Риелторы нужны, чтобы защититься от обмана. Но что делать, если сам риелтор – мошенник? И как это вычислить?

Многие недолюбливают риелторов, считая, что они получают деньги за работу, которую не делают. Соглашаться с этим или нет – дело каждого, но вот проблема недобросовестных посредников касается всех, кто хоть раз проводил сделку с недвижимостью. Риелторы-мошенники придумывают все новые и новые схемы обмана – а мы расскажем, как их вычислить и не попасться к ним «на удочку».

Когда риелтор обманывает?

В сделках с недвижимостью, как и во многих других сферах, бывают случаи мошенничества. Это может быть продажа «хитро» приватизированной квартиры (с родственником в местах заключения), это может быть «хитрый» застройщик (который не собирается достраивать дом), а может быть арендодатель, сдающий несуществующую квартиру. Но определенная доля мошенничества приходится и на тех, кто по идее должен от этого мошенничества спасать – а именно, на риелторов.

Как ни странно, они достаточно часто становятся фигурантами криминальных хроник. Вот несколько громких историй мошенничества с участием риелторов:

  • в Ангарске риелтор принимала от покупателей недвижимости деньги «на хранение», предлагая это как безопасную сделку. Продавец, что очевидно, этих денег не видел. В итоге по 10 сделкам она получила 16 миллионов рублей от клиентов. А потом – и обвинение в преступлении;
  • в Липецке риелторы организовали фиктивную сделку от лица умершей женщины. Похожую на нее пожилую женщину привели в МФЦ, где она «продала» свое жилье сообщнику мошенников, который потом перепродал эту квартиру, причем даже в ипотеку. Пострадавшим оказался наследник умершей женщины, он сейчас судится с покупательницей квартиры (которая теперь судится с вполне добросовестной покупательницей;
  • в Санкт-Петербурге шестеро риелторов подделали документы и получили право на выморочное имущество двух квартир, которые остались от умерших владельцев;
  • в Томской области группа риелторов предлагала посредничество в сфере недвижимости, но кроме получения денег ничего не делала. Итог – более 70 пострадавших и уголовное дело.

И таких историй есть масса – чаще всего риелторы под видом квартиры предлагают клиентам лишь свои услуги по ее поиску. Причем услуги они продают по договору, а клиенту проще заплатить и забыть о своих деньгах, чем попробовать расторгнуть договор.

При этом те, кто пытался провести какую-то сделку в сфере недвижимости, могут считать мошенниками и вполне «нормальных» риелторов – просто многим кажется, что за ту комиссию, которую берут посредники, они оказывают как-то слишком мало услуг (например, ограничиваясь тем, что размещают объявления на общедоступных сайтах). Но здесь уже просто рыночные отношения – есть «товар» (услуга посредничества), и есть «купец» (клиент, который согласился воспользоваться услугой).

В любом случае, тот, кому нужно провести сделку с недвижимостью, должен знать, как определить просто не очень хорошего риелтора и отличить его от откровенного мошенника. Мы пообщались с экспертами, которые рассказали нам о самых очевидных признаках мошенничества.

Мошенник от недвижимости и как его отличить от нормального риелтора?

В 2021 году обращаться к риелторам необязательно – переоформление недвижимости благодаря широкой сети МФЦ стало делом простым и обыденным, объявления на «Авито» и ЦИАНе можно разместить бесплатно, сфотографировать свое жилье можно на камеру смартфона. Но там, где спрос и предложение расходятся, посредники пользуются популярностью.

И конечно не все риелторы – образец деловой этики. Из-за низкого порога входа в профессию в ней встречаются не очень опытные и умелые люди, и те, кто хочет заработать не самым честным путем.

Правда, все же стоит отличать мошенничество от просто некорректного поведения. Примеров его масса:

  • риелтор создает несколько дублей объявления, причем с более низкой ценой. Когда появляется заинтересованный покупатель, готовый купить объект за указанную (более низкую) цену, риелтор начинает уговаривать своего клиента снизить цену, чтобы точно продать – «здесь и сейчас»;
  • если клиент риелтора хочет купить жилье, нечестный специалист проведет ему «экскурсию» по худшим из возможных вариантов, после чего скажет: «На такой бюджет есть только такие варианты. А если хотите лучше – нужно заплатить больше»;
  • риелтор просто «втирается в доверие» к клиенту, чтобы потом было проще уговорить его сбавить цену (если это продавец) или согласиться на более дорогой вариант (для покупателей);
  • если продавец выставляет слишком низкую цену, риелтор публикует свое объявление с более высокой – а разницу впоследствии забирает себе;
  • после просмотра квартиры оказывается, что продавец передумал ее продавать (или сдавать). Как считает юрист Андрей Харчиков, это может быть «спектаклем» для наивного клиента – риелтор объяснит, что цены на рынке сильно выросли, поэтому нужно доплатить до более высокой цены;
  • риелтор берет комиссию сразу от обеих сторон сделки – тогда каждый ее участник думает, что специалист берет относительно немного. Андрей Харчиков считает, что по факту риелтор может включить стоимость своих услуг в цену, поэтому лучше попытаться узнать это напрямую у продавца недвижимости.

Это неприятные примеры, но состава преступления в них нет – просто так работают многие на рынке недвижимости. Максимум, что им грозит за такое – ущерб для деловой репутации и меньшее число клиентов. Но многие поставили свою практику на поток, поэтому им даже слухи – не преграда.

Совсем другое дело, когда риелтор откровенно обманывает клиента, подтасовывает факты или вообще занимается мошенничеством. Определить мошенничество на первый взгляд сложно, но есть некоторые признаки, которые его выдают.

Как рассказал нам директор компании-застройщика Владимир Михайлов, есть несколько «классических» признаков обмана, когда лучше вообще отказаться от сделки:

Внезапно возникший наследник. Что должно насторожить: заниженный ценник, срочная продажа. Ваше право поинтересоваться, почему квартира продается по стоимости ниже среднего и в срочном порядке? Если продавец говорит, что получил недвижимость в наследство и срочно ее продает из-за финансовых проблем, это повод повысить бдительность. Может случиться так, что по завершении сделки объявится еще один наследник, который якобы ничего не знал. Это может привести к судам, признанию сделки недействительной и потере денег.

Упущенный задаток. Что должно насторожить: низкая цена, большой задаток. Подтвердить свои намерения о покупке с помощью задатка – обычная практика в сделках. Мы рекомендуем внимательно читать договор о задатке. Если сумма запрашивается достаточно большая, а в бумагах указано, что при отказе от сделки продавец не обязан возвращать деньги, есть риск столкнуться с обманом. Например, после подписания договора всплывут данные о квартире, после которых вы будете вынуждены отказаться от покупки.

Недееспособный собственник. Вы находите квартиру, а хозяйкой оказывается бабушка или дедушка. Все проходит хорошо, детали сделки обсудили и подписали договор, оформили сделку. А потом к вам приходят родственники бабушки или дедушки, и сообщают, что сделка недействительна – потому что пожилой родственник состоит на учете в психоневрологическом диспансере. Такие дела долго тянутся в суде. Средства должны вернуться к вам, но даже если доказать факт их передачи, заставить мошенников заплатить получается не всегда.

Не та квартира. Эта схема заключается в том, что для просмотра вас приглашают в одну квартиру – красивую, с хорошим ремонтом, а продают на самом деле другую. С такой же планировкой и площадью, но «убитую». Она может быть в том же доме или соседнем. В договоре указывается настоящий адрес. Но на этом этапе покупатель может не обратить внимание на различающиеся цифры адреса. Ну кому придет в голову, что его могут обмануть вот так? Одно радует: квартира действительно останется вашей, вместе с обманутыми ожиданиями.

Владимир Михайлов, директор застройщика ГК ЖИК, г. Казань.

Кстати, истории с наследниками или недееспособными родственниками – достаточно распространенное явление. И если проверить, состоит ли человек на учете в ПНД еще можно, то исключить вариант с наследником (особенно в местах лишения свободы) практически невозможно.

Есть и масса других признаков мошенничества со стороны риелтора, например:

  • у продавца или покупателя нет при себе оригинала паспорта, и везде используется копия. Как говорит юрист Андрей Харчиков, если везде фигурирует только копия паспорта кого-либо из сторон, от такой сделки лучше отказаться;
  • риелтор в общении с клиентом выдает противоречивую информацию, путается в данных, или вообще запугивает клиента. Скорее всего, цель такого риелтора – каким-то образом обмануть клиента, а не продать его недвижимость;
  • риелтор заметно нервничает, у него при себе несколько телефонов (причем простых – кнопочных), или он слишком «пафосно» одет – все это может указывать на то, что риелтор преследует какие-то свои собственные цели.

На любые детали, которые вызывают сомнения, нужно обращать самое пристальное внимание – ведь потом может оказаться, что вместо риелтора сделку пытался вести не очень честный человек.

Как обезопасить себя и свою сделку

Конечно, самый простой способ не нарваться на риелтора-мошенника – вообще не пользоваться услугами посредников, а искать покупателя (или подбирать жилье) самостоятельно. Но если выхода нет, и без риелтора не обойтись, то несколько мер предосторожности точно не будут лишними.

Например, скорее всего, один и тот же объект недвижимости могут «вести» несколько посредников, причем цена у них будет отличаться. Например, если в одном объявлении цена указана 2,3 миллиона рублей, в другом – 2,35 миллиона, в третьем – 2,5 миллиона, то третий риелтор поставил слишком большую комиссию. Продавец, вероятно, получит 2,2 миллиона – а все остальное получают посредники. Но в любом случае, если можно заплатить на 100-200 тысяч рублей меньше у более адекватного риелтора, то и переплачивать за их услуги не стоит.

Но это вопрос ценовой политики, а как не попасться на удочку мошенников? Здесь есть несколько основных рекомендаций:

  • работать только по договору. Любой нормальный агент перед началом работы заключает договор на оказание услуг – там прописывается, что он обещает сделать для своего клиента и сколько за это получит. В нормальной ситуации в договоре должно быть прописано, что риелтор получает свое вознаграждение, только если сам найдет покупателя (арендатора), который согласится на конкретные условия сделки. Договор защитит права обеих сторон, поэтому без него никуда;
  • внимательно читать все документы, прежде чем подписать. Многие «погорели» на этом, когда риелтор продает некие «информационные услуги» по высокой цене, хотя на самом деле вообще ничего не делает для клиента;
  • если риелтор работает от агентства, нужно разузнать побольше и о нем самом, и об агентстве. Агентство недвижимости должно проработать уже хотя бы несколько лет, у него должен быть сайт, офис и контактные телефоны. А на специальных сайтах можно проверить, подавали ли на эту фирму в суд – если агентство становилось участником судебных разбирательств, это должно насторожить;
  • проверить профессиональный уровень риелтора. Для этого его можно расспросить о том, как сейчас проводятся сделки, выяснить пару нюансов, например, по налогообложению сделок с недвижимостью, или пообщаться касательно ситуации на рынке. Если он уверенно (и правильно) отвечает на вопросы, значит он действительно знает что-то о своей профессии;
  • любое решение принимать не сразу и на месте, а обдумать все в спокойной обстановке. Недобросовестные риелторы торопят клиентов с решением, грозятся, что объект быстро «уйдет» другому покупателю. Но часто это просто уловка – чтобы клиент не смог взвесить все «за» и «против».

Что касается просто нечестных посредников, иногда они даже объединяются друг с другом или подговаривают продавцов, чтобы получить с клиента как можно больше. Как рассказал нам менеджер агентства недвижимости Сергей Наумов, иногда за «бесплатными» услугами могут скрываться банальный обман:

Не только мошенники могут обманывать людей, но и действующие риэлторы. Как правило, от такого вида махинаций страдают покупатели. На практике встречаются специалисты, которые ради увеличения своих доходов, вынуждают своих клиентов переплачивать за покупку квартиры ту сумму, которую кладут в свой карман в тайне от него.

Рассмотрим две реальные ситуации:

1. Вы работаете с риэлтором, который обещает бесплатно подобрать вам квартиру и провести сделку. Перед тем как поехать с вами на просмотр подходящих объектов, он обзвонит собственников и других агентов и уже по телефону предложит им, в случае успешной сделки, оплатить ему определенную сумму из тех денег, которые внесет за покупку его клиент, то есть вы. Естественно, выбирать вы будете только из тех вариантов, на покупке которых заработает ваш специалист. Для наглядности: квартира в объявлении стоит 3 000 000 руб. При торге окончательная цена определяется в размере 2 850 000 руб. То есть 150 000 руб. очевидная выгода для покупателя. Но риэлтор вам говорит, что торга нет, а квартира супер, надо срочно «брать». При сделке вы оплачиваете продавцу 3 000 000 руб. из которых 150 000 руб. он в тайне от вас передает вашему агенту. При этом, если бы вы наняли специалиста по недвижимости официально на платной основе, стоимость услуг составила бы 65 000 руб., а стоимость квартиры была бы 2 850 000 руб. Итого вы переплатили 85 000 руб.

2. Вы работаете с риэлтором на платной основе, но выбрали его из тех, чья стоимость услуг по поиску и покупке квартиры была существенно привлекательнее аналогичных. Для того, чтобы увеличить свой заработок данный специалист делает все тоже самое, что описано в первом варианте. Размер ваших скрытых затрат будет индивидуален. Хорошее агентство недвижимости не будет держать у себя в штате таких сотрудников, так как это «левые» деньги, которые проходят мимо компании.

Таким образом, при работе с агентом по недвижимости не стесняйтесь спрашивать его о том, на чем и сколько он заработает в конкретной сделке. Если будет юлить, заметите ложь, значит в чем-то есть подвох. Сотрудничество с таким специалистом ограничивает выбор хороших вариантов квартир и дорого обходится в конечном итоге.

Сергей Наумов, менеджер отдела продаж АН «Личный Риэлтор», г. Рязань.

Резюмируя: при работе с риелторами не нужно спешить, не нужно верить в слишком выгодные условия, не нужно слишком доверять случайным людям. Только холодный рассудок и расчет помогут сохранить свои деньги и нервы.

А нужен ли вообще риелтор?

Этот вопрос восходит еще к сложным 90-м, когда и тут, и там возникали всевозможные посредники, делавшие деньги буквально из воздуха. Но тогда процедура переоформления недвижимости была не самой простой, к тому же сами расчеты (как правило, в долларах) требовали определенной защиты.

Сейчас же составить договор купли-продажи можно самостоятельно (в интернете есть разные шаблоны и бланки), зарегистрировать его можно в Росреестре через МФЦ без очереди и всего за 2000 рублей. При желании можно обратиться к нотариусу, который сделает то же самое, но чуть дороже и с комфортом. А разместить объявление о продаже можно бесплатно и сразу на нескольких платформах.

Так зачем нужны риелторы? На самом деле, иногда они все же нужны:

  • когда предложение сильно превышает спрос. Например, в небольших городах обычно желающих продать квартиру намного больше, чем желающих купить, то же касается и аренды. Поэтому собственнику проще не заниматься поиском покупателя самостоятельно, а отдать это все риелтору;
  • когда готовится сложная сделка. Это может быть сделка с участием сразу трех сторон (например, кто-то продает квартиру и сразу покупает другую), или сделка по обмену без доплат (сложно подобрать равноценные варианты), или сделка с обычной или военной ипотекой, и т.д. В таких ситуациях риелторы все сделают лучше просто в силу опыта и организаторских способностей;
  • когда продавец или покупатель находится далеко. Как правило, в таких ситуациях риелтор действует от лица своего клиента по доверенности, иначе эту сделку не провести вообще никак (если нет кого-то еще, кто готов этим заняться);
  • когда продавец или арендодатель постоянно на работе, а квартиру показывать некому. Существенная часть работы риелтора – именно показы, и это может стать решающим фактором при обращении к посреднику.

В целом, ситуаций достаточно много – и часто обращение к посреднику становится единственным вариантом. Но в большинстве ситуаций это совсем необязательно – и если не обращаться к риелтору, риск попасть на мошенника сводится к нулю.

Правда, иногда риелторы действуют на опережение – и даже без ведома собственника жилья. О таких проблемах рассказал Александр Воскобойников из «Банкербук»:

Мошенничество со стороны агентов по недвижимости, с которым я сталкиваюсь регулярно – это предложения продажи квартир по схеме аукциона и размещение объявлений без согласия собственника.

В целом для собственника помещения это ничем не грозит, кроме потерянного времени и нервов. На аукцион покупателей заманивают на показ нереалистично низкой ценой, не предупреждая их о том, что там будут еще и другие покупатели. Расчет агента прост: если квартира хорошая, то возможно потенциальные покупатели начнут торговаться и цена вырастет, а если нет, то агент сможет аргументированно понизить собственника в цене. Агент преследует собственные интересы – провести сделку как можно быстрее и ему не так важна цена. При этом игнорируется тот факт, что экспозиция квартира занимает несколько месяцев и, возможно, квартира продастся дороже, но позже. В общем, аукционные механики более-менее подходят для срочной продажи, но портят карму продавца, потому что большая часть клиентов уходит с негативом от просмотра.

Часто агенты размещают дублирующие объявления без согласия собственника и, вообще, без просмотра квартиры. Обычно это происходит с объектами, продающимися по заниженной цене. Это создает путаницу в голове потенциального покупателя – разные объявления от разных агентов с разными описаниями и ценами, но по одному объекту. Рекомендация собственнику – мониторить объявления и в случае обнаружения несанкционированных дублей звонить руководству агентства и требовать немедленного удаления.

Александр Воскобойников, председатель правления группы компаний «Банкербук».

Бороться с этим сложно – такому недобросовестному риелтору ничто не помешает скопировать фотографии и описание квартиры и разметить объявление на нескольких площадках сразу. Конечно, можно обратиться к администрации площадки с объявлениями и показать свои документы на квартиру, но это точно займет какое-то время (за которое на объявление обратят внимание потенциальные покупатели).

Поэтому лучшая тактика – как только станет известно, что риелтор-мошенник украл ваше объявление, не соглашаться на сотрудничество с ним, а если будут звонить реальные клиенты – общаться с ними только напрямую.