Системные проблемы в городской застройке и пути их решения

Застройка каждого города в России уникальна по своей сути, но в то же время урбанистов и архитекторов часто объединяют системные проблемы, связанные с современным развитием городов. Руководитель архитектурного бюро ARCHKON Илья Мейтыс рассказал для читателей «Банки Сегодня» о том, какие главные проблемы существуют сегодня в градостроительстве и как над их решением работают архитекторы и девелоперы.

Плотность и высота

Одна из главных проблем урбанистики сегодня – это растущая плотность и высотность застройки. Для мегаполисов, таких как Москва и Санкт-Петербург, постоянное повышение плотности стало следствием отсутствия достаточного количества новых площадок внутри городских границ. Повлияла и постоянная экспансия массовой застройки – спрос на жилье в крупных городах формируют жители практически всех регионов России, внутренних ресурсов в границах городов для удовлетворения спроса уже недостаточно.

Как следствие – масштабная экспансия массового жилья на приграничных территориях и потребность в постоянном росте города не только ввысь, но и вширь. Это, в свою очередь, негативно сказывается на транспортной нагрузке, постоянно растущей и стимулирующей непрерывно строить новые дороги и реконструировать существующие.

Темпы строительства по-прежнему опережают темпы развития прилегающей дорожной сети, общественного транспорта, что приводит к последствиям для жителей уже сложившихся прилегающих к мегаполисам территорий. Страдает и экология – в частности, сокращается количество зеленых зон.

Реновация и комплексное развитие

Сократить негативный эффект от неизбежных процессов, изменять и постоянно развивать городской ландшафт архитекторы и девелоперы стремятся за счет обновления, реновации территорий внутри городских границ – редевелопмента бывших промышленных территорий в «сером поясе» мегаполиса. Такое комплексное развитие на сегодняшний день очень перспективно: с одной стороны, нам удается включить старые невостребованные участки в современный городской контекст, с другой – удовлетворить потребность и в жилье, и в рабочих местах, и в инфраструктуре.

Закон о комплексном развитии территорий также позволит девелоперам создавать необходимую социальную инфраструктуру для жилых районов.

Элитное жилье и общественные парки

При этом системные сложности касаются не только массового жилья. Есть свои нюансы и в элитном сегменте. Так, исторически статус недвижимости формирует локация, а уже архитектурный облик объектов развивается исходя из сложившегося окружения. В то же время, в центре объективно наблюдается нехватка подходящих для развития элитных проектов площадок – поэтому дорогое жилье возводится в привлекательных районах за пределами исторического центра – рядом с парками, набережными, деловыми кластерами, такими как «Москва-Сити».

В этом случае логично возрастает нагрузка на эти рекреационные объекты и снижается их доступность. Решить проблему поможет создание девелоперами дополнительных рекреационных зон в городах в рамках собственных проектов: например, общедоступный парк «Зеленая река» в ЖК «Символ» стал новым центром притяжения района и обеспечил жителей близлежащих массивов дополнительной зеленой инфраструктурой. Находить возможности для создания благоустройства необходимо в любых условиях.

При этом растущая конкуренция на рынке массового строительства также требует локаций с дополнительными конкурентными преимуществами: расположения рядом с природным зеленым массивом, парком, прибрежной зоной. Важным конкурентным преимуществом становится значительная площадь внутридомовой благоустроенной территории, реализация концепции «двор без машин». Такая необходимость, в свою очередь, пропорционально влияет на доступность жилья.

Апартаменты и коммерческая недвижимость

Еще одна проблема, решению которой поможет принятие закона об апартаментах – это регуляция их количества в городах и обязательств по оснащению объектов инфраструктурой для жителей. Закрепление законодательного статуса такой недвижимости поможет снизить нагрузку на детские сады, школы и поликлиники в городе.

Прошлый год поставил перед отраслью новые вызовы – в реалиях пандемийной действительности с учетом активного развития удаленных рабочих процессов возникла объективная потребность в создании производственных и офисных пространств за пределами центра города, в спальных районах. Появление новой деловой инфраструктуры сократит временные потери от перемещений и нагрузку на транспортную систему города, что соотносится и с различными эко-стандартами, актуальными сегодня. К примеру, стандарт WELL регламентирует комфортное расстояние от дома до офиса или предприятия.

К строительству рабочих мест в жилых районах девелоперов мотивировала также законодательная инициатива – повышение платы за изменение вида разрешенного использования участка и введенные Правительством Москвы льготы при строительстве рабочих мест в различных локациях города. Новые нормативы и акты, которые будут помогать и стимулировать не просто строительную отрасль, а создание комфортной и гармоничной среды для работы и отдыха, помогут решить системные проблемы городской застройки.