Сколько нужно денег, чтобы купить квартиру? Сравниваем цены в больших и маленьких городах России

Цены на жилье в России отличаются на порядки в разных регионах. Если в столице квадратный метр может стоит 300 тысяч рублей и больше, то в провинции можно купить квартиру и в 10 раз дешевле. С другой стороны, в столице больше зарплаты, и в теории на квартиру можно накопить быстрее. Попробуем разобраться, как сильно отличаются цены в Москве и городах-миллионниках от провинции.

Москва и Санкт-Петербург

Самая дорогая недвижимость в России традиционно в обеих ее столицах – Москве и Санкт-Петербурге. Естественно, лидирует Москва, причем вне зависимости от колебаний цен на рынке.

Дороговизна жилья в Москве легко объясняется большим спросом. С учетом того, что проживание в столице дает некоторые преимущества (в части социального обеспечения), девелоперы активно застраивают имеющиеся участки, разворачивается программа реновации. Это происходит и на присоединенных территориях Новой Москвы, которые административно являются частью столицы.

Динамика цен на жилье в столице была неоднозначной, как показывают данные irn.ru:

Видно, что на столичный рынок недвижимости сильно влияли кризисы 2008-2009 и 2014-2015 годов. Сразу после кризиса цены резко падают (ввиду того, что у населения просто нет денег на покупку квартиры).

В 2015 году упали цены как на новостройки, так и на вторичное жилье. Прекратилось падение только в 2018 году, в текущем цены снова растут. Основными драйверами роста строительства стал небывалый объем ипотечного кредитования за прошлый год (он рекордный), а также ожидания скорых перемен, связанных с отменой долевого строительства.

Почти во всех районах города растут цены на первичное и вторичное жилье, а разброс средних цен можно наглядно увидеть на графике:

Как видно, разрыв между разными районами Москвы очень сильный – в 3,5 раза. При этом средний уровень стоимости квадратного метра московской недвижимости оказался чуть ближе к нижней границе.

Это лишь усредненные данные, а на практике даже в конкретных районах есть как более дорогие, так и более дешевые предложения. Например, если рассматривать покупку вторичного жилья, то окажется, что в поселениях Новой Москвы можно купить жилье относительно недорого (в Роговском – 69,8 тысяч рублей, в Новофедоровском – 81,5 тысячи рублей, а в Кленовском – 86,1 тысячи рублей за квадратный метр).

Что касается дальнейшей динамики, у представителей рынка нет однозначной версии. Кто-то прогнозирует небольшой рост (5-7% в 2019 году), кто-то обещает такое же снижение цен.

Эксперты уверены лишь в том, что по вторичному рынку в Москве предложение превышает спрос, и в любой момент цены могут пойти вниз (когда владельцам потребуются деньги). На первичном же рынке девелоперы до 1 июля 2019 года начали много объектов, которые будут постепенно заканчивать, а значит – предложение сильно снижаться не будет.

Рынок жилья в Санкт-Петербурге несколько отличается от московского. Прежде всего, там квартиры стоят дешевле (113,2 тысячи рублей против 175,2 тысяч в Москве), также они иначе реагировали на кризис. На фото показана динамика стоимости квадратного метра жилья в Санкт-Петербурге (верхняя линия – вторичное жилье, нижняя – новостройки).

Читайте также:
Как пополнить кошелек Вебмани с Яндекс. Денег?

Как можно заметить, сильный провал был только в 2008-2009 годах, а 2015 год питерская недвижимость практически не заметила. Еще можно увидеть, что цены в северной столице растут постоянно, и сейчас находятся на пике.

Ситуация, когда вторичное жилье в Санкт-Петербурге дороже новостроек – уже практически традиция. Причина в том, что значительная часть города застроена старым фондом, который считается куда более привлекательным для потенциальных покупателей (большие комнаты, высокие потолки, качество строительства). Часть из таких квартир – бывшие коммуналки, и они стоят в разы дороже новостроек.

Внутри Санкт-Петербурга цены на жилье, как и в Москве, различаются втрое:

Как видно, самый дорогой район Санкт-Петербурга по ценам ненамного превышает среднюю цену по Москве, а самое бюджетное жилье в городе соответствует среднероссийскому уровню.

Кстати, Санкт-Петербург в среде урбанистов печально известен тем, что его окраины застраиваются панельными «муравейниками» – жилыми комплексами с домами в 20-30 этажей.

По факту эти районы находятся за линией КАД, и административно принадлежат Ленинградской области. В частности, самыми застраиваемыми оказались поселения Мурино и Кудрово. Суммарно их население оценивают в 100 тысяч человек, а Кудрово уже имеет статус отдельного города (но в состав Санкт-Петербурга его не принимают).

Эти районы характеризуются относительно низкими ценами на жилье (студия обойдется менее, чем в 2 миллиона рублей), но имеют серьезные проблемы с транспортом, социальными учреждениями и качеством жизни в целом.

Города-миллионники и областные центры

Строительство активно развивается в большинстве крупных городов России. Кризис постепенно подходит к концу, а государство делает ипотечное кредитование все более доступным. Как результат – крупные и не очень города обрастают новостройками.

Первичный рынок по стране характеризуется тем, что новостройки пока еще уступают по качеству вторичному жилью. Это и размещение (центры городов и спальные районы уже застроены), и наличие инфраструктуры, и качество самого жилья.

Это видно по ценам на жилье в российских городах-миллионниках (за исключением Москвы и Санкт-Петербурга):

Только в двух из рассматриваемых 14 городов-миллионников новостройки оказались дороже вторичного жилья.

Еще одной причиной может быть тот факт, что застройщики ориентируются на эконом-сегмент (который уже нужно называть «комфорт-класс»), тогда как на вторичном рынке присутствует больше дорогих вариантов.

По данным ЦИАН, на основе которых и построен график, за прошедший год жилье в городах-миллионниках подорожало в среднем на 6% (для сравнения: в Москве рост на 7%, в Санкт-Петербурге на 8%).

Сильнее всего подорожание ощутили в Казани (на 19%), Новосибирске (16%) и Красноярске (10%). Снизились цены только в двух городах – Самаре (на 5%) и Ростове-на-Дону (на 2%).

Если же рассматривать города с населением от 500 тысяч человек, то больше всего цены выросли в Рязани (на 7,2% и составили 44,4 тысячи рублей за квадратный метр), Махачкале (рост на 6,3%) и Ижевске (рост на 3,5%).

Читайте также:
Страхование по ипотечному кредиту – переплата или реальная польза?

В городах с населением меньше (то есть, от 200 тысяч человек) цены почти не изменились. Причины, увы, здесь объективны – в маленьких городах спрос на жилье небольшой, так как все больше людей перебираются в крупные города.

Что интересно, среди городов-лидеров по уровню цен на жилье есть не только миллионники. В числе самых дорогих городов обнаружились также:

  • Сочи: 105,4 тысячи рублей за квадратный метр;
  • Владивосток: 100,7 тысяч рублей;
  • Балашиха: 86,4 тысячи рублей;
  • Севастополь: 83,5 тысячи рублей;
  • Хабаровск: 73,7 тысячи рублей.

Если в Сочи и Севастополе причина высоких цен – климат и море, то в Балашихе это близость к Москве, а во Владивостоке и Хабаровске – близость к более развитым странам (Китаю, Южной Корее и Японии).

Небольшие города

Цены на жилье в России почти всегда пропорциональны количеству жителей в населенном пункте. Чем больше город – тем дороже там недвижимость. Здесь несколько причин: более дорогая земля, больше работы (и, соответственно, больше приезжих), более высокий уровень жизни в целом.

Можно увидеть такую тенденцию:

  • в городах с населением от 700 тысяч до миллиона человек средние цены не превышают 40 тысяч рублей (кроме Краснодара, но он активно растет и неофициально его население уже перевалило за миллион);
  • при населении в 500-700 тысяч человек цены на жилье снижаются уже до 30-35 тысяч рублей (примеры – Новокузнецк, Пенза, Ульяновск), кроме Ярославля, где цены еще на уровне около 43 тысяч рублей за квадратный метр;
  • если население составляет 300-400 тысяч человек, средние цены составляют около 30 тысяч рублей или чуть больше;
  • в городах с населением в 100-200 тысяч человек цены уже опускаются до 26-27 тысяч рублей за квадратный метр.

Кстати, по этим цифрам можно понять, где есть активное строительство нового жилья, а где его нет: при средней себестоимости строительства по стране в 42 382 рубля за квадратный метр (данные Росстата) застройщик будет ориентироваться на регионы и города с более высокими ценами.

В России маленьких городов слишком много, чтобы собрать их все в одну таблицу. Но некоторые из них выделяются темпами роста цен на жилье.

Как оказалось, в Новокуйбывшевске Самарской области за последний год цены на жилье удвоились:

Цена
(рублей за м2)
Изменение за год
Новокуйбышевск
(Самарская область)
39 509 49,7%
Волжский
(Волгоградская область)
39 789 42,1%
Всеволожск
(Ленинградская область)
76 256 33,9%
Старый Оскол
(Белгородская область)
39 918 23,1%
Нижний Тагил
(Свердловская область)
28 485 20,1%
Читайте также:
Реально ли взять кредит в Сбербанке без оформления страховки?

Тогда как в Заокском Тульской области жилье стало на четверть дешевле:

 

Цена
(рублей за м2)
Изменение за год
Белоусово
(Калужская область)
44 623 -10,4%
Абинск
(Краснодарский край)
33 209 -13,4%
Киселевск
(Кемеровская область)
14 466 -14,6%
Славянск-на-Кубани
(Краснодарский край)
37 378 -16,7%
Заокский
(Тульская область)
25 238 -26,5%

Ничего странного в этом нет: в Новокуйбышевске есть несколько крупных промышленных предприятий, в том числе нефтегазового сектора. Волжский является городом-спутником Волгограда и имеет несколько производств, а во Всеволжске расположены несколько заводов, и многие жители ездят на работу в Санкт-Петербург.

Города из нижней таблицы характеризуются, по большей части, производствами местного масштаба.

Понятно, что есть города с хорошим экономическим потенциалом, а есть потенциальные города-призраки. Один из способов понять это – сопоставить количество объявлений о продаже недвижимости:

Здесь интересно сопоставить количество объявлений и население городов. Например, в Старом Осколе на 223 тысячи жителей приходится 821 объявление, тогда как в курортном Горячем Ключе их 730, но население всего 39 тысяч человек.

Вывод сделать сложно, так как небольших городов в России много и все они разные. Можно только сказать, что рынок жилья в них практически замер, в отличие от столицы и городов-миллионников.

Где самые доступные квартиры

Цена квартиры – это не самый главный показатель. Люди переезжают в другие города чаще всего ради работы, и надеются в перспективе накопить денег на квартиру с зарплаты.

Именно отсюда рассчитывается индекс доступности жилья. Если упрощенно, это количество лет, в течение которого семья из 2 человек будет копить на 2-комнатную квартиру.

Расчет условный, так как сравнивается доход семьи со стоимостью квартиры (в реальности срок будет в разы дольше, ведь семье нужно еще и на что-то жить).

По данным ЦИАН, проще всего купить квартиру из городов-миллионников оказалось в Челябинске:

Недалеко от него расположились Красноярск, Омск и Самара. Москва и Санкт-Петербург оказались городами с самым недоступным жильем, несмотря на самые высокие доходы населения (то есть, там самая переоцененная недвижимость).

Среди других городов лидирует Самара:

В Самаре, как оказалось, семья сможет купить квартиру, собрав зарплату за 2 года. На последних позициях оказались Симферополь и Севастополь, где строительный комплекс пока еще в зачаточном положении из-за монополии нескольких компаний и отсутствия денег у населения.

Стоит отметить, что показатель доступности жилья будет постепенно уходить в прошлое, так как все больше семей делают выбор в пользу ипотечного кредитования. Если процентная ставка опустится до обещанных властями 8% годовых, это даст новый толчок развитию строительства.