чуть отличаются. Платить нужно «Мульткартой» на те же 10 тысяч рублей в месяц, за это банк снизит ставку по потребительскому кредиту на 1%, а по ипотеке на 0,3%. Фактически платить придется по графику платежей, а разница вернется бонусными рублями.

При желании можно уточнить, действует ли такая программа в банке, выдавшем ипотеку – например, если оформить такую карту, использовать ее как зарплатную и активно ею пользоваться, можно неплохо сэкономить на ипотеке.

Попытаться снизить ставку по заявлению

Это пункт, с которого мы начинали – но более-менее открыто программа работала только в Сбербанке. Но другие банки тоже понимают, что заемщики по ипотеке не будут платить по 12-15% годовых, когда все остальные платят по 6-8%, и предпочтут рефинансирование. Поэтому, чтобы удержать клиента, банки все же готовы снижать проценты по ипотеке.

Проблема в том, что такой информации на сайтах банков нет, и эту возможность мало кто афиширует. Программа может называться по-разному: программа снижения ставок, программа внутреннего рефинансирования, или как-то еще, но суть у нее примерно одинакова.

Скорее всего, нужно подать заявление своему кредитному менеджеру по ипотеке с просьбой снизить процентную ставку по выданному кредиту до среднерыночного уровня. Внутренние документы банка, как правило, устанавливают какую-то границу: например, заявление пойдет в работу, если фактическая ставка выше среднерыночной на 1,5% и больше. То есть, если кредит оформлен под 10% годовых, а банк активно кредитует новых клиентов под 8%, можно смело подавать заявление.

О форме заявления также сказать нечего – скорее всего, это подскажут в банке. Это может быть как заявление в свободной форме, так и по утвержденным правилам.

Однако, обращаясь с таким заявлением, нужно помнить две вещи:

• кредитная политика – это то, что устанавливает сам банк по своим правилам. Говоря проще, банк вправе отказать снизить ставку, и это будет абсолютно законно. Обжаловать решение с отказом тоже не получится, ведь здесь нет никакого нарушения;
• если банк одобрит заявку, будет пересмотрен график платежей – соответственно, придется вносить изменения в условия договора. А за это банк попросит определенную сумму.

Плату за изменение условий устанавливает сам банк. Например, в Газпромбанке это 1% от суммы остатка задолженности, минимум 15 тысяч рублей, максимум 150 тысяч. Промсвязьбанк попросит 2500 рублей в Москве и столичных регионах и 1500 рублей в других городах (но при условии, что банк принял положительное решение), ВТБ установил комиссию в сумме от 7 до 15 тысяч рублей в зависимости от условий.

Тем не менее, даже с учетом комиссии это может быть выгодно – ведь кроме этого варианта остается только рефинансирование, что потребует еще больше расходов (на оценку имущества, переоформление залога, и т.д.).

Программы от правительства – перейти на «семейную»

С 2018 года в России существует программа «семейной ипотеки». По ней семья может получить ипотечный кредит по ставке 6% годовых и менее, если в ней после 1 января 2018 года родился второй или последующий ребенок. По программе доступны покупка квартиры в новостройке или рефинансирование ранее оформленного кредита (а недавно добавились и кредиты на ИЖС).

Но что делать, если на момент оформления кредита у семьи не было права на ипотеку, а после – родился ребенок? С одной стороны, по программе можно рефинансировать старый кредит, но для этого придется переходить в другой банк, что дорого и сложно.

Поэтому со временем банкам разрешили переводить таких клиентов на льготные условия с уже оформленными кредитами. Работает это так (на примере Сбербанка):

• если семья заемщика стала соответствовать условиям «семейной» ипотеки, она может перейти на эту программу;
• сумма остатка долга должна быть не более 85% от стоимости жилья (а также проходить по сумме – до 6 миллионов в регионах, до 12 миллионах в столицах);
• недвижимость должна быть изначально куплена на первичном рынке;
• по кредиту должен быть оформлен полис добровольного страхования жизни заемщика;
• по кредиту не должно быть просрочек.

Если семья соответствует всем этим требованиям, она получит процентную ставку в размере 5% годовых или даже ниже (банк пишет о 4,7% годовых).

Подобные программы есть и в других банках, которые работают с этой ипотечной госпрограммой. Фактически это возможность перейти на условия «семейной ипотеки», не уходя из своего банка и не тратя деньги на оплату документов и услуг при рефинансировании кредита.

Когда все же стоит обратиться за рефинансированием?

Рефинансирование – настоящее спасение для заемщиков, которые оформили ипотеку несколько лет назад. Переведя свой кредит в другой банк, клиент будет платить меньше, чем в прошлом банке – соответственно, снизится общая сумма переплаты. При желании можно «растянуть» срок до максимального, это еще больше снизит платеж.

Однако на самом деле рефинансирование может быть далеко не так выгодно, как об этом говорит реклама:

• для оформления нужно будет заказать экспертную оценку квартиры, а потом – оплатить перерегистрацию залога;
• пока первый банк не снимет обременение с квартиры, второму придется платить проценты по завышенной ставке;
• если рефинансировать кредит в первые 2-3 года, большой выгоды не будет – в первые годы заемщик большей частью погашает проценты, а основная сумма долга не снижается;
• если эксперт оценит квартиру не очень дорого, а сумма кредита большая, то банк урежет максимальную сумму кредита по рефинансированию;
• если квартира покупалась с материнским капиталом, могут быть проблемы (хотя недавно принятый закон упростил процедуру);
• если по первому кредиту была оформлена страховка жизни и здоровья, второй банк может ее не принять – придется покупать новую.

Это не означает, что рефинансировать ипотеку невыгодно – просто еще до начала процедуры нужно взвесить все плюсы и минусы, и понять – стоит ли ввязываться в перекредитование. По оценкам экспертов, смысл в этом есть только в том случае, когда ставка по рефинансированию будет на 1-1,5% и более ниже, чем по изначальному кредиту.

Тем не менее, если банк отказывается снизить ставку по заявлению, а другие варианты исчерпаны, то рефинансирование – практически единственный вариант снизить уменьшить месячный платеж и общую переплату по ипотечному кредиту.